Com a 4ª emissão de cotas em andamento, Fundo imobiliário RBVA11 reinicia hoje o período de preferência. A data final para exercer o direito na B3 é 13 de dezembro.
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A quarta emissão de cotas do Fundo imobiliário RBVA11 teve a aprovação veiculada no início de novembro.
Segundo o documento, o período de preferência deveria acontecer a partir do dia 10/11. No entanto, a oferta foi modificada no último dia 22, levando a um reinício do prazo para a subscrição.
Na manhã desta terça-feira (30), o Fundo publicou comunicado ao mercado informando o reinício do período para exercício do direito de preferência de compra (subscrição).
De acordo com o documento, o novo período para que os cotistas mantenham seu percentual de participação no Fundo começa hoje e segue até 13 de dezembro na B3.
No Escriturador, a data limite é 14 de dezembro de 2021.
O fator de proporção aplicado é de 0,062577800053, e o preço de emissão é de R$ 108 por cota.
Esta emissão oferece inicialmente 664.705 cotas, podendo chegar a 1.329.410. O montante inicial pretendido é próximo aos R$ 70 milhões, expandindo-se até R$ 140 milhões.
Trata-se de uma Oferta 476, destinada apenas a investidores qualificados e profissionais. No entanto, para os já cotistas, o direito de preferência (subscrição) é sempre garantido.
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Por isso, conhecer as características e o histórico do RBVA11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é RBVA11;
- Rendimentos do RBVA11;
- Resumo da carteira do RBVA11;
- Liquidez do RBVA11;
- Principais riscos do RBVA11;
- Se vale a pena investir no RBVA11.
Leia até o final e descubra se o RBVA11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é RBVA11 FII?
RBVA11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo, administrado e gerido pela Rio Bravo DTVM Ltda, com sede em São Paulo, SP.
Trata-se de um Fundo tipo tijolo, onde os recursos são investidos em imóveis físicos, com o objetivo de gerar renda regular com aluguéis e ganho de capital.
A política de investimento é fixada em imóveis comerciais do segmento de varejo e agências bancárias. São aceitos investimentos em imóveis já construídos ou em formato built to suit e buy to lease.
Nesses formatos, os imóveis são construídos ou adquiridos para atender as necessidades do locatário.
A primeira emissão foi em setembro de 2012 e trouxe ao mercado 300 mil cotas, vendidas a R$ 1 mil cada.
O ativo total do Fundo alcançou o R$ 1.5 bilhão em outubro de 2021, e sua participação no IFIX na data desta publicação é de 1,132%.
RBVA11 Rendimentos
Em setembro, o Fundo teve R$ 0,91/cota de resultado, com participação de pequeno resultado não recorrente. A distribuição foi de R$ 0,87/cota.
A imagem abaixo mostra o resultado e a distribuição de rendimentos mensais do RBVA11 desde setembro de 2020.
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Resumo da Carteira do RBVA11
A carteira do RBVA11 é composta essencialmente por imóveis, mas conta com pequena parcela investida em cotas de outros fundos imobiliários.
Em setembro o fundo possuía 204.398 m² de ABL, distribuídos entre Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco, Ceará, Pará, Rio Grande do Sul e Distrito Federal.
O maior locatário do fundo é o banco Santander, que responde por 37% do capital investido, seguido pela Caixa Econômica, que responde por 24%.
Além dos bancos, o Fundo tem as lojas Centauro e Renner, o grupo Coco Bambu e a GPA entre seus inquilinos.
O gráfico abaixo mostra os locatários do Fundo, de acordo com o capital investido.
Quantidade e Localização dos Ativos
O RBVA11 tem 84 propriedades em seu portfólio, a maioria delas localizada no estado de São Paulo.
Seus ativos estão localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco, Distrito Federal, Ceará e Pará.
A região de São Paulo é a responsável por 92% da receita contratada, conforme mostra o gráfico abaixo.
Negociação e Liquidez RBVA11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Média de negociação diária do Fundo durante os meses de julho, agosto e setembro de 2021 foi de R$ 1,7 milhões.
Em termos de liquidez, o número de cotas negociadas no mês de setembro teve uma redução de 34% frente ao mesmo período do ano anterior.
Já o seu volume médio diário negociado no mês teve um acréscimo de 20% frente ao mesmo mês de 2020.
No gráfico, veja a comparação do volume de negociações desde setembro de 2020 até 2021.
Fonte: Relatório Gerencial.
Riscos do RBVA11
Os principais riscos do RBVA11 são relacionados à tese de investimentos, conforme expliquei em um artigo publicado em maio passado.
Além disso, cabe ressaltar os riscos associados ao tipo e prazo de contratos e o risco de concentração.
Tipo e prazo dos Contratos
O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada.
No RBVA11, 91% dos contratos são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.
Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes.
Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.
No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.
Assim como o tipo dos contratos, seu prazo é igualmente relevante para a previsão de resultados do fundo.
No RBVA11, a maioria dos contratos vencem após 2030, como mostra a imagem abaixo.
Cronograma de vencimentos. Fonte: Relatório gerencial.
Risco de Concentração
O risco de concentração se refere a diversificação de ativos adotada pela gestão.
Em fundos de tijolo, como o RBVA11, esse risco é avaliado pela solidez da gestão, distribuição do capital entre os diferentes ativos da carteira, localização dos mesmos e locatários.
O Fundo, hoje, conta com apenas 5 inquilinos para suas mais de 80 propriedades. Embora sejam entidades que contam com reconhecimento creditício, isso requer atenção do investidor.
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Dados do RBVA11
Agora que você já conhece tudo sobre o RBVA11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo
- CNPJ: 15.576.907/0001-70
- Gestor: Rio Bravo Investimentos
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Gestão ativa - desenvolvimento de renda
- Patrimônio Líquido (08/2021): R$ 1,314 bilhão
- Taxa de Administração: 0,351% ao ano sobre o patrimônio líquido
- Taxa de Performance: não há
- Início do Fundo: 01 de novembro de 2012
- Quantidade de Emissões: 7
- Número de Cotas do RBVA11: 11.588.199
- Regulamento do RBVA11
- Relatório Gerencial RBVA11
- RBVA11 Site Oficial (RI)
RBVA11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A mais recente emissão de cotas (terceira) do Fundo aconteceu em janeiro de 2021, e foi destinada apenas a investidores profissionais.
Dúvidas sobre RBVA11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBVA11.
Como comprar RBVA11?
A compra de cotas do RBVA11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (RBVA11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do RBVA11?
O informe de rendimentos do RBVA11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo.
Onde achar o relatório gerencial do RBVA11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do RBVA11.
Como declarar o fundo imobiliário RBVA11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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RBVA11 Vale a Pena?
Como a maioria da receita do fundo vem dos imóveis locados para os bancos Santander e Caixa, fica evidente o risco de exposição ao setor bancário.
Com a chegada da banca online e os fechamentos de muitas agências, os fundos imobiliários focados exclusivamente em bancos foram obrigados por uma mudança de foco.
Esse é o objetivo e o desafio do RBVA11.
O Fundo caminha na direção correta, mas ainda não na velocidade que gostaria.
A ideia da gestão é um portfólio totalmente diferente no prazo de dois anos, saindo de uma carteira com muitas agências e passando para contratos atípicos no varejo.
Gosto da tese, mas a enxergo ambiciosa e desafiadora em tão pouco tempo, ainda sob o efeito da pandemia.
A nova captação abre possibilidades, sem dúvidas. Resta saber se será bem sucedida.
O RBVA11 vale a pena de olho no que pode se tornar. No entanto, recomendo cautela e manter uma alocação que garanta a segurança.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.
