GGRC11: Fundo Imobiliário GGR Copevi Renda Vale a Pena?

Gestão do GGRC11 realiza nova aquisição e fecha maio com 18 imóveis em carteira. 

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Fundo imobiliário de  tijolo, que direciona seus recursos para imóveis industriais e logísticos, o GGRC11 compra e constrói projetos sob medida para gerar renda com seus aluguéis, valorização e venda.

Após longo período de espera pela alocação dos recursos captados na terceira e quarta emissões, um novo imóvel passa a integrar a carteira do fundo.  

Em fato relevante publicado em 13 de maio, a gestão do GGRC11 comunicou ao mercado a compra de um centro de distribuição localizado em Guarulhos, SP. 

O imóvel, já locado para a Ambev durante os próximos 15 anos, foi comprado a R$ 112 milhões, com cap rate de 6,91%. 

Ainda em maio (25), a gestão publicou outro fato relevante, informando os cotistas sobre a renúncia da taxa de gestão até a alocação completa dos recursos provenientes das últimas emissões. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do fundo imobiliário GGRC11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

• O que é GGRC11;
• Rendimentos do GGRC11;
• Resumo da carteira do GGRC11;
• Liquidez do GGRC11;
• Principais riscos do GGRC11;
• Se vale a pena investir no GGRC11. 

Leia até o final e descubra se o Fundo imobiliário GGRC11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é GGRC11 FII?

O código GGRC11 identifica o fundo imobiliário GGR Covepi Renda, que teve início em novembro de 2017 e é administrado pela CM Capital Market e gerido pela Supernova Capital Gestão de Recursos.

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que destina a maior parte de seus recursos para a aquisição de imóveis físicos e, com sua locação, gera renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

Seu foco está em imóveis comerciais, predominantemente nos segmentos industrial e logístico. 

A finalidade é a locação atípica: projetos construídos à medida (built to suit), locação ao proprietário inicial (sale and leaseback) e modernização/customização (retrofit). 

O IPO do GGRC11, em abril de 2017, trouxe a emissão 2,5 milhões de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

A segunda emissão, em dezembro do mesmo ano, trouxe cotas a R$ 111 cada, e captou R$ 269,99 milhões.

Em janeiro de 2019, ocorreu a terceira emissão de cotas do GGRC11. Na ocasião, as cotas foram comercializadas a R$ 112,92 e a captação levantou R$ 300 milhões. 

Sem finalizar a alocação de ativos dessa terceira emissão, em novembro de 2021 o fundo comunicou em Fato Relevante nova captação, agora destinada aos investidores profissionais e qualificados (Oferta 476).

No entanto, a distribuição só veio a acontecer em janeiro de 2021. 

Operação Máfia das Falências

Em novembro de 2019, a Supernova Gestão de Capital se viu envolvida na operação Máfia das Falências, deflagrada pelos Ministérios Públicos de Goiás e do Paraná. 

A operação apurou um esquema de fraudes na recuperação judicial do Grupo Borges Landeiro. 

Foram apontados crimes de organização criminosa, lavagem de dinheiro e crimes falimentares no processo de recuperação judicial do grupo. 

Dois dos sócios da gestora do GGRC11 foram indiciados e detidos temporariamente na ocasião: Tiago Schietti, diretor executivo, e Lucas Schietti, diretor financeiro. 

Cabe ressaltar que a questão atingiu as pessoas físicas, e não a instituição. 

De acordo com Thiago Figueiredo, Diretor Estatutário e de Investimentos do GGRC11, esses sócios jamais estiveram relacionados à gestão do fundo, e de nenhum outro fundo da Supernova. 

Na ocasião, a Supernova comentou à mídia ter conhecimento de que investimentos pessoais de três dos profissionais que integravam o quadro estavam sob investigação, e aceitou seu afastamento voluntário. 

O fato não afetou o Fundo, embora tenha afetado o valor de suas cotas na época.

Em janeiro deste ano, ainda em processo de alocação de ativos da 3ª emissão, o fundo abriu nova captação. 

Na data, as cotas foram comercializadas a R$ 128,77 cada. O montante captado foi pouco superior aos R$ 161 milhões. 

Em abril de 2021, o patrimônio líquido do fundo alcançava os R$ R$ 965.98 milhões, e suas cotas fecharam o mês em R$ 121,62. 

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GGRC11 Rendimentos

Em abril de 2021, os rendimentos mensais do GGRC11 somaram R$ 0,64 por cota. Isso significa aproximadamente 0,53% sobre o valor da cota no fechamento do mês (R$ 121,62). 

A tabela abaixo mostra os dividendos e dividend yield registrados pelo fundo nos últimos seis meses.

Em 2019, a distribuição total do GGRC11 foi de R$ 8,58 por cota, enquanto em 2020, os proventos atingiram os R$ 8,66. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais distribuídos pelo GGRC11 desde janeiro de 2020. 

Fonte: Informes de Rendimentos

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Rentabilidade GGRC11

Em abril de 2021, o GGRC11 registrou rentabilidade bruta de -1,30% contra 0,51% do IFIX e 0,31% do IPCA. 

A rentabilidade acumulada em 2021 é de -11,21%, enquanto o IFIX registrou -0,31% no período. 

Desde o início (2017), a rentabilidade bruta do fundo é de 69,72%. No período, o IFIX obteve rentabilidade de 40,54%. 

A imagem abaixo detalha a rentabilidade do GGRC11 em comparação com o IFIX e outros indexadores.

A cotação do Fundo na B3 no último dia do mês de abril foi de R$ 121,62, uma variação nominal de -1,8% no mês e -0,3% nos últimos 12 meses.

Resumo da Carteira do GGRC11 

A carteira do GGRC11 é centrada em imóveis industriais e de logística. Em abril de 2021, apresentava 17 empreendimentos, distribuídos na seguinte proporção: 

• Industrial: 60,37%
• Logístico: 39,69%

Seus locatários são companhias nacionais e multinacionais de distintos segmentos.

O principal inquilino, a indústria têxtil Covolan, detém aproximadamente 13% dos 293.046 m2 totais que compõem a área bruta locável (ABL) do fundo.

Além dela, o fundo ainda tem inquilinos como a indústria de plásticos Copobras, a Suzano Papel e Celulose e a têxtil Hering, que detém 11,91%, 9,77% e 9,26% da ABL do fundo, respectivamente. 

A imagem abaixo mostra a diversificação de ramos de atividade dos inquilinos do fundo. 

Quantidade e Localização dos Ativos

Em abril de 2021, o fundo GGRC11 apresentava 17 imóveis em carteira, localizados nas regiões sul, sudeste, nordeste e centro-oeste do país. 

A área bruta locável do fundo na data era de 293.046 m2. 

Agora em maio (13), o fundo comunicou via fato relevante a compra de um Centro de Distribuição em Guarulhos, SP, por R$ 112 milhões, pelo que o fundo passará a contar com 18 imóveis em carteira.

Este imóvel já conta com um contrato de locação para a Ambev, com 15 anos de duração, e um cap rate de 6,91%.  

A tabela abaixo mostra detalhes sobre os imóveis presentes na carteira do fundo até o final de abril/21, sem considerar a nova aquisição. 

Nela são incluídos dados sobre o vencimento dos contratos e o preço praticado por metro quadrado. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez GGRC11

O volume total de negociações do GGRC11 registrado em abril de 2021 foi de aproximadamente R$ 62,33 milhões, o que corresponde a uma média diária aproximada aos R$ 2,83 milhões ao dia. 

Em total, foram registradas 95.595 negociações no mês.

Entre maio/20 e abril/21, foram registradas 517.726 negociações do fundo, somando um volume de R$ 560,25 milhões. A média mensal no período foi de aproximadamente R$ 46,68 milhões. 

Isso significa que o fundo manteve um volume médio de negociações superior aos R$ 2 milhões por dia nos últimos 12 meses, o que é positivo para a liquidez de seu capital.  

Na imagem, veja a variação do volume de negociações e do valor de cota no período.

Riscos do GGRC11

Os principais riscos do GGRC11 são a vacância, o tipo e a duração dos contratos de aluguel e o risco do inquilino. 

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

• Vacância física, contada em área desocupada; e 
• Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo.

Até o final de abril, os imóveis do GGRC11 permaneciam 100% ocupados. Assim, não existia vacância de qualquer classe no fundo. 

Tipo de Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada.

O GGRC11 investe em imóveis através de operações diferenciadas, como BTS (Built to suit) e sale & leaseback.

Essas operações geram contratos atípicos, onde o imóvel é construído ou adquirido pelo FII para atender as necessidades específicas de um certo inquilino. 

Nesse caso, o que o inquilino remunera é o investimento do fundo, não o ativo em si. 

Os contratos atípicos costumam contar com mecanismos de segurança maiores, como multas por quebra de contrato mais substanciais, por exemplo. 

Por outro lado, esses contratos costumam ser isentos de revisionais. Não há aumento de valores - nem redução - durante todo o período de duração. 

Essa característica é uma via de mão dupla, que pode favorecer mais o fundo ou seu inquilino conforme o momento do ciclo imobiliário em que aconteça o vencimento do contrato. 

O risco, concentrado então no dia  do vencimento, é de desocupação ou de renegociação menos favorável para o fundo. 

Prazo do Contrato

Assim, como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo. 

No GGRC11, a maior parte dos contratos vencem entre 2025 e 2028. Apenas 5 de seus 17 imóveis têm contratos mais longos, com vencimentos a partir de 2030. 

Como os imóveis do GGRC11 são específicos e, em alguns casos, fora do eixo óbvio de investimento de seu segmento, o vencimento de contratos gera riscos. 

Entre eles, a desocupação dos imóveis e uma possível demora para alugar e a redução do preço de aluguel por metro quadrado. 

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Quando isso ocorre, existem gastos com medidas legais que deverão ser cobertos pelo fundo. 

Além disso, há ainda a burocracia do processo e o tempo de demora em regularizar a receita deste imóvel. 

O fundo GGRC11 apresenta diversificação de inquilinos com boa qualidade creditícia, e encerrou abril de 2021 com total adimplência. 

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Dados do GGRC11

Agora que já conhece as características do GGRC11, veja seus dados oficiais. 

• Razão Social: GGR Covepi Renda Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 26.614.291/0001-00
• Gestor: Supernova Capital
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Híbrido - Logística
• Patrimônio Líquido (04/2021): R$ 965.982.178,86
• Taxa de Administração: 1,10% a.a. (ao ano)
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: abril de 2017
• Quantidade de Emissões: 4
• Número de Cotistas (12/2019): 93.554
• Número de Cotas do GGRC11: 7.758.429
• Regulamento do GGRC11;
• Relatório Gerencial do GGRC11;
• GGRC11 Site Oficial (RI). 

GGRC11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas(terceira) do GGRC11 ocorreu em janeiro de 2019 e trouxe a oferta de subscrição para seus cotistas. 

Nela, o fator de proporção aplicado à subscrição era de 57,56289018700. Assim, para cada 100 cotas que possuía, o investidor pode adquirir 570 novas ao preço de emissão (R$ 112,92). 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do GGRC11:

• Prospecto - 23/01/2020 -3º Emissão;

Dúvidas sobre GGRC11

Separei as dúvidas mais comuns sobre o GGRC11 e as respondo agora.

Como comprar GGRC11?

A compra de cotas dos fundos imobiliários como o GGRC11 é feita através de uma corretora de valores. 

Se ainda não tem sua conta, abri-la é o primeiro passo. 

Transfira o valor que deseja investir para ela e acesse seu Home Broker. Nele, procure o código deste fundo (GGRC11), selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar. 

Então, basta enviar a ordem de compra e aguardar a confirmação.

Onde achar o informe de rendimentos do GGRC11?

O informe de rendimentos do GGRC11 é disponibilizado para download pelo site oficial do fundo. Consulte a aba “central de downloads”. 

Onde achar o relatório gerencial do GGRC11?

Você encontrará o relatório gerencial do GGRC11 em seu site oficial. Consulte a aba “central de downloads”. 

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GGRC11 Vale a Pena?

O GGRC11 é um fundo imobiliário que investe em galpões logísticos e industriais. 

No mercado desde 2017, o fundo conta com um histórico de distribuições consistente e, mesmo durante a crise, manteve as distribuições. 

Agora em maio, após a aquisição de um centro de distribuição (dia 13), o fundo ainda mantém cerca de R$ 130 milhões em caixa, aguardando alocação. 

Parte desse montante está aguardando destino desde a terceira emissão, e não há informações sobre o pipeline do fundo, ao menos até a data de publicação deste artigo. 

Cabe ressaltar que essa recente aquisição gerou muitas críticas à gestão, tanto por falta de clareza como pelo preço de compra.

Esses fatos geram certo desconforto. 

Além disso, é preciso considerar o risco relacionado ao vencimento dos contratos, que em maioria acontecem entre 2025 e 2028. 

Vários dos imóveis na carteira do FII estão fora do eixo óbvio, e todos foram comprados para atender as necessidades de seus inquilinos, o que pode dificultar a adaptação para novos locatários. 

Ou significar condições menos favoráveis na renovação do contrato. 

Também não consigo ignorar o fato de sócios da gestora estarem envolvidos no caso descrito no início deste artigo.

Por essas e por outras, prefiro ficar de fora do GGRC11 e não recomendo o investimento. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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