O que é IFIX e Como Funciona o Índice de Fundos Imobiliários
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O que é IFIX e Como Funciona o Índice de Fundos Imobiliários

Entenda o que é IFIX e como funciona o índice fundos imobiliários: a melhor forma de gerar renda com aluguéis.

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Atualizado em 29/06/2020
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Se você busca obter os melhores retornos investindo em fundos imobiliários, entenda nesse artigo o que é o IFIX  e como você pode se beneficiar dele para montar uma carteira de sucesso

Os fundos imobiliários vêm chamando cada vez mais a atenção dos investidores do mercado financeiro, o que pode ser explicado, entre outros fatores, pela queda da taxa Selic.

Eles são uma ótima opção para você que deseja ganhar mais do que ganharia investindo na renda fixa, mas ainda procura ativos com menores riscos do que as ações.

Além disso, os fundos imobiliários têm algumas vantagens em relação aos demais tipos de fundos

Um exemplo é o fato de serem negociados na bolsa de valores

O mercado de fundos imobiliários só cresce, e você pode confirmar isso com dados. 

Entre o primeiro e o último trimestre do ano passado, o volume médio diário de negociações aumentou 68 milhões de reais. 

Rafael Rodrigues, assessor de investimentos da Atrio, afirmou em matéria no Estadão que o otimismo deve se manter em 2020:

2019 foi um ano de muitas oportunidades na indústria de fundos imobiliários no Brasil. Ao que tudo indica, em 2020, este movimento tende a continuar e com bastante intensidade.

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Leia este artigo até o final e entenda o que é o IFIX e como você pode utilizá-lo para impulsionar sua carteira de fundos imobiliários e ganhar mais dinheiro nesse mercado. 

O que é IFIX

O IFIX é um índice que aponta o desempenho médio de um portfólio teórico de fundos imobiliários listados na bolsa.  

A seleção de ativos que compõem esta carteira segue alguns parâmetros definidos pela B3, como o de liquidez e de valor de mercado. 

Como Funciona o IFIX

O IFIX é um índice de retorno total. 

Sendo assim, além de se considerar as oscilações no valor das cotas dos fundos, também é avaliada a distribuição de proventos por eles e seu impacto no resultado da carteira. 

Entre os tipos de proventos considerados por índices de retorno anual, podemos citar: 

Como estamos falando do IFIX, que é um índice de FIIs, levamos em conta apenas os dividendos, sendo eles os rendimentos mensais recebidos pelos cotistas. 

Para que Serve o IFIX

Para os cotistas de fundos imobiliários, o IFIX serve como um ótimo benchmark, ou parâmetro de desempenho. 

Ele permite que sejam feitas comparações entre diferentes carteiras de modo que se verifique se estão apresentando bons resultados ou não. 

IFIX: Rentabilidade Histórica do Índice

Desde o início do IFIX, em janeiro de 2011 (quando era conhecido como IFII), o índice acumula uma alta de 100,99%.

No gráfico abaixo você pode verificar a rápida evolução, principalmente em 2019, onde o índice subiu 35,98% no ano.

Gráfico ifix rentabilidade historica do indice
Gráfico IFIX rentabilidade histórica do indice

Perceba também que o IFIX não apresentou, nesse período, qualquer ano de forte queda. A maior desvalorização foi de 12,6%, em 2013.

Rentabilidade Anual do IFIX

Veja a rentabilidade do IFIX, o valor do índice de fechamento convertido em dólar e sua variação.

AnoPontuaçãoRentabilidade (%)Pontuação em US$Rentabilidade (%)  em US$
20111.165,0916,51621,13,49
20121.573,3435,04769,923,96
20131.374,70-12,6586,8-23,8
20141.336,72-2,76503,3-14,2
20151.409,015,41360,8-28,3
20161.864,6132,33572,158,55
20172.226,4619,41673,117,64
20182.351,595,62606,9-9,83
20193.197,5835,98793,330,72

Fonte: B3

Veja o gráfico da evolução mensal do IFIX, considerando o fechamento do índice.

Gráfico: Rentabilidade Histórica IFIX. Fonte: B3

Rentabilidade Anual do IFIX vs IBOV vs CDI

Após fechar em alta em 2011 e 2012, o índice de fundos imobiliários teve dois anos seguidos de queda.

Em 2013 e 2014, o IFIX acumulou uma queda de 15,36%.

Já imaginou o que você faria ao ver o seu patrimônio cair -15,36% durante 2 anos? 

É aí que percebemos a importância de se fazer uma boa alocação de ativos na carteira de investimentos.

Veja no gráfico a comparação da rentabilidade anual entre os 3 indicadores do mercado: IFIX, IBOV e CDI.

Gráfico rentabilidade IFIX vs IBOV vs CDI 2011 - 2019
Gráfico rentabilidade IFIX vs IBOV vs CDI 2011 – 2019

Considerando que o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) representa o investimento em Renda Fixa, o IFIX os Fundos Imobiliários e o Ibovespa os investimentos em Ações.

Os três tipos de investimentos visivelmente tiveram retornos distintos durante os últimos 8 anos.

No final do período, o IFIX foi o vencedor, acumulando uma alta de 134,94%.

O CDI e o Ibovespa, por sua vez, obtiveram altas de 92,38% e 69,98%, respectivamente.

Mas atenção! Não cometa o erro de investir todo o seu dinheiro em fundos imobiliários tendo como base a rentabilidade passada. 

Você deve diversificar entre esses três tipos de investimentos.

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FIIs Listados no IFIX

Atualmente, a carteira do IFIX é composta por 108 fundos imobiliários, veja abaixo a lista completa dos FIIs Listados no IFIX:

Código Fundo ImobiliárioSetorPart. (%)
KNRI11Kinea Renda ImobiliáriaHíbridos5,2
KNIP11Kinea Índice de PreçosRecebíveis5,0
KNCR11Kinea Rendimentos Imob (CDI)Recebíveis4,64
HGBS11Hedge Brasil ShoppingShoppings3,66
BBPO11BB Progressivo IIAgências3,32
JSRE11JS Real Estate MultigestãoLajes Corporativas3,25
BRCR11BC FundLajes Corporativas3,23
XPML11XP MallsShoppings3,190
HGLG11CSHG LogísticaAtivos Logísticos2,73
XPLG11FII XP LogAtivos Logísticos2,58
HGRE11CSHG Real EstateLajes Corporativas2,57
BCFF11BTG Pactual FoFFundo de Fundos2,50
HSML11HSI MallsShoppings2,39
VISC11Vinci Shopping CentersShoppings2,38
HFOF11Hedge TOP FOF IIIFundo de Fundos2,24
HGCR11CSHG Recebíveis ImobiliáriosRecebíveis1,85
GTWR11Green TowersLajes Corporativas1,86
MXRF11Maxi RendaRecebíveis1,77
HGRU11CSHG Renda UrbanaHíbridos1,70
VILG11Vinci LogísticaAtivos Logísticos1,70
ABCP11Grand Plaza ShoppingShoppings1,70
TBOF11TB OfficeLajes Corporativas1,33
LVBI11VBI Log FIIAtivos Logísticos1,21
IRDM11Iridium Recebíveis ImobiliáriosRecebíveis1,20
KNHY11Kinea High YieldRecebíveis1,18
GGRC11GGR Covepi Renda Ativos Logísticos1,16
MALL11Malls Brasil PluralShoppings1,13
RBVA11Rio Bravo Renda VarejoVarejo1,11
MGFF11Mogno FoFFundo de Fundos1,11
PQDP11Parque D. Pedro ShoppingShoppings1,08
XPIN11XP IndustrialAtivos Logísticos1,05
SAAG11Santander AgênciasAgências0,98
RBRR11RBR High GradeRecebíveis0,95
UBSR11UBS Recebíveis ImobiliáriosRecebíveis0,93
RBRF11RBR Fundo de FundosFundo de Fundos0,83
RECT11UBS OfficeLajes Corporativas0,80
SDIL11SDI Rio Bravo Renda LogísticaAtivos Logísticos0,79
SHPH11Shopping Pátio HigienópolisShoppings0,79
BPFF11Brasil Plural AbsolutoFundo de Fundos0,79
VRTA11Fator VeritàRecebíveis0,79
RCRB11Rio Bravo Renda CorporativaLajes Corporativas0,78
BCRI11Banestes Rec. ImobiliáriosRecebíveis0,60
VGIR11Valora RE IIIRecebíveis0,60
FCFL11Campus Faria LimaEducacional0,59
HABT11Habitat IIRecebíveis0,58
BTCR11BTG Pactual Crédito ImobiliárioRecebíveis0,58
TGAR11TG Ativo RealRecebíveis0,57
RBED11Rio Bravo Renda EducacionalEducacional0,56
FIIB11Industrial do BrasilAtivos Logísticos0,47
ALZR11Alianza Trust Renda ImobiliáriaHíbridos0,47
BCIA11Bradesco Carteira Imobiliária AtivaFundo de Fundos0,47
HGFF11CSHG Imobiliário FOFFundo de Fundos0,46
PATC11Pátria Edifícios CorporativosLajes Corporativas0,46
HGPO11CSHG Prime OfficesLajes Corporativas0,46
FVBI11VBI FL 4440Lajes Corporativas0,43
BTLG11BTG Realty Logística IAtivos Logísticos0,42
MFII11Mérito Desenvolvimento ImobiliárioDesenvolvimento0,42
BBFI11BBB ProgressivoLajes Corporativas0,41
GSFI11General Shopping e OutletsShoppings0,39
FPAB11Projeto Água BrancaLajes Corporativas0,39
FAMB11Edifício Almirante BarrosoLajes Corporativas0,38
NSLU11Hospital Nsa. de LourdesHospitais0,37
FVPQ11Via Parque ShoppingShoppings0,36
FLMA11Continental Square Faria LimaLajes Corporativas0,35
RNGO11Rio NegroLajes Corporativas0,35
PORD11Polo Recebíveis Imobiliários FIIRecebíveis0,35
JRDM11Shopping Jardim SulShoppings0,34
HCTR11Hectare CERecebíveis0,34
VTLT11Votorantim LogísticaAtivos Logísticos0,32
FIGS11General Shopping Ativo e RendaShoppings0,32
CNES11CENESPLajes Corporativas0,32
CXRI11Caixa Rio BravoFundo de Fundos0,31
BARI11Barigui Rendimento ImobiliárioRecebíveis0,31
BBRC11BB Renda CorporativaAgências0,31
VSHO11Votorantim ShoppingShoppings0,31
ALMI11Torre AlmiranteLajes Corporativas0,30
CPTS11BCapitânia Securities IIRecebíveis0,30
FEXC11BTG Pactual Fundo de CRIRecebíveis0,29
THRA11Cyrela Thera CorpLajes Corporativas0,29
OUJP11Ourinvest JPPRecebíveis0,28
VLOL11Vila Olímpia CorporateLajes Corporativas0,27
EDGA11Edifício GaleriaLajes Corporativas0,25
FIIP11BRB Capital Renda IHíbridos0,24
FAED11Anhanguera EducacionalEducacional0,23
CXCE11BCaixa CedaeLajes Corporativas0,23
BBVJ11Cidade Jardim C. TowerLajes Corporativas0,22
CEOC11CEO CCPLajes Corporativas0,22
RBRD11RB Capital Renda IIHíbridos0,21
CARE11Brazilian Graveyard and Death CareOutros0,21
SPTW11SP DowntownLajes Corporativas0,20
CTXT11Centro Textil InternacionalOutros0,20
ONEF11The OneLajes Corporativas0,19
XPCM11XP Corp. MacaéLajes Corporativas0,19
GRLV11CSHG GR LouveiraAtivos Logísticos0,19
HTMX11Hotel MaxinvestHotéis0,17
MAXR11Max RetailVarejo0,17
CBOP11Castello Branco Office ParkLajes Corporativas0,17
MBRF11Mercantil do BrasilLajes Corporativas0,16
TFOF11CSHG TOP FOF II ImobiliárioFundo de Fundos0,16
RBBV11JHSF Rio Bravo Faz. Boa VistaVarejo0,15
KNRE11Kinea II Real Estate EquityDesenvolvimento0,14
BMLC11BBrascan Lajes CorporativasLajes Corporativas0,14
WPLZ11Shopping West PlazaShoppings0,13
FLRP11Floripa ShoppingShoppings0,12
HCRI11Hospital da CriançaHospitais0,11
EURO11EuroparAtivos Logísticos0,10
XTED11TRX Edifícios CorporativosLajes Corporativas0,03
RBVO11Rio Bravo Crédito Imobiliário IIRecebíveis0,02

Os 10 FIIs com maior participação no IFIX correspondem a 36,8%: 

10 maiores participações IFIX
10 maiores participações IFIX

O fundo imobiliário KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) é o que apresenta, atualmente, maior valor de mercado. O total é de R$ 4,03 bilhões, representando 5,09% do IFIX.

Veja abaixo como é, atualmente, a distribuição dos fundos imobiliários de IFIX por setores.

IFIX: Distribuição dos Fundos Imobiliários por Setores

O IFIX é composto, em maior parte, por fundos imobiliários de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis

A participação deste setor na carteira do IFIX é de 22,3%, representando um total de 265.204.814 cotas teóricas. 

Alguns exemplos de FIIs deste segmento são: 

  • KNIP11 – Kinea Índice de Preços;
  • KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários;
  • HGCR11 – CGHG Recebíveis Imobiliários;
  • MXRF11 – Maxi Renda;
  • IRDM11 – Iridium Recebíveis Imobiliários.
IFIX distribuição percentual por setores
IFIX distribuição percentual por setores

Além dos fundos de recebíveis, também apresentam grande participação no IFIX fundos de lajes corporativas (16,0%), de shoppings (18,4%) e de imóveis industriais e logísticos (12,%). 

Critérios para um Fundo Imobiliário entrar no IFIX

Para que um fundo imobiliário componha o IFIX, ele deve seguir alguns critérios. 

Veja abaixo quais são os principais requisitos de inclusão:

  • Apresentar pelo menos 60% de presença em pregão no período de vigência das últimas 3 carteiras;
  • Suas cotas não devem ser classificadas como Penny Stocks (cotação abaixo de R$ 1,00);
  • A oferta pública deve ter sido realizada antes do rebalanceamento anterior ao período de vigência das últimas 3 carteiras; 
  • Suas cotas devem estar classificadas entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 últimas carteiras, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade, representem em conjunto 99% do somatório total dos indicadores que compõem tal índice. 

Caso as cotas de um fundo imobiliário sejam totalmente resgatadas por seu emissor, durante a vigência da carteira, o fundo se encaixa nos critérios de exclusão e não deve compor a carteira teórica do IFIX

Como critério de ponderação, ou seja, para calcular a participação de um fundo no IFIX, é considerado o valor de mercado de suas cotas em relação ao total do índice.

Além disso, a participação de um fundo no IFIX não pode ultrapassar 20%

Volatilidade Anualizada

A volatilidade é uma medida de risco do investimento, e é calculada através do desvio-padrão anual dos retornos mensais do índice.

No caso do IFIX, a volatilidade é relativamente baixa, variando entre 5% e 10%.

Volatilidade mensal anualizada IFIX
Gráfico: Volatilidade mensal anualizada do IFIX. Fonte: B3.

Para que você possa comparar a volatilidade desse índice, ou o risco dos fundos participantes, é interessante relacioná-lo com o Ibovespa (índice da bolsa de valores).

Volatilidade mensal anualizada IBOV
Volatilidade mensal anualizada IBOV. Fonte: B3.

Na bolsa de valores, a volatilidade pode ultrapassar 100% em períodos de crise, como no caso da crise americana do subprime de 2008.

A conclusão é que o investimento em ações possui um risco muito maior do que os fundos imobiliários.

Queda do IFIX

No dia 8 de janeiro, houve uma queda do IFIX de 3%, o que fez muitos investidores venderem suas cotas. 

O fundo que apresentou maior queda foi o SPTW11, sendo ela de 14,09%. 

Alguns especialistas afirmam que o fato gerador das quedas foi o boom do mercado de fundos imobiliários observado no final de 2019

O IFIX fechou o ano com 35,98% de valorização, estando à frente do Ibovespa, que teve um resultado positivo de 31,58%. 

Esse movimento pode ser explicado pela alta aderência dos investidores nesse mercado.  

Somente no ano passado, o total de investidores em fundos imobiliários aumentou em 50%

Isso se deve à baixa taxa de juros e à inflação relativamente controlada, que motivou a migração da renda fixa à renda variável

No mercado financeiro é natural que ocorram fenômenos de correção para baixo após picos de valorização. 

Assim, logo após as quedas o índice iniciou recuperação.  

Diversos são os motivos pelos quais um investidor pode decidir vender suas cotas. 

Se você deseja saber quais são eles e se esta é ou não uma boa opção, recomendamos a leitura deste artigo

Em março de 2020 o fundos imobiliários de shopping derretem na bolsa devido o coronavírus, logo que foi anunciado o fechamento por tempo indeterminado das lojas, alguns FIIs chegaram a cair 41%.

Muitos analistas viram o momento como grande oportunidade para médio prazo, visto que alguns fundos ficaram com o Preço sobre Valor Patrimonial (P/VPA) abaixo de 1 e com um Dividend Yield acima de 10%.

Como Investir no IFIX

Diferentemente do Ibovespa, que pode ser negociado na bolsa de valores através do ETF BOVA11, o IFIX ainda não está disponível para investidores que desejam aplicar nele. 

Uma boa maneira de utilizar o IFIX para elaborar seus investimentos é comprando cotas de alguns dos fundos participantes, compondo uma carteira variada e representativa do índice

Curso IFIX

Como dito anteriormente, ainda não é possível investir diretamente no IFIX. 

A única forma de se obter resultados semelhantes aos do índice é investindo nos melhores fundos imobiliários.

Para isso, busque entender o funcionamento desse mercado através de bons cursos sobre fundos imobiliários

Dessa forma, você será capaz de escolher os melhores fundos para ter em sua carteira e assim, evitar perdas no mercado. 

Investir em Fundos Imobiliários do IFIX Vale a Pena?

Como você pôde perceber nesse artigo, o IFIX, assim como qualquer outro índice do mercado financeiro, passa por altas e baixas.

Além disso, ele é composto por uma variedade de ativos, bons e ruins. 

Para que você possa evitar perdas e alcançar bons lucros com os fundos imobiliários, é preciso que você se informe e aprenda a selecionar os melhores FIIs para compor seu portfolio. 

Acredito que estamos em um momento propício aos investimentos em fundos imobiliários

Mesmo assim, só irá obter bons resultados quem souber se posicionar nesse mercado.

Para isso, sugiro que escolha um curso completo que possa lhe guiar neste caminho e que tenha um método de seleção dos melhores FIIs.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Ficou com alguma dúvida sobre o IFIX ou sobre os fundos imobiliários?

Deixa a sua dúvidas nos comentários, quem sabe eu possa lhe ajudar.

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