WPLZ11: FII Shopping West Plaza Vale a Pena?

O fundo imobiliário Shopping West Plaza (WPLZ11) distribuiu R$ 0,15 por cota em maio

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A paralisação das operações de shoppings devido à pandemia do coronavírus afetou fortemente as receitas dos fundos imobiliários desse segmento. 

Na contracorrente, o fundo WPLZ11 conseguiu passar pelo momento crítico mantendo distribuições, ainda que baixas. 

Agora em junho (11), finalmente as boas novas foram anunciadas: os shoppings voltam à ativa. 

O horário é reduzido, existem condições, porém é fato: a operações voltam a gerar receitas, ainda que timidamente. 

Com um único imóvel em carteira, o WPLZ11 é um fundo com mais de 10 anos de mercado, taxa de administração competitiva e resultados positivos. 

Se você busca formas mais eficientes de aumentar seu capital, certamente deve investir nos melhores fundos imobiliários. 

Leia até o final e entenda: 

• O que é WPLZ11;
• Rendimentos do WPLZ11;
• Resumo da carteira do WPLZ11;
• Negociação e liquidez do WPLZ11;
• Subscrição do WPLZ11;
• Se vale a pena investir no WPLZ11. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário WPLZ11 vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos! 

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O que é WPLZ11 FII?

O código WPLZ11 é a identificação em Bolsa do Fundo Imobiliário Shopping West Plaza, administrado e gerido pela Hedge Investments. 

Iniciado em janeiro de 2008, o WPLZ11 é um fundo do tipo tijolo, como o fundo XPML11, que atua no mesmo segmento. 

Nessa classe de fundos, os ativos são maiormente destinados à aquisição de imóveis e os lucros surgem através de sua valorização, compra, venda e locação. 

No WPLZ11 o foco é a aquisição de direitos de propriedade da totalidade ou fração ideal dos imóveis integrantes do empreendimento West Plaza Shopping, em São Paulo capital. 

A oferta pública inicial comercializou as cotas do fundo a R$ 100 cada. Já a 11ª emissão, finalizada em maio/20, teve preço de emissão de R$ 79,60. 

Na data, o patrimônio do fundo superava os R$ 95 milhões. 

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WPLZ11 Rendimentos

Em maio de 2020 o fundo WPLZ11 distribuiu R$ 0,15 em dividendos. O valor significa 0,55% em relação ao valor de cota no fechamento do mês, que foi de R$ 81. 

Nos 12 meses anteriores,  os rendimentos mensais do WPLZ11  somaram R$ 5,98, alcançando os 7,3% do valor da cota ao final de maio/20.

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo WPLZ11 desde janeiro de 2019. Valores em Reais. 

Fonte: Informes de Rendimentos.

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Rentabilidade WPLZ11

Em maio/20, o retorno total bruto registrado pelo WPLZ11 foi de -2,0% contra os +2,1% registrados pelo IFIX - o índice de fundos imobiliários negociados na Bolsa de Valores. 

No ano, o fundo acumula rentabilidade negativa de -20,5%, enquanto o IFIX -16,9%. 

Fonte: Relatório Gerencial. *IFIX iniciou em dez/10, após a constituição do fundo. 

Resumo da Carteira do WPLZ11

A carteira do WPLZ11 é formada por 30% de participação no Shopping West Plaza, localizado na zona oeste da capital paulista. 

Esse ativo representa 98% de seus recursos. Os restantes 2% são mantidos para as necessidades de caixa. 

O West Plaza é um shopping já consolidado no mercado, operando desde maio/1991. Sua operadora, a Aliansce Sonae, é considerada a maior desenvolvedora de shoppings do país na atualidade. 

Trata-se de um shopping reconhecido, que conta com um mix de lojas atrativo, boulevard gastronômico, cinemas, estacionamentos e uma área verde aberta que interliga seus três blocos.  

Por ele passam cerca de 1 milhão de consumidores mensalmente. 

O gráfico abaixo mostra a evolução das vendas (em milhões) do empreendimento entre janeiro/19 e abril/20. 

O Shopping apresentou queda de 96,1% no mês de abril 20, ao comparar com o mesmo período do ano anterior. 

Essa queda brutal é devida à paralisação imposta pela pandemia do coronavírus e afetou os resultados do fundo desde março/20, quando ocorreu o fechamento do comércio. 

A mesma razão foi determinante para a queda de fluxo de veículos observada no mês. Como se vê no gráfico abaixo, houve uma queda de 96,5% em comparação a abril do ano anterior. 

Cabe comentar ainda que o shopping mantém uma taxa de vacância saudável (entre 5 e 10,6% desde 2017) e que a inadimplência igualmente se mantém sob controle, não ultrapassando os 2,5% nos últimos 3 anos. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O Fundo Imobiliário WPLZ11 tem apenas um imóvel em carteira, o Shopping West Plaza, onde possui 30% de participação. 

SHOPPING WEST PLAZA

Endereço: Av. Francisco Matarazzo, s/n

Cidade: São Paulo, SP

ABL total: 36.622 m2

ABL Própria: 10.986,60 m2

Lojas: 200

Principais Operações: Bio Ritmo, Fast Shop, Marisa, C&A, Daiso, Centauro, Renner, Magazine Luiza, Lojas Americanas. 

Negociação e Liquidez WPLZ11

Em maio de 2020 foram negociadas 419 cotas do WPLZ11, somando um volume de  R$ 776,57 mil. A média diária no período foi de aproximadamente R$ 35,3 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o número de negociações foi 8.042, o que totaliza um volume de R$ 71,92 milhões. 

A média do período é de aproximadamente R$ 6 milhões ao mês. 

Riscos do WPLZ11

Os principais riscos do WPLZ11 são: vacância, prazo do contrato, risco do inquilino, do setor e de concentração.

Vacância

O risco de vacância é inerente ao mercado imobiliário. Ele trata da possibilidade de que um ou mais imóveis permaneçam desocupados, não gerando então a renda prevista em aluguéis. 

Embora não exista receita derivada do imóvel em questão, os gastos (como taxas de condomínio, IPTU e outros) seguem acontecendo e devem ser assumidos pelo fundo. 

No WPLZ11, a taxa de vacância apurada nos últimos 3 anos se mantém entre os 5,5% e os 10,6%. 

A imagem abaixo mostra a evolução da vacância no fundo a partir de 2019.  

Prazo do Contrato

O prazo do contrato representa um risco relacionado à vacância dos imóveis, uma vez que existe a possibilidade de que seja desocupado em seu término. 

Em fundos de Shoppings, como é o caso do WPLZ11, esse risco é diversificado, pois são vários contratos e devedores, com prazos de duração igualmente diversos. 

Risco do Inquilino

Além do risco de vacância, o setor de imóveis ainda traz outro risco inerente: a inadimplência do inquilino. 

Nesse caso, o fundo deverá arcar com os custos e a burocracia de medidas judiciais. 

A inadimplência líquida no WPLZ11 foi de 1,4% em maio de 2020.

Nos 3 anos anteriores, a taxa de inadimplência mais elevada foi de 2,5% aproximadamente. 

Riscos do Segmento de Shopping Centers

O WPLZ11 é um fundo focado em investir em Shopping Centers, o que traz certos riscos do setor: 

• Desaquecimento econômico e queda de consumo;
• Condições econômicas desfavoráveis na região onde o ativo se localiza;
• Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do empreendimento;
• Eventos intempestivos que afetem o mercado.  

Em todos esses casos pode haver uma queda de rendimentos do fundo imobiliário. Um exemplo recente é a paralisação de operações devido ao COVID19, que manteve os shopping de portas fechadas até o início de junho. 

Além disso, o mercado de shoppings no Brasil é altamente competitivo e São Paulo se mantém entre os principais mercados desse segmento há anos. 

Um novo empreendimento próximo, por exemplo, levantaria a possibilidade de uma queda nos valores de locação, com o mesmo efeito sobre os dividendos do fundo. 

Risco de Concentração

O Fundo WPLZ11 conta com apenas um imóvel em carteira.

Assim, toda sua receita é gerada por um único ativo. Caso esse ativo sofra a ação de qualquer evento, tal como inadimplência ou acontecimentos intempestivos, a receita do fundo é impactada.

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Dados do WPLZ11

Veja os dados oficiais do fundo imobiliário WPLZ11: 

• Razão Social: Shopping West Plaza Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 09.326.861/0001-39
• Gestor: Hedge Investment 
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Renda Passiva - Shoppings
• Patrimônio Total (12/2019): R$ 95.960.093,60
• Taxa de Administração e Gestão: 0,55% ao ano sobre o valor de mercado do Fundo
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: Janeiro de 2008
• Quantidade de Emissões: 11
• Número de Cotistas (12/2019): 2.206
• Número de Cotas do WPLZ11: 1.020.747
• Regulamento do WPLZ11;
• Relatório Gerencial do WPLZ11;
• Site Oficial (RI) do WPLZ11

WPLZ11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão de cotas.

Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas do fundo que já possui.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

As emissões de cotas mais recentes do WPLZ11 foram direcionadas apenas à investidores qualificados (oferta CVM 476). 

Dúvidas sobre WPLZ11

Selecionei as dúvidas mais comuns sobre o fundo imobiliário WPLZ11 e as respondo a seguir. 

Como comprar WPLZ11?

A compra de cotas do WPLZ11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta é o primeiro a ser feito. 

Então, basta transferir o montante que deseja investir para sua conta e acessar o Home Broker. 

Busque o código do fundo (WPLZ11), selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar e envie a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do WPLZ11?

O informe de rendimentos do WPLZ11 é disponibilizado pela gestora do fundo em sua página oficial. Consulte a aba “governança corporativa”. 

Onde achar o relatório gerencial do WPLZ11?

O relatório gerencial do WPLZ11 está disponível para download na página oficial do fundo. Acesse a aba “resultados”. 

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WPLZ11 Vale a Pena?

O WPLZ11 é um fundo com mais de 10 anos de mercado e um ativo interessante em carteira. 

Bem localizado e consolidado, o Shopping West Plaza se mantém dentro de parâmetros saudáveis de vacância e inadimplência, possui bom fluxo de consumidores e registra resultados positivos ao longo dos anos. 

Outro de seus pontos positivos é a taxa de administração e gestão, que é competitiva. 

Por outro lado, existem também pontos negativos: 

• Baixa liquidez atual;
• Concentração de recursos em um só imóvel. 

Assim sendo, o WPLZ11 não seria minha primeira opção. Há excelentes fundos de shopping no mercado com rendimentos mais interessantes e maior diversificação. 

Caso decida investir, seja consciente: mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável e não pague muito acima do valor patrimonial! 

Agora, me conte uma coisa: Em qual FII você está pensando em investir ou quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. De repente, tenho coisas interessantes sobre ele para te contar!