Com a 4ª emissão de cotas em andamento, Fundo imobiliário RBVA11 reinicia hoje o período de preferência. A data final para exercer o direito na B3 é 13 de dezembro.

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A quarta emissão de cotas do  Fundo imobiliário RBVA11 teve a aprovação veiculada no início de novembro. 

Segundo o documento, o período de preferência deveria acontecer a partir do dia 10/11. No entanto, a oferta foi modificada no último dia 22, levando a um reinício do prazo para a subscrição. 

Na manhã desta terça-feira (30), o Fundo publicou comunicado ao mercado informando o reinício do período para exercício do direito de preferência de compra (subscrição). 

De acordo com o documento, o novo período para que os cotistas mantenham seu percentual de participação no Fundo começa hoje e segue até 13 de dezembro na B3. 

No Escriturador, a data limite é 14 de dezembro de 2021.

O fator de proporção aplicado é de 0,062577800053, e o preço de emissão é de R$ 108 por cota.

Esta emissão oferece inicialmente 664.705 cotas, podendo chegar a 1.329.410. O montante inicial pretendido é próximo aos R$ 70 milhões, expandindo-se até R$ 140 milhões. 

Trata-se de uma Oferta 476, destinada apenas a investidores qualificados e profissionais. No entanto, para os já cotistas, o direito de preferência (subscrição) é sempre garantido. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do RBVA11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é RBVA11;
  • Rendimentos do RBVA11;
  • Resumo da carteira do RBVA11;
  • Liquidez do RBVA11;
  • Principais riscos do RBVA11;
  • Se vale a pena investir no RBVA11. 

Leia até o final e descubra se o RBVA11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é RBVA11 FII?

RBVA11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo, administrado e gerido pela Rio Bravo DTVM Ltda, com sede em São Paulo, SP.

Trata-se de um Fundo tipo tijolo, onde os recursos são investidos em imóveis físicos, com o objetivo de gerar renda regular com aluguéis e ganho de capital.

A política de investimento é fixada em imóveis comerciais do segmento de varejo e agências bancárias. São aceitos investimentos em imóveis já construídos ou em formato built to suit e buy to lease.

Nesses formatos, os imóveis são construídos ou adquiridos para atender as necessidades do locatário.

A primeira emissão foi em setembro de 2012 e trouxe ao mercado 300 mil cotas, vendidas a R$ 1 mil cada.

O ativo total do Fundo alcançou o R$ 1.5 bilhão em outubro de 2021, e sua participação no IFIX na data desta publicação é de 1,132%.  

RBVA11 Rendimentos

Em setembro, o Fundo teve R$ 0,91/cota de resultado, com participação de pequeno resultado não recorrente. A distribuição foi de R$ 0,87/cota.

A imagem abaixo mostra o resultado e a distribuição de rendimentos mensais do RBVA11 desde setembro de 2020. 

Rendimentos mensais RBVA11
Rendimentos mensais RBVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do RBVA11

A carteira do RBVA11 é composta essencialmente por imóveis, mas conta com pequena parcela investida em cotas de outros fundos imobiliários.

Em setembro o fundo possuía 204.398 m² de ABL,  distribuídos entre Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco, Ceará, Pará, Rio Grande do Sul e Distrito Federal.

O maior locatário do fundo é o banco Santander, que responde por 37% do capital investido, seguido pela Caixa Econômica, que responde por 24%.

Além dos bancos, o Fundo tem as lojas Centauro e Renner, o grupo Coco Bambu e a GPA entre seus inquilinos.

O gráfico abaixo mostra os locatários do Fundo, de acordo com o capital investido.

Locatários RBVA11
Locatários RBVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O RBVA11 tem 84 propriedades em seu portfólio, a maioria delas localizada no estado de São Paulo. 

Seus ativos estão localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco, Distrito Federal, Ceará e Pará.

A região de São Paulo  é a responsável por 92% da receita contratada, conforme mostra o gráfico abaixo.

Receita por região RBVA11
Receita por região RBVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez RBVA11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Média de negociação diária do Fundo durante os meses de julho, agosto e setembro de 2021 foi de R$ 1,7 milhões.

Em termos de liquidez, o número de cotas negociadas no mês de setembro teve uma redução de 34% frente ao mesmo período do ano anterior.

Já o seu  volume médio diário negociado no mês teve um acréscimo de 20% frente ao mesmo mês de 2020.

No gráfico, veja a comparação do volume de negociações desde setembro de 2020 até 2021.

Liquidez RBVA11
Liquidez RBVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do RBVA11

Os principais riscos do RBVA11 são relacionados à tese de investimentos, conforme expliquei em um artigo publicado em maio passado

Além disso, cabe ressaltar os riscos associados ao tipo e prazo de contratos e o risco de concentração. 

Tipo e prazo dos Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada.

No RBVA11, 91% dos contratos são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.

Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.

Tipo de contratos RBVA11
Tipo de contratos RBVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Assim como o tipo dos contratos, seu prazo é igualmente relevante para a previsão de resultados do fundo.

No RBVA11,  a maioria dos contratos vencem após 2030, como mostra a imagem abaixo.

Cronograma de vencimentos RBVA11
Cronograma de vencimentos RBVA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cronograma de vencimentos. Fonte: Relatório gerencial.

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere a diversificação de ativos adotada pela gestão. 

Em fundos de tijolo, como o RBVA11, esse risco é avaliado pela solidez da gestão, distribuição do capital entre os diferentes ativos da carteira, localização dos mesmos e locatários.

O Fundo, hoje, conta com apenas 5 inquilinos para suas mais de 80 propriedades. Embora sejam entidades que contam com reconhecimento creditício, isso requer atenção do investidor. 

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Dados do RBVA11

Agora que você já conhece tudo sobre o RBVA11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo 
  • CNPJ: 15.576.907/0001-70
  • Gestor: Rio Bravo Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Gestão ativa - desenvolvimento de renda
  • Patrimônio Líquido  (08/2021): R$ 1,314 bilhão
  • Taxa de Administração: 0,351% ao ano sobre o patrimônio líquido
  • Taxa de Performance: não há
  • Início do Fundo: 01 de novembro de 2012
  • Quantidade de Emissões: 7
  • Número de Cotas do RBVA11: 11.588.199
  • Regulamento do RBVA11
  • Relatório Gerencial  RBVA11
  • RBVA11 Site Oficial (RI)

RBVA11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente emissão de cotas (terceira) do Fundo aconteceu em janeiro de 2021, e foi destinada apenas a investidores profissionais.

Dúvidas sobre RBVA11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBVA11.

Como comprar RBVA11?

A compra de cotas do RBVA11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (RBVA11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RBVA11?

O informe de rendimentos do RBVA11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo

Onde achar o relatório gerencial do RBVA11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do RBVA11

Como declarar o fundo imobiliário RBVA11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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RBVA11 Vale a Pena?

Como a maioria da receita do fundo vem dos imóveis locados para os bancos Santander e Caixa, fica evidente o risco de exposição ao setor bancário.

Com a chegada da banca online e os fechamentos de muitas agências, os fundos imobiliários focados exclusivamente em bancos foram obrigados por uma mudança de foco. 

Esse é o objetivo e o desafio do RBVA11. 

O Fundo caminha na direção correta, mas ainda não na velocidade que gostaria. 

A ideia da gestão é um portfólio totalmente diferente no prazo de dois anos, saindo de uma carteira com muitas agências e passando para contratos atípicos no varejo.

Gosto da tese, mas a enxergo ambiciosa e desafiadora em tão pouco tempo, ainda sob o efeito da pandemia. 

A nova captação abre possibilidades, sem dúvidas. Resta saber se será bem sucedida.

O RBVA11 vale a pena de olho no que pode se tornar. No entanto, recomendo cautela e manter uma alocação que garanta a segurança. 

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.