Fundo imobiliário Grand Plaza Shopping distribuiu R$ 0,49 em dividendos por cota em fevereiro. O dividend yield no período foi de 0,58%.
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Após fechar janeiro com distribuição de rendimentos mais elevada que o normal, o fundo imobiliário ABCP11 retornou a sua faixa de distribuição média.
A elevação dos rendimentos do ABCP11 em janeiro vem sendo o comum desde o início do fundo, que começou tímido em 1996 e vem registrando crescimento ano a ano.
Fundo do tipo tijolo, dedicado ao segmento de shopping centers, o ABCP11 teve rendimento médio de R$ 0,44 ao longo de 2019.
Os cotistas já haviam recebido uma boa notícia em novembro desse ano: o ativo alvo do fundo (Grand Plaza Shopping), localizado em Santo André, SP, passou por reavaliação patrimonial.
Com isso, o patrimônio do fundo foi elevado em R$ 126 milhões. No encerramento do ano, o patrimônio ascendia a mais de R$ 1 bilhão.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do ABCP11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é ABCP11;
- Rendimentos do ABCP11;
- Resumo da Carteira do ABCP11;
- Liquidez do ABCP11;
- Principais riscos do ABCP11;
- Se o ABCP11 vale a pena.
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Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Grand Plaza Shopping Vale a Pena e deve entrar em sua carteira de investimentos!
O que é ABCP11 FII?
O código ABCP11 se refere ao fundo imobiliário Grand Plaza Shopping, que teve início em maio de 1996 e é administrado pela Rio Bravo investimentos DTVM S.A.
O ABCP11 é um fundo do tipo tijolo, onde os recursos são destinados a investimentos em imóveis físicos com a finalidade de gerar renda isenta de tributação para seus cotistas.
Seu objetivo é a exploração comercial do Grand Plaza Shopping, localizado na cidade de Santo André, em região conhecida como ABCD Paulista, em São Paulo.
A parcela de recursos não aplicada ao imóvel em questão (no máximo 25%) é aplicada em ativos de renda fixa, tais como títulos públicos e CDBs (Certificados de Depósito Bancários).
O fundo conta hoje com aproximadamente 12,3 milhões de cotas emitidas, que foram comercializadas a R$ 18,50 na primeira oferta pública.
Em fevereiro de 2019 houve um agrupamento de cotas na proporção de 5 para um: A cada 5 cotas, o investidor passou a deter efetivamente uma, de preço mais elevado.
O patrimônio total do fundo era de R$ 1,04 bilhão em janeiro de 2020.
ABCP11 Rendimentos
O ABCP11 distribuiu R$ 0,49 em dividendos no mês de fevereiro de 2020. O valor significa
0,57% sobre o valor de cota de fechamento do mês.
O dividend yield do período foi de 0,58%.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do ABCP11 somaram R$ 5,98, o que corresponde a 7,03% em relação ao valor de cota apurado ao final de fevereiro.
A rentabilidade acumulada em 2019 atingiu os 26,79%.
Na tabela abaixo, veja o histórico de rendimentos do ABCP11 desde janeiro de 2019. Valores em reais.
Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
2019 | 0,13 | 0,45 | 0,45 | 0,45 | 0,45 | 0,45 | 0,45 | 0,49 | 0,49 | 0,49 | 0,49 | 0,49 |
2020 | 0,83 | 0,49 |
Fonte: Informe de Rentabilidade
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Resumo da Carteira do ABCP11
A carteira do ABCP11 é formada por um ativo imobiliário, do qual o fundo detém 98,6% de participações.
O fundo admite ainda investimentos em títulos de renda fixa, limitados a 25% de seu patrimônio, destinados a manter o fluxo de caixa do fundo.
Em dezembro de 2019, o portfólio do ABCP11 apresentava a seguinte composição:
- Imóveis: 97,37%
- Instrumentos de caixa: 2,63%
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo imobiliário ABCP11 possui 96,8% de participações em somente um ativo: o Grand Plaza Shopping, localizado em Santo André, SP.
O shopping, inaugurado em 1997, é hoje o principal centro de compras da região conhecida como Grande ABC.
Nele se reúnem boa parte das mais importantes marcas do varejo em diversos segmentos, como as lojas Marisa, C&A, Centauro, Casas Bahia e outras.
No gráfico abaixo, veja a distribuição de área bruta locável entre os inquilinos, de acordo com seu segmento.
Além disso, o empreendimento figura entre os maiores no país considerando a área bruta locável, que soma 69.628 m2 entre o shopping e o edifício comercial a ele agregado.
O edifício shopping apresenta:
- 63.768 m2 em área bruta locável;
- 284 operações em total;
- Boulevard gastronômico;
- Hipermercado;
- Home Center;
- Academia;
- 10 salas de cinema, operadas pelo Cinemark;
- Parque temático Playland;
- 24 pistas de boliche.
Já o prédio comercial, oferece:
- 5.735 m2 em área bruta locável;
- 9 salas comerciais.
No mês de dezembro de 2019, o fundo apresentava uma taxa de vacância (imóveis não-alugados) de 0,9%. A taxa de inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) no período era de 1,4%.
Quanto ao desempenho do shopping, no mês de novembro de 2019 as vendas totais foram de R$ 87,122 milhões, o que representa venda média de R$ 1.253 por m2.
O valor significou um aumento de 9,8% quando comparado ao mesmo período do ano anterior.
O desempenho operacional (NOI) também registrou elevação, subindo 9% na comparação anual.
No gráfico abaixo, o histórico do desempenho comparativo do shopping quanto a vendas, aluguéis e NOI entre 2018 e 2019.
GRAND PLAZA SHOPPING
Endereço: Avenida Industrial, 600 - Centro
Cidade: Santo André - SP
Área Bruta Locável: 69.628,00 m2
Unidades: 296
Participação: 98,6%
Negociação e Liquidez ABCP11
No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 5.623 cotas do ABCP11, totalizando um volume de R$ 8,88 milhões.
A média diário no período foi de aproximadamente R$ 493,7 mil.
De março de 2019 a fevereiro de 2020 foram registradas 123.375 negociações, que totalizaram um volume de R$ 191,86 milhões.
A média mensal do período foi de R$ 15,98 milhões.
Riscos do ABCP11
Os principais riscos do ABCP11 são: Risco de liquidez, de vacância, do prazo de contratos, do inquilino, de concentração e o risco próprio do setor de shoppings.
Risco de liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para convertir a cota de um fundo em dinheiro.
Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem resgate antecipado de cotas.
No Brasil, o mercado secundário não apresenta grande liquidez no geral. Assim, não existem garantias quanto ao preço de venda, nem sobre o tempo que levará para efetivá-la.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que imóveis permaneçam desocupados por períodos, afetando assim o desempenho do fundo.
No ABCP11, trata-se de um risco pulverizado: o empreendimento é locado para grande diversidade de inquilinos.
Em dezembro de 2019, a taxa de vacância do fundo era de 0,90%.
Prazo do Contrato
O risco de prazo de contratos se relaciona à vacância: cabe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
A maior parte dos contratos do ABCP11 vencem a partir de 2023.
Na tabela abaixo, conheça os prazos de vencimento dos contratos do ABCP11, divulgados em dezembro de 2019.
Prazo de Vencimento | Percentual de contratos |
Até 3 meses | 0,6399% |
De 3 a 6 meses | 2,6216% |
De 6 a 9 meses | 4,1703% |
De 9 a 12 meses | 4,6532% |
De 12 a 24 meses | 12,7043% |
De 24 a 36 meses | 27,9143% |
Acima de 36 meses | 39,8882% |
Prazo indeterminado | 7,4082% |
Fonte: Informe Trimestral.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: existe a possibilidade que o locatário não cumpra com suas obrigações de pagamento.
Essa situação gera custos com medidas judiciais e a burocracia correspondente e afeta os rendimentos do fundo.
Em dezembro de 2019, a taxa de inadimplência (acima dos 90 dias de atraso) do fundo era de 1,4%.
Risco de Concentração
O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de tijolos, como é o caso do ABCP11, esse risco é avaliado considerando sobretudo, mas não unicamente, a quantidade e localização de seus ativos.
Embora o ABCP11 conte com diversas unidades para locação, trata-se de um fundo monoativo (que tem apenas um ativo em carteira).
Dessa forma, o fundo se torna exposto a variações negativas que podem ocorrer na região do empreendimento, no local onde se encontra e no mercado em si, como detalho abaixo.
Riscos Próprios do Setor
O ABCP11 é um fundo focado na exploração comercial de um shopping center. Com isso, surgem certos riscos próprios do setor:
- Desaquecimento econômico e queda no consumo;
- Condições desfavoráveis na região onde se localiza o empreendimento;
- Eventos intempestivos que afetem o mercado.
Em todos os casos, cabe a possibilidade de uma queda nos rendimentos do fundo imobiliário.
Um exemplo claro é a pandemia do coronavírus, cujo epicentro no Brasil é exatamente a região onde se encontra o ativo do ABCP11: o estado de São Paulo.
Embora os dados ainda não sejam consistentes, certas associações de lojistas apontam queda de até 60% no movimento de shopping centers devido ao coronavírus.
Além disso, o mercado de shoppings é altamente competitivo.
Isso gera a possibilidade de queda nos valores cobrados por locação, o que traria os mesmos efeitos negativos sobre os dividendos distribuídos pelo fundo.
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Dados do ABCP11
Conheça agora os dados do ABCP11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping
- CNPJ: 01.201.140/0001-90
- Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Shoppings
- Patrimônio Total (12/2019): R$ 1.045.098.601,36
- Taxa de Administração: 0,1% a.a. (ao ano) sobre patrimônio líquido do fundo, com mínimo mensal de R$ 51,5 mil, reajustado anualmente pela variação positiva do IGP-M
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 15 de maio de 1996
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (01/2020): 21.674
- Número de Cotas do ABCP11: 12.203.833
- Regulamento do ABCP11
- Relatório Gerencial ABCP11
- ABCP11 Site Oficial (RI)
ABCP11 Subscrição
A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas.
O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O ABCP11 ainda não realizou nenhuma emissão com oferta de subscrição.
Dúvidas sobre ABCP11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o ABCP11.
Como comprar ABCP11?
A compra de cotas do ABCP11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo.
Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo:
- Abra o Home Broker;
- Procure o fundo por seu código (ABCP11);
- Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
- Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do ABCP11?
O informe de rendimentos do ABCP11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3.
Onde achar o relatório gerencial do ABCP11?
Disponibilizei o relatório gerencial do ABCP11 neste mesmo artigo, na seção dados do ABCP11.
Você o encontrará ainda no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘Informações’ e logo ‘Relatórios Mensais’.
Como declarar o fundo imobiliário ABCP11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário ABCP11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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ABCP11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário ABCP11 apresenta apenas um ativo em carteira.
Trata-se de um imóvel bem localizado, com taxa de ocupação próxima ao 100% e baixos índices de inadimplência. Além disso, seus rendimentos são consistentes desde seu início.
No entanto, é um fundo monoativo: tem apenas um imóvel em carteira, e isso não deve ser alterado em futuro próximo.
Outro ponto a considerar é que seus rendimentos são constantes, porém não especialmente interessantes.
Por esses motivos, não é um fundo que eu recomende. Existem outros fundos imobiliários focados em shoppings que rendem mais e têm menor risco de concentração, como o HGBS11 ou o VISC11.
Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.
Agora, me diga: Qual é o fundo imobiliário que te interessa conhecer melhor?
Conte-me nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu.