Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Educacional (RBED11) finaliza março com queda de -5,74. 

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Os efeitos da recente crise sobre os fundos imobiliários não deixou nenhum deles ileso. 

Ainda que os fundos mais afetados tenham sido os ligados aos setores de shoppings e turismo, fundos dedicados a outros segmentos também viram a queda de suas cotas. 

As cotas do RBED11, que chegaram a baixar -23,34% ao redor do dia 24 de março, sofreram um impacto final de -5,74, com o fechamento de cotas em R$ 147,89. 

Fundo do tipo tijolo, que tem foco em edifícios de uso educacional, o RBED11 conta com 5 imóveis em sua carteira. 

Sua representatividade é de 0,554% no IFIX (índice dos fundos listados em bolsa). 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de imposto de renda, deve investir nos melhores fundos imobiliários.

Por isso, conhecer as características do RBED11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é RBED11;
  • Rendimentos do RBED11;
  • Resumo da Carteira do RBED11;
  • Liquidez do RBED11;
  • Principais riscos do RBED11;
  • Se o RBED11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Educacional (RBED11) vale a pena e deve entrar em sua carteira! 

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O que é RBED11 FII?

O código RBED11 identifica o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Educacional, gerido pela Rio Bravo Investimentos, que responde por outros fundos, como o RBED11

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos. 

Seu foco são investimentos imobiliários destinados à atividade educacional, com perspectiva de longo prazo. 

O RBED11 teve início em dezembro de  2011, com a emissão de 752.500 cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.

Em 2019, finalmente aconteceu a segunda emissão, destinada apenas a investidores profissionais. 

Ao final de fevereiro de 2020, o patrimônio total do fundo superava os R$ 279,92 milhões. 

RBED11 Rendimentos

No mês de março de 2020, os dividendos distribuídos pelo RBED11 foram de R$ 1 por cota. O valor representa 0,67% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês. 

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do RBED11 somaram R$ 12,08, o correspondente a 8,16% do valor de cota em 31 de março. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20201,001,001,00








20191,221,241,241,241,241,001,001,001,001,001,000,60

Fonte: Relatório Gerencial. 

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RBED11 Rentabilidade

Em fevereiro de 2020, a cota do RBED11 fechou em R$ 172,80. 

Nesse mês, o desempenho da cota foi de -3,4%, contra os -3,7% do IFIX. Desde o início, o fundo acumula rentabilidade de 313,1%, enquanto o índice apresenta 156,7%. 

Na tabela abaixo, veja a rentabilidade do fundo comparada ao IFIX e outros índices. 


Fev/20Ano12 mesesdesde o IPO
RBED11-3,4%-5,7%27,4%313,1%
IFIX-3,7%-7,3%21,7%156,7%
IBOVESPA-8,4%-9,9%9,0%83,9%
CDI líquido0,2%0,6%4,7%93,3%

Fonte: Relatório Gerencial. 

O gráfico abaixo complementa as informações apresentadas na tabela, comparando a rentabilidade do fundo (em amarelo) com o CDI líquido e o IFIX. 

Rentabilidade RBED11
Rentabilidade RBED11. Fonte; Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do RBED11 

A carteira do RBED11 é composta por 5 imóveis, localizados no Maranhão, em Mato Grosso e Minas Gerais. Em total, a área bruta locável (ABL) é de 85.022 m2. 

Inicialmente, o fundo tinha objetivo de adquirir dois terrenos,em Campinas (SP) e Cuiabá (MT), a fim de construir campi universitários em sistema built-to-suit que seriam locados à Anhanguera Educacional. 

No meio tempo aconteceu a fusão da interessada com a Kroton, atualmente Cogna Educacional. Os interesses da gestão mudaram, influenciando a adaptação do fundo. 

Assim, a ideia inicial foi substituída pela compra de dois imóveis já construídos e locados à empresa, em modalidade sale and leaseback. 

Os três outros imóveis da carteira vieram depois, em dezembro de 2019. Adquiridos nas mesmas condições que os anteriores, os empreendimentos estão igualmente locados à Cogna Educacional. 

A locatária é uma das maiores empresas de educação do mundo, com mais de 2,5 milhões de estudantes divididos entre a educação básica e o ensino superior. 

Nos campi adquiridos pelo fundo os principais cursos ofertados são da área da saúde, engenharia e direito, produtos mais sofisticados e de ticket mais alto nos cursos presenciais. 

Quantidade e Localização dos Ativos

Os 5 imóveis que compõem a carteira do RBED11 se localizam em 3 estados: Maranhão, Mato Grosso e Minas Gerais. 

Todos os imóveis estão 100% ocupados na atualidade, com contratos atípicos com vencimento superior a 2029. 

A área bruta locável (ABL) total do fundo é de 85.022 m2. O imóvel mais representativo é o campus da Faculdade Pitágoras localizado em São Luís (MA), que detém 29,22% da ABL total. 

Na tabela abaixo, veja os detalhes sobre os imóveis do portfólio do RBED11. 

AtivoLocalizaçãoABL % ABL totalOcupação
Faculdade PitágorasSão Luís -MA24.843 m229,22%100%
Faculdade Pitágoras Ipatinga - MG14.097 m216,58%100%
Universidade de CuiabáCuiabá - MT15.659 m218,42%100%
Faculdade PitágorasBelo Horizonte - MG5.940 m26,98%100%
Faculdade PitágorasBetim - MG24.483 m228,80%100%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez RBED11

No mês de fevereiro de 2020 o RBED11 registrou um giro de 3,5% de suas cotas, totalizando um volume de R$ 11,17 milhões. 

A média diária no período foi de aproximadamente R$ 620,6 mil. 

O número de cotas negociadas no mês de fevereiro aumentou 50,6% frente ao mesmo período do ano anterior e o volume médio diário negociado no mês cresceu 90,0% na comparação com fevereiro de 2019. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total negociado chegou a R$ 95,05 milhões, o que equivale a uma média mensal aproximada de R$ 7,92 milhões. 

É interessante comentar que o valor de mercado do fundo teve aumento de 161,1% no período, contabilizando a captação da segunda emissão de cotas.  

Na imagem abaixo, veja a evolução das negociações e liquidez do RBED11. 

Negociação e Liquidez RBED11
Negociação e Liquidez RBED11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do RBED11

Os principais riscos do RBED11 são: Vacância, Prazo do Contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de fevereiro de 2020, o fundo RBED11 tinha 100% de suas propriedades ocupadas. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.  

No RBED11, 83 % dos contratos têm vencimento para 2029, enquanto 17% vence apenas em 2031. 

Vencimento Contratos RBED11
Vencimento Contratos RBED11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de fevereiro, não havia inadimplência no RBED11. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do RBED11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Quantidade e localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

O RBED11 tem 5 imóveis, sendo que o maior deles compromete pouco menos de 30% da área bruta locável total do fundo. 

No entanto, todos os empreendimentos estão locados a um mesmo inquilino, o grupo Cogna Educacional

É certo que a empresa é uma das maiores companhias educacionais do mundo, no entanto, cabe comentar que seu endividamento vem crescendo ao longo dos últimos anos. 

Além disso, a multinacional da educação fechou o 4º trimestre de 2019 com uma queda de 73% em seu lucro líquido na comparação com o ano anterior. 

A companhia terminou o ano com um prejuízo de R$ 168,3 milhões, contra os R$ 87,9 milhões em lucro do mesmo período de 2018, excluindo ajustes. 

Essa concentração que se observa no fundo RBED11 representa um risco importante para quem vai investir, já que todo o rendimento do fundo se concentra em uma única fonte pagadora. 

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Dados do RBED11

Veja agora os dados do fundo imobiliário RBED11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Educacional
  • CNPJ: 13.873.457/0001-52
  • Gestor: Rio Bravo Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa - Desenvolvimento para Renda
  • Patrimônio Total  (02/2020): R$279.920.922,89
  • Taxa de Administração: 0,70% a.a. (ao ano) sobre o Valor de Mercado
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 08 de dezembro de 2011
  • Quantidade de Emissões:2
  • Número de Cotistas (02/2020): 7.945
  • Número de Cotas do RBED11: 1.787.281
  • Regulamento do RBED11
  • Relatório Gerencial  RBED11
  • RBED11 Site Oficial (RI)

RBED11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O RBED11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição dirigida aos investidores em geral

Sua segunda emissão de cotas foi finalizada em dezembro de 2019, destinada apenas a investidores profissionais.

Dúvidas sobre RBED11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBED11.

Como comprar RBED11?

A compra de cotas do RBED11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (RBED11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RBED11?

O informe de rendimentos do RBED11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do RBED11.

Onde achar o relatório gerencial do RBED11?

O relatório do RBED11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do RBED11

Como declarar o fundo imobiliário RBED11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário RBED11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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RBED11 Vale a Pena?

O RBED11 é um fundo que investe em imóveis voltados para a atividade educacional. 

Em sua carteira estão 5 ativos, que totalizam uma área bruta locável de pouco mais de 85 mil m2. 

Todos foram adquiridos em sistema sale and leaseback estão locados para o Grupo Cogna Educacional, com contratos atípicos que vencem a partir de 2029. 

Os rendimentos que o fundo apresenta vem sendo consistentes e interessantes. Além disso, a taxa de administração é bastante competitiva. 

No entanto, ao ter todos seus imóveis locados à apenas uma companhia, o RBED11 traz um risco de concentração nada desprezível para quem vai investir. 

Este é um fundo que está rendendo bem em comparação a outros fundos de tijolo como o LVBI11 ou o SDIL11, mas que tem um risco de concentração importante. Por isso, o RBED11 não é um fundo que eu recomende

Ele até pode ser interessante para a diversificação, compondo uma parcela cautelosa da carteira. Porém, se decidir adquirir, não comprometa a saúde do portfólio, nem pague um valor muito acima do patrimonial. 

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!