PATL11 : Fundo Imobiliário Pátria Logística Vale a Pena?
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PATL11 : Fundo Imobiliário Pátria Logística Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Pátria Logística (PATL11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 01/11/2021

Pelo sétimo mês consecutivo, Fundo imobiliário PATL11 mantém distribuição de R$ 0,57 por cota.

A principal vocação dos Fundos imobiliários é a geração de renda mensal. Assim, um histórico de distribuições estáveis é muito apreciado pelos cotistas e por quem considera investir.

O Fundo Imobiliário PATL11, no mercado há pouco mais de um ano, vem mantendo suas distribuições mensais em R$ 0,57 há 7 meses. 

A última distribuição, referente ao mês de setembro, representa um dividend yield de 9,5% sobre o preço de fechamento da cota no mês. 

A expectativa da gestão é manter a distribuição em R$ 0,57/cota pelo menos até o final do ano de 2021.

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do PATL11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é PATL11;
  • Rendimentos do PATL11;
  • Resumo da carteira do PATL11;
  • Liquidez do PATL11;
  • Principais riscos do PATL11;
  • Se vale a pena investir no PATL11. 

Leia até o final e descubra se o PATL11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é PATL11 FII?

PATL11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Pátria logística administrado pela Vórtx DTVM e gerido pela Pátria Investiments.

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe seus recursos em imóveis logísticos.

Em sua primeira e, até o presente, única oferta pública, o Fundo levantou R$ 499,15 milhões, com cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Atualmente, o patrimônio líquido do PATL11 é de R$ R$ 477,03 milhões e sua participação no IFIX na data desta publicação é de 0,322%.

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PATL11 Rendimentos

Em setembro, o PATL11 distribuiu R$ 0,57 em dividendos por cota. 

O valor representa um dividend yield de 9,5% a.a. considerando o preço das cotas ao final de setembro e 10% a.a. em relação ao preço na data base 25/10/2021.

Como explica o relatório gerencial do mês, em setembro ocorreu a segunda redução das receitas de FIIs, decorrente do desinvestimento voltado para a aquisição dos imóveis em Jundiaí.

É interessante comentar que a quitação do imóvel Postall (2ª parcela) segue prevista para dezembro deste ano. 

A gestão informa que até lá, o Fundo poderá explorar os rendimentos destas cotas, mantendo um patamar de receita muito próximo à posição final de setembro. 

No entanto, a entidade pontua que isso depende dos dividendos a serem distribuídos pelos fundos investidos. 

A imagem abaixo mostra a distribuição de rendimentos do PATL11 entre julho e setembro de 2021, além de uma visão geral dos últimos 12 meses.

Rendimentos Mensais PATL11
Rendimentos Mensais PATL11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do PATL11

A carteira do PATL11 é essencialmente composta por imóveis do segmento logístico.

Ao final do mês de setembro, os imóveis Postall e Solística passaram a integrar o portfólio do fundo.

Como explica o relatório gerencial, apesar de explorar integralmente o aluguel do imóvel Postall, o fundo ainda possui obrigação de pagamento da parcela remanescente. 

Sua quitação é prevista para dezembro deste ano, e será gerada a partir do desinvestimento parcial das cotas de FIIs.

No documento, a gestão informa que a alocação do capital do Fundo deve seguir a configuração apresentada na imagem abaixo a partir de 2022. 

Nesse ponto, o Fundo passará a ter 96% dos seus ativos alocados em imóveis logísticos, totalizando 151.331 m² de área bruta locável no portfólio.

Carteira de Imóveis PATL11
Carteira de Imóveis PATL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de Imóveis

O PATL11 tem 3 propriedades em seu portfólio, localizadas em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais.

A propriedade de Itatiaia – RJ, é responsável por 4% da receita do Fundo, enquanto o imóvel de Ribeirão das Neves – MG, 43%. 

Já o terceiro imóvel, localizado em Jundiaí – SP,  responde por 10% da receita do FII. 

Todos eles contam com classificação A ou superior, segundo a Classificação Buildings.

Na atualidade, o PATL11 conta com 7 inquilinos e 72% de seus contratos são atípicos. A vacância física atual é de 7%. 

A tabela abaixo traz detalhes sobre os imóveis pertencentes ao Fundo. 

AtivoLocalizaçãoAquisiçãoClassificação BuildingsABL totalParticipação no ativoOcupação do imóvelInquilinos
ItatiaiaAv. Industrial Alda Mendes Bernardes, 1881 – Itatiaia, RJ24/08/2020AAA161.661 m² (Galpões 100, 200 e Pátio Intermodal)100% (Galpão 200 e Pátio Intermodal)100%Groupe SEB, Multiterminais e Xerox
Ribeirão das NevesAv. José Carlos Costa, 688 – Ribeirão das Neves, MG24/08/2020AA26.618 m² (20.063 p.p.)100%62,5% (com base em número de p.p.)BRF
JundiaíAv. Nossa Senhora Auxiliadora, 831 e 901 – Jundiaí, SP01/09/2021 Solística e 09/09/2021 PostallA/A+9.177 m² – Solística | 9.956 m² – Postall100%100%Postall e AGV Logística (Solística)

 Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de FIIs

A carteira de FIIs do PATL11 é composta por cotas de 3 Fundos, conforme a imagem abaixo: 

Carteira de FIIs PATL11
Carteira de FIIs PATL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Os três Fundos escolhidos investem preponderantemente em imóveis do segmento logístico, são multiativos e de gestão ativa.

Em setembro, o Fundo concretizou a venda de mais uma parcela das cotas de FIIs para honrar com os pagamentos decorrentes das aquisições dos imóveis Solística e Postall. 

De acordo com o planejamento da gestão, o desinvestimento seguirá acontecendo pelo motivo apresentado acima.

Negociação e Liquidez PATL11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Durante o mês de setembro ocorreram 32.254 negociações de cotas do PATL no mercado secundário, movimentando aproximadamente R$ 19 milhões. 

Com isso, o Fundo apresentou liquidez média diária de R$ 826 mil. 

A imagem abaixo mostra a evolução do valor das cotas e do volume diário negociado pelo Fundo desde agosto de 2020. 

Liquidez PATL11
Liquidez PATL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do PATL11

Assim como outros Fundos, o PATL11 apresenta certos riscos. Os principais são: liquidez, vacância e o  tipo e vencimento de seus contratos

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.

No mês de setembro, o Fundo apresentou uma liquidez média diária de R$ 826 mil. 

Esse valor é inferior ao R$ 1 milhão que o Método Fayh considera adequado para manter a segurança nesse sentido. 

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

O PATL11 apresenta vacância física de 7% na atualidade. A vacância financeira é zero. 

Tipo e vencimento de contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

72% dos contratos de locação do PATL11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.

Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.

Assim como o tipo dos contratos, seu prazo é igualmente relevante para a previsão de resultados do fundo.

A maioria dos vencimentos de contratos do PATL11 (85%) acontece a partir de 2025, mas 15% deles vencem em 2022. 

Cabe comentar que o momento da renovação do contrato nem sempre é favorável ao investidor. 

Os resultados de uma negociação são afetados pelo ciclo imobiliário. Assim, cabe a possibilidade de altas e baixas no preço por metro quadrado, desocupação do imóvel e demora na nova locação, entre outras.  

A imagem abaixo mostra os vencimentos de contratos do PATL11 em relação à receita contratada. 

Cronograma Vencimento de Contratos PATL11
Cronograma Vencimento de Contratos PATL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Por fim, outro ponto interessante a comentar são os índices de reajuste dos contratos do PATL11. Hoje, 94% deles é reajustado pelo IPCA, enquanto 6% tem como indexador o IGP-M.

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Dados do PATL11

Agora que você já conhece tudo sobre o PATL11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Pátria Logística
  • CNPJ: 35.754.164/0001-99
  • Gestor: Pátria Investments
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Desenvolvimento para Renda – Logística
  • Patrimônio Líquido  (09/2021): R$ 477.033.893  
  • Taxa de Administração e gestão: 0,93%
  • Início do Fundo: 14 de Agosto de 2020
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotas do PATL11: 4.991.535
  • Regulamento do PATL11
  • Relatório Gerencial  PATL11
  • PATL11 Site Oficial (RI)

PATL11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Até o momento, o Fundo Imobiliário PATL11 não realizou distribuições de cotas com oferta de subscrição.   

Dúvidas sobre PATL11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o PATL11.

Como comprar PATL11?

A compra de cotas do PATL11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (PATL11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do PATL11?

O informe de rendimentos do PATL11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo

Onde achar o relatório gerencial do PATL11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do PATL11

Como declarar o fundo imobiliário PATL11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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PATL11 Vale a Pena?

O PATL11 é um Fundo relativamente recente, que está em operação desde agosto de 2020, e conta com apenas 3 imóveis em sua carteira. 

É interessante observar que o Fundo, embora tenha apresentado uma queda substancial no preço das cotas desde o IPO, vem gerando distribuições recorrentes estáveis. 

No entanto, conta com apenas 3 propriedades em sua carteira, duas delas fora do eixo óbvio para o segmento de atuação do Fundo. 

Por outro lado, o Fundo conta com certa diversidade de inquilinos (7 na atualidade), e todos são de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado. 

Sendo assim, o PATL11 vale a pena para diversificar a carteira, mas de forma cautelosa. Existem outros FIIs de logística no mercado e minha recomendação é não apostar todos os ovos em uma só cesta. 

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.


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