Fundo Imobiliário Ourinvest JPP (OUJP11) retoma a 3ª emissão de cotas em maio com oferta de subscrição.
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A forte queda registrada no mês de março levou à suspensão das emissões de cotas dos fundos imobiliários que eram previstas até então.
Um dos fundos que optou pelo conservadorismo na ocasião foi o OUJP11. Mas, com fôlego renovado após um mês de abril mais equilibrado, o fundo decidiu que é o momento de uma nova captação.
Agora em maio (08), o fundo comunicou ao mercado via fato relevante as novas datas de sua 3ª emissão de cotas.
Destinada apenas a investidores profissionais, a emissão trará ao mercado cotas negociadas a R$ 99,45 e a atrativa oferta de subscrição.
Os cotistas do fundo poderão adquirir 73 novas cotas a cada 100 detidas na data de anúncio da emissão, em fevereiro passado.
O exercício da preferência iniciou em 15 de maio e se estende até o dia 28 do mesmo mês.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do OUJP11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é OUJP11;
- Rendimentos do OUJP11;
- Resumo da Carteira do OUJP11;
- Liquidez do OUJP11;
- Principais riscos do OUJP11;
- Se o OUJP11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Ourinvest JPP (OUJP11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!
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O que é OUJP11 FII?
O código OUJP11 identifica o Fundo Imobiliário Ourinvest JPP, administrado pela JPP Capital Gestão de Recursos e administrado pela Finaxis CTVM Ltda.
Trata-se de um fundo do tipo híbrido, que admite investimentos em várias classes de ativos imobiliários e papéis de dívidas igualmente imobiliárias.
Embora possa investir em outros ativos, a carteira do fundo é majoritariamente de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
De fato, o objetivo do OUJP11 é investir até 100% de seu patrimônio em CRIs de classe única ou seniores e no máximo 15% de seus recursos em CRIs de classe subordinada.
Iniciado em 2017, o OUJP11 trouxe o mercado 600 mil cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Ao final de abril de 2020, o OUJP11 apresentava um patrimônio superior a R$ 197 milhões.
OUJP11 Rendimentos
No mês de abril de 2020, o OUJP11 distribuiu R$ 0,63 em dividendos.
O valor significa 0,62% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 101.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do OUJP11 somaram R$ 8,31, o que corresponde a 8,23% sobre o valor de cota registrado ao final de abril.
A imagem abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo OUJP11 entre maio/19 e abril/20, além da composição dos resultados. Valores em Reais.
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Resumo da Carteira do OUJP11
A carteira do OUJP11 é composta em maior parte por CRIs, títulos que funcionam como empréstimos e geram juros de forma periódica ou em seu vencimento.
A composição da carteira em abril de 2020 era a seguinte:
- CRI: 96%
- FII:3%
- Renda Fixa: 1%
O gráfico abaixo demonstra a composição do portfólio do OUJP11 ao final de abril/20.
Em relação ao tipo de CRIs em carteira, a maioria deles (57%) é do segmento corporativo.
Logo, 21% são CRIs BTS/aluguel, 18% de shoppings e 4% de risco pulverizado, como mostra o gráfico abaixo.
Alocação por Indexador
Em sua maioria, os CRIs que compõem a carteira do OUJP11 são indexados pelo CDI.
A taxa CDI é uma das mais importantes para o mercado financeiro, indexando boa parte dos investimentos.
Ela é derivada das taxas aplicadas nas operações entre instituições bancárias.
Além dela, ainda são utilizados dois outros índices: o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).
O IPCA é um índice medido mensalmente pelo governo, através do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), enquanto o IGP-M, que também é medido todos os meses, é feito pela Fundação Getúlio Vargas.
A maior diferença entre ambos indexadores é a amplitude de sua análise.
O IPCA avalia as flutuações de preços praticados ao consumidor, enquanto o IGP-M analisa preços desde matéria-prima até o produto final e serviços prestados.
A carteira do OUJP11 apresenta ainda uma diminuta parcela indexada pelo IGP-DI. Trata-se de uma taxa conectada ao IGP-M, porém medida em período distinto.
Em abril de 2020 a alocação por indexador do OUJP11 era a seguinte:
- CDI: 55%
- IPCA: 26%
- IGP-M: 18%
- IGP-DI: 1%
Diversificação
O portfólio do OUJP11 apresentava 32 diferentes CRIs ao final de abril/20.
A maior exposição é o CRI Lofts II, que representa 8,2% do patrimônio líquido do fundo.
As 5 principais exposições somam 37,3% do patrimônio líquido do fundo. Ao considerar as 10 maiores, o percentual é de 60,4%.
É um número algo acima do que é visto na maioria dos fundos. Ainda assim, a carteira é bem diversificada.
Um ponto importante a considerar é garantia em imóveis, ou falta dela. A maior parte das garantias oferecidas pelos CRIs do fundo são contratos de aluguéis e outras formas semelhantes.
A tabela abaixo mostra os ativos do OUJP11 de maneira detalhada.
Emissor | Risco | % do PL | Vencimento | Indexador | Taxa de Emissão (%) |
Gaia | Aliança | 5,2 | 13/01/33 | IGPM | 8,19 |
RB Capital | Natura | 2,7 | 05/10/31 | IPCA | 6,51 |
REIT | Socicam | 1,2 | 15/05/24 | IGPM | 11 |
SCCI | Colorado | 0,5 | 20/09/25 | IPCA | 10 |
RB Capital | Aliansce | 3,8 | 01/06/22 | CDI | 9,9 |
Ourinvest | WTC | 2,7 | 21/03/32 | IGPM | 7,50 |
Habitasec | Helbor | 0,3 | 17/05/21 | CDI | 2,0 |
Ourinvest | Tecnisa | 0,1 | 25/05/23 | CDI | 2,3 |
RB Capital | Air Point | 1,0 | 23/06/22 | CDI | 2,0 |
True | Coqueiros | 1,4 | 28/09/32 | IGPM | 9,0 |
ISEC | Rio Ave | 1,4 | 20/10/28 | IPCA | 8,5 |
Barigui | GLP | 1,4 | 20/01/27 | IPCA | 5,45 |
Rb Capital | Perini | 1,8 | 17/03/27 | IPCA | 7,63 |
True | Guerini | 1,5 | 05/12/24 | CDI | 7,44 |
Ourinvest | HBC | 1,6 | 30/11/23 | CDI | 4,0 |
Ourinvest | Melnick Even | 2,4 | 30/03/34 | IPCA | 9,0 |
Habitasec | Aracaju | 0,8 | 25/08/29 | IGP-DI | 9,5 |
Ourinvest | San Remo | 2,3 | 15/05/24 | IPCA | 9,0 |
True | Lote 5 | 1,5 | 30/05/25 | CDI | 3,5 |
ISEC | Helbor | 0,6 | 25/05/35 | IPCA | 7,5 |
Ourinvest | Tecnisa | 7,1 | 14/07/24 | IPCA | 7,0 |
Habitasec | Outlet DF | 6,1 | 28/07/20 | CDI | 1,5 |
Vert | BTG Malls | 3,9 | 20/08/31 | CDI | 1,5 |
True | Even II | 7,2 | 04/08/23 | CDI | 1,5 |
Ourinvest | Pulverizado 1 | 1,7 | 06/10/33 | IGPM | 6,68 |
True | Walmart | 1,0 | 10/09/28 | IPCA | 8,25 |
Ourinvest | ArcPlan | 7,1 | 03/11/24 | CDI | 3,50 |
True | Estácio | 3,1 | 15/10/27 | IGPM | 6,0 |
Ourinvest | Carvalho Hosken | 7,7 | 15/12/26 | CDI | 4,0 |
True | Lote 5 II | 4,1 | 25/11/25 | CDI | 3,5 |
True | Lofts | 8,2 | 09/12/25 | CDI | 4,0 |
True | Matheus | 2,5 | 16/03/32 | IPCA | 4,7 |
Fonte: Relatório Gerencial.
Negociação e Liquidez OUJP11
Foram registradas 14.539 negociações de cotas do OUJP11 durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 10,19 milhões.
A média no período foi de aproximadamente R$ 463 mil ao dia.
Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 179,20 milhões, com 124.925 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 14,93 milhões no período.
A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do OUJP11 entre maio/19 e abril/20.
Riscos do OUJP11
Os principais riscos do OUJP11 são: Liquidez, Risco de Concentração e de Crédito.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
Embora o OUJP11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 463 mil ao dia em abril/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela.
Risco de Concentração
O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo.
Em fundos que investem em títulos de dívidas, como é o caso do OUJP11, esse risco é avaliado analisando a carteira em busca de concentração excessiva entre os mesmos devedores.
A maior exposição do OUJP11 é de 8,2%. Entre as 5 primeiras temos 37,3% e, ao considerar as 10 maiores exposições, 60,4% do patrimônio líquido.
Há uma boa diversificação no fundo, com o que a concentração se torna um risco minimizado.
Risco de Crédito
O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo.
Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do OUJP11. Esses títulos são lastreados a garantias, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência.
A maioria dos títulos na carteira do fundo não é garantida por imóveis, mas por direitos sobre eles, como aluguéis e outros.
Isso significa um risco para quem investe. Havendo inadimplência as garantias são acionadas, porém dependem do cumprimento das obrigações de pagamentos pelos inquilinos.
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Dados do OUJP11
Veja agora as principais informações sobre o OUJP11:
- Razão Social: Ourinvest JPP Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 26.091.656/0001-50
- Gestor: Gestão Ativa - Híbrido
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Títulos e Valores Mobiliários
- Patrimônio Total (03/2020): R$ 197.548.991,28
- Taxa de Administração: 1,05% a.a. (ao ano)
- Taxa de Performance: 20% sobre o retorno acima do Benchmark (IMA-B +0,50%) ao ano
- Início do Fundo: 30 de novembro de 2016
- Quantidade de Emissões: 3
- Número de Cotistas (03/2020): 13.090
- Número de Cotas do OUJP11: 1.919.995
- Regulamento do OUJP11
- Relatório Gerencial OUJP11
- OUJP11 Site Oficial (RI)
OUJP11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo OUJP11 anunciou em fevereiro de 2020 uma nova emissão de cotas. No entanto, devido a crise de março, essa emissão foi suspensa.
Agora em maio (08), o fundo comunicou a seus cotistas através de fato relevante a retomada da emissão. ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição, porém destinada apenas a investidores profissionais.
Nessa nova distribuição, o fator de proporção será 0,73405295326. Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas detidas em 18 de fevereiro, data do anúncio da emissão.
De forma prática, a cada 100 cotas que possua, o investidor terá direito a adquirir 73 novas cotas ao preço de emissão (R$ 99,45).
Dúvidas sobre OUJP11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o OUJP11.
Como comprar OUJP11?
A compra de cotas do OUJP11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (OUJP11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do OUJP11?
O informe de rendimentos do OUJP11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do OUJP11?
O relatório do OUJP11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do OUJP11.
Como declarar o fundo imobiliário OUJP11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário OUJP11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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OUJP11 Vale a Pena?
O OUJP11 é um fundo que está no mercado há quase 3 anos e dedica a maior parte de seus recursos aos CRIs.
Trata-se de um fundo diversificado de maneira inteligente, sem grandes riscos de concentração, e que vem distribuindo dividendos consistentes desde seu início.
Assim como os demais fundos imobiliários, o OUJP11 enfrenta os desafios do pós-coronavírus e passa por um período de provação.
No entanto, o OUJP11 é um fundo que vale a pena ter em carteira. O que não vale é descuidar a saúde da sua carteira, nem pagar um preço muito maior que o valor patrimonial.
Mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável, pensada para diminuir os riscos.
Agora, me conte uma coisa: Qual é o FII que você quer conhecer melhor?
Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!