Fundo Imobiliário Votorantim Shopping (VSHO11) fecha abril em R$ 84,20.
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Os fundos imobiliários dedicados ao segmento de shopping centers foram os mais afetados pela forte queda de março, iniciada pela pandemia do coronavírus.
O VSHO11 viu suas cotas despencarem no ponto crítico da crise. Os R$ 113,49 cobrados por cada ação do fundo se tornaram apenas R$ 75 ao redor do dia 23 de março.
Em abril, o fundo mostrou lenta recuperação. A cota fechou o mês em R$ 84,20. Entre o início de março e o fechamento de abril, a queda foi de 25,80%.
Seguindo a tendência do mercado, a gestão do VSHO11 adotou postura austera e suspendeu a distribuição de rendimentos sem data prevista para retorno.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do VSHO11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é VSHO11;
- Rendimentos do VSHO11;
- Resumo da Carteira do VSHO11;
- Liquidez do VSHO11;
- Principais riscos do VSHO11;
- Se o VSHO11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Votorantim Shopping (VSHO11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!
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O que é VSHO11 FII?
O código VSHO11 identifica o Fundo Imobiliário Votorantim Shopping , gerido e administrado pela Votorantim Asset Management.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a investimento em imóveis físicos.
Os lucros são gerados com sua exploração comercial, e o fundo distribui dividendos mensais isentos de imposto de renda para seus cotistas.
No VSHO11 o foco são os shopping centers, malls, outlets e outros imóveis do mesmo segmento. Na atualidade, ele conta com 3 desses empreendimentos em carteira.
Iniciado em agosto de 2018, o fundo só iniciou as operações na bolsa em 24 de junho de 2019, trazendo ao mercado mercado 2,09 milhões de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Ao final de abril de 2020, o VSHO11 apresentava um patrimônio superior aos R$ 227,67 milhões.
VSHO11 Rendimentos
A distribuição de dividendos do VSHO11 está suspensa desde março de 2020.
A crise precipitada pelo coronavírus levou à suspensão das atividades em shopping centers de todo o mundo e afetou diretamente os fundos de shoppings, que dependem do alto fluxo de pessoas.
Seguindo a tendência, o VSHO11 optou por uma posição conservadora e suspendeu as distribuições até a regularização das atividades.
Trata-se de uma decisão que condiz com o momento. O prejuízo dos shopping centers ainda é incalculável, e não se pode predizer o impacto da crise a longo prazo.
No estado de São Paulo, onde se encontram dois dos shoppings do fundo, a situação parece ser ainda mais complexa que em outras localidades.
Mesmo agora em maio (20), São Paulo se posiciona como ponto crítico em contágios no país e o governador estuda medidas ainda mais drásticas.
Neste momento, é conveniente estudar os rendimentos anteriores do fundo. No mês de fevereiro, o fundo distribuiu R$ 0,70 em dividendos.
O valor significa 0,62% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 112,99.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do VSHO11 somaram R$ 7,51, o que corresponde a 6,64% sobre o valor de cota registrado ao final de fevereiro/20.
A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo VSHO11 desde 2019. Valores em Reais.
Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
2020 | 0,65 | 0,70 | - | - | ||||||||
2019 | 0,77 | 0,65 | 0,60 | 0,60 | 0,60 | 0,61 | 0,62 | 0,62 | 0,62 | 0,62 | 0,62 | 0,65 |
Fonte: Relatório Gerencial.
A imagem abaixo mostra o Dividend Yield registrado pelo fundo tanto em relação ao valor de cota patrimonial quanto para o preço de mercado.
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VSHO11 Rentabilidade
A rentabilidade efetiva mensal do VSHO11 em fevereiro/20 foi de 1,61%, enquanto a rentabilidade de mercado foi de -7,43%.
Quanto ao acumulado no mês, o fundo registrou -4,73% contra os -3,69% do IFIX.
A tabela abaixo mostra a rentabilidade acumulada do fundo em diferentes períodos, sendo comparada ao IFIX e outros indexadores.
Fevereiro/20 | Ano | 12 meses | |
VSHO11 | -4,73% | -7,43% | 10,93% |
CDI | 0,29% | 0,67% | 5,57% |
IFIX | -3,69% | -7,31% | 21,74% |
IPCA | 0,25% | 0,46% | 4,00% |
Fonte: Relatório Gerencial.
Resumo da Carteira do VSHO11
O fundo imobiliário VSHO11 possui 2 shopping centers localizados na microrregião de Campinas, SP, e um terceiro, situado em Niterói, RJ.
Em total, são 46.016 m2 em área bruta locável e 85.291 m2 de área construída.
O maior shopping, localizado na cidade de Hortolândia, tem 19.903 m2 de área bruta locável (ABL) e 120 lojas.
Todos os empreendimentos oferecem mix de lojas diversificado, praça de alimentação com opções entre os maiores players do mercado e opções de diversão, como salas de cinema 3D.
A tabela abaixo mostra os detalhes sobre os ativos do VSHO11. Repare que dois dos empreendimentos passaram por retrofit há menos de 5 anos.
Ativo | Localização | ABL | Área Construída | Abertura | Nº de Lojas | Estacionamento |
Shopping Valinhos | Valinhos, SP | 14.291 m2 | 28.647 m2 | 2007 (retrofit em 2017) | 100 | 300 |
Shopping Hortolândia | Hortolândia, SP | 19.903 m2 | 31.237 m2 | 2011 | 120 | 722 |
Bay Market | Niterói,RJ | 11.822 m2 | 25.407 m2 | 1997 (retrofit em 2016) | 81 | 204 |
Fonte: Relatório Gerencial.
O Bay Market se mostrou mais rentável no mês de fevereiro. Suas despesas foram as menores entre os ativos do fundo, e suas receitas foram ligeiramente maiores que as do Shopping Hortolândia.
A imagem abaixo mostra as receitas e despesas dos três shopping centers do VSHO11.
Negociação e Liquidez VSHO11
Foram registradas 863 negociações de cotas do VSHO11 durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 1,03 milhão.
A média no período foi de aproximadamente R$ 46,8 mil ao dia.
Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 53,64 milhões, com 13.839 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 4,47 milhões no período.
Riscos do VSHO11
Os principais riscos do VSHO11 são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino, e os Riscos próprios do segmento.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
O VSHO11 não apresenta alta liquidez na atualidade (aproximadamente R$ 47 mil ao dia em abril/20).
Porém, cabe ressaltar que mesmo com liquidez consistente, não existem garantias sobre o preço de venda ou sobre o tempo que ela levará.
Isso vale não apenas para o VSHO11, mas para qualquer outro fundo imobiliário.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que imóveis do portfólio do fundo permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.
Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras.
A vacância física (espaços vagos) total do fundo em fevereiro/20 era de 5,03%.
O Shopping Valinhos é o ativo que apresenta maior índice de vacância no VSHO11. Seus espaços desocupados vem flutuando entre os 9,3% e os 11% há ao menos 12 meses.
Quanto aos dois empreendimentos restantes, a taxa de vacância varia entre 2,5% e os 4,2% no Bay Market e 1,4% e 2,5% no Shopping Hortolândia, como mostra o gráfico abaixo.
Vacância VSHO11. Fonte: Relatório Gerencial.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.
Em fundos de shoppings esse risco é diversificado: são várias lojas e inquilinos, com datas de vencimento igualmente variadas.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
A inadimplência do VSHO11 era de 9,31% em fevereiro de 2020, considerando o portfólio completo.
O Bay Market é o shopping que apresenta a maior taxa de inadimplência entre os ativos do fundo.
Riscos Próprios do Segmento
O segmento de shoppings traz certos riscos próprios:
- Queda do Consumo;
- Condições econômicas desfavoráveis na região onde se encontra o empreendimento;
- Eventos Intempestivos que afetem o consumo.
O momento atual deixa claro o risco: Com a suspensão das atividades de shopping centers devido ao coronavírus, os fundos que investem nesse tipo de propriedade foram colocados em xeque.
A receita do VSHO11 são afetadas por quaisquer eventos que impactem a capacidade do mercado.
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Dados do VSHO11
Veja agora as principais informações sobre o VSHO11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Votorantim Shopping
- CNPJ: 23.740.595/0001-17
- Gestor: Votorantim Asset Management
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Ativa - Shoppings
- Patrimônio Total (04/2020): R$ 227.676.072,65
- Taxa de Administração: 0,75% a.a. (ao ano)
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 30/08/2018
- Quantidade de Emissões:1
- Número de Cotistas (04/2020):
- Número de Cotas do VSHO11: 2.098.800
- Regulamento do VSHO11
- Relatório Gerencial VSHO11
- VSHO11 Site Oficial (RI)
VSHO11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo VSHO11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, somente uma emissão de cotas do fundo foi realizada até o presente.
Dúvidas sobre VSHO11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o VSHO11.
Como comprar VSHO11?
A compra de cotas do VSHO11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (VSHO11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do VSHO11?
O informe de rendimentos do VSHO11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do VSHO11?
O relatório do VSHO11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do VSHO11.
Como declarar o fundo imobiliário VSHO11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário VSHO11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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VSHO11 Vale a Pena?
O VSHO11 é um fundo novo no mercado, que está operando há aproximadamente um ano.
Ele tem três ativos em sua carteira: dois shoppings na região de Campinas, SP e um no Rio de Janeiro, na cidade de Niterói.
São ativos consolidados em suas regiões, com uma taxa de vacância geral bastante razoável e que vem distribuindo rendimentos honestos.
No entanto, a resiliência do fundo está sendo posta à prova agora, ante a incerteza do mercado e a suspensão das atividades dos shopping centers por período prolongado.
Assim, não recomendo o VSHO11 neste momento. Fundos de shoppings representam um maior risco agora, não há como mensurar o que virá no pós-coronavírus neste momento.
Se decidir arriscar, mantenha o foco no equilíbrio do portfólio e análise outros fundos imobiliários do mesmo segmento. Tem fundos com ativos mais interessantes e até com rendimentos melhores no mercado.
Agora me conta uma coisa: Qual é o FII que você quer conhecer melhor?
Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!