RECT11: Fundo Imobiliário UBS Office Vale a Pena?

Fundo imobiliário UBS Office (RECT11) adquiriu novo imóvel em março (23). Com ele, a ABL total do fundo supera os 63 mil m2. 

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Enquanto diversos fundos imobiliários buscam minimizar os efeitos da crise causada pela pandemia do coronavírus, os cotistas do RECT11 veem a expansão do fundo. 

Após sua entrada no IFIX em janeiro passado, com representatividade de 0,82% no índice, o fundo adicionou ao portfólio 3 novos imóveis em São Paulo, e abriu sua carteira de CRIs com a aquisição de um desses títulos.

Os rendimentos mensais do fundo em seus 10 meses de operação somam R$ 8,26 por cota, o que corresponde a um dividendo médio de R$ 0,82 por cota/mês. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de imposto de renda, deve investir nos melhores fundos imobiliários.

Por isso, conhecer as características do RECT11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é RECT11;
• Rendimentos do RECT11;
• Resumo da Carteira do RECT11;
• Liquidez do RECT11;
• Principais riscos do RECT11;
• Se o RECT11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário UBS Office (RECT11) Vale a Pena e deve entrar em sua carteira!

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O que é RECT11 FII?

O código RECT11 se refere ao fundo imobiliário USB Office, administrado pela BRL Trust DTVM, que também responde por outros fundos, como o UBSR11. 

Fundo recente, o RECT11 foi iniciado em abril de 2019, operando a menos de um ano. 

Sua primeira emissão de cotas trouxe ao mercado 1.205.292 cotas, vendidas a R$ 100 cada uma. 

O RECT11 é um fundo híbrido, que investe em imóveis físicos e papéis de dívida imobiliária. Nele cabem ainda investimentos em fundos de renda fixa de alta liquidez. 

Seu foco são as lajes corporativas e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). 

Em fevereiro de 2020, o patrimônio total do fundo era superior a R$ 890 milhões. 

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RECT11 Rendimentos

No mês de fevereiro, o RECT11 distribuiu R$ 0,84 por cota. O valor significa 0,80% sobre a cota de fechamento no mês (R$ 103,80). 

Desde seu IPO, em abril de 2019, os rendimentos mensais do RECT11 somaram R$ 8,26, o correspondente a 7,95% do valor de cota em fevereiro/20. 

Na tabela abaixo, veja os dividendos distribuídos pelo RECT11 em seus 10 meses de funcionamento. Valores em Reais. 

Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do RECT11 

A carteira do RECT11 é formada maiormente por imóveis. Porém, este é um fundo híbrido, que foca também em CRIs. 

Ao final do mês de fevereiro de 2020, o portfólio do mundo apresentava a seguinte constituição: 

• Imóveis: 70%
• Fundos de investimento (destinados à liquidez de caixa): 18%
• CRI : 6%
• Outros Ativos: 6% 

No gráfico abaixo, veja a alocação de ativos do RECT11.

Carteira de CRI

A carteira de CRI do RECT11 ainda é pequena, contando com apenas um ativo que representa 6% do patrimônio do fundo. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

Carteira de Imóveis

O fundo RECT11 possui 6 imóveis localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal. 

A região que concentra a maior parte deles (58%) é o estado de São Paulo. 

Em total, são 63.464 m² em ABL (área bruta locável) própria, que vem sendo ampliada desde o IPO do fundo, conforme se vê no gráfico abaixo. 

Seus inquilinos são de setores variados, como o Ministério da Cidadania, a empresa de telefonia Vivo e a Boa Vista Serviços, que se dedica a informações de crédito. 

A Vivo, pertencente ao grupo Telefônica Brasil (VIVT4), é a maior locatária do fundo, respondendo por 23.120 m2 de sua ABL, o que corresponde a 36,73% da mesma. Seu contrato de locação finaliza em 2021. 

A empresa finalizou o quarto trimestre de 2019 com lucro líquido contábil de R$ 1,39 milhões, o que representa uma retração de -9,9% na comparação com o mesmo período do ano anterior. 

Agora em março (11), a empresa divulgou um fato relevante no qual manifestou seu interesse em adquirir a Oi Móvel, uma das unidades da Oi, sua concorrente na telefonia, que está em recuperação judicial desde 2016. 

Se concretizada, a operação tornará a Telefônica uma das duas únicas operadoras de telefonia móvel a operar no país. 

Veja abaixo os dados completos dos imóveis do RECT11. 

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez RECT11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 543.504 cotas do RECT11, totalizando um volume de R$ 55,99 milhões. 

A média diário no período foi de R$3,11 milhões aproximadamente. 

Cabe destacar que o fundo imobiliário RECT11 passou a integrar o IFIX em janeiro passado, sendo representado com um peso de 0,82% no índice.  

O IFIX é o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na bolsa de valores. É um índice de retorno total (contempla os dividendos distribuídos e a variação das cotações). 

No gráfico abaixo, veja a evolução das negociações do RECT11 (em cinza) desde o IPO do fundo. A imagem mostra ainda a variação do preço de cota no fechamento mensal.

Riscos do RECT11

Os principais riscos do RECT 11 são: Liquidez, vacância, prazo de contratos, risco do inquilino, de concentração e de crédito. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de suas cotas em dinheiro e afeta com maior intensidade os fundos com baixo nível de negociação.  

Esse processo depende do mercado secundário, pois os fundos imobiliários não permitem o resgate antecipado de cotas. 

Embora o RECT11 apresente boa liquidez atualmente, o mercado secundário no Brasil nem sempre apresenta grande liquidez no geral. 

Com isso, não existem garantias sobre as condições de venda, ou o tempo para ela.

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel, ou parte dele, permaneça desocupado por um período. 

Apesar da inexistência da renda, que já afeta os rendimentos, ainda existem os custos naturais do imóvel que seguem correndo e devem ser pagos pelo fundo. 

Em fevereiro de 2020, dois dos 6 imóveis em carteira apresentavam vacância: o Edifício Canopus, SP (50%) e o Parque da Cidade, DF (25,65%).

Ambos empreendimentos contam com garantia de renda: permanecendo a vacância até dezembro de 2021 , o vendedor garante renda mensal de 12 meses pelo cap rate de 9,17% ao ano. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância: existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No RECT11, a maioria dos contratos vence a partir de 2024. 

Porém, há um vencimento importante dentro de pouco tempo: o contrato pelo Ed. Barra da Tijuca, locado para a Vivo, vence em 2021. 

Esse contrato corresponde a aproximadamente 37% da ABL do fundo, o que é um percentual importante, e o ativo se localiza no Rio de Janeiro, que ainda luta com a taxa de vacância entre as lajes corporativas. 

Em sua renovação, existe a possibilidade de desocupação, ou mesmo de uma renegociação, casos onde os rendimentos do fundo seriam afetados.  

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Sempre existe a possibilidade de que ele não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.

A maneira de minimizar este risco no RECT11 é a pulverização, alugando os imóveis para diversos inquilinos. Atualmente, são 14 locatários distintos divididos entre seus 6 imóveis.  

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários que investem em imóveis físicos, como é o caso do RECT11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

• Quantidade e localização dos ativos;
• Inquilinos;
• Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

O fundo apresenta 6 imóveis em carteira, locados a 14 inquilinos, sendo a Telefônica Brasil (Vivo) o maior deles. 

A empresa de telefonia  responde por 36,73% da ABL total do fundo. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, que representam parte pequena da carteira atual do RECT11. 

Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

A gestão do fundo demonstra preferência por ativos lastreados em imóveis que apresentam fluxo de recebíveis sólidos, buscando minimizar os riscos.  

No entanto, caso exista a inadimplência, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo. 

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Dados do RECT11

Veja agora os dados oficiais do RECT11:

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário UBS (BR) Office
• CNPJ: 32.274.163/0001-59
• Administrador: BRL Trust DTVM/SA
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Gestão Ativa - Híbrido
• Patrimônio Total  (02/2020): R$ 890.621.929,95
• Taxa de Administração: 0,17% a.a. (ao ano)
• Taxa de Performance: Não há
• Taxa de Consultoria: 1% ao ano sobre patrimônio líquido do fundo
• Início do Fundo: 24 de abril de 2019
• Quantidade de Emissões: 3
• Número de Cotistas (02/2020): 12.455
• Número de Cotas do RECT11: 5.048.396
• Regulamento do RECT11
• Relatório Gerencial  RECT11
• RECT11 Site Oficial (RI)

RECT11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas do RBRR11 com a oferta de subscrição (2ª) aconteceu em outubro de 2019, sendo encerrada em dezembro do mesmo ano. As cotas foram comercializadas a R$ 100 cada.

Na ocasião, o fator de proporção para subscrição era de 3,31869787570. Esse número é multiplicado pelo número de cotas que se possua na data de anúncio da oferta. 

Na prática, o cotista que possuía 100 cotas pode adquirir 331 novas cotas ao preço de emissão na ocasião. 

Após essa, ocorreu uma outra emissão, que se encerrou em fevereiro de 2020. Esta foi destinada apenas a investidores profissionais.

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do RECT11:

• Prospecto - 25/10/2019- 2º Emissão;

Dúvidas sobre RECT11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RECT11.

Como comprar RECT11?

A compra de cotas do RECT11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

• Abra o Home Broker;
• Procure o fundo por seu código (RECT11);
• Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
• Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RECT11?

O informe de rendimentos do RECT11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3. 

Onde achar o relatório gerencial do RECT11?

Disponibilizei o relatório gerencial do RECT11 neste mesmo artigo, na seção dados do RECT11. 

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.  

Como declarar o fundo imobiliário RECT11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário RECT11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.

RECT11 Vale a Pena?

Recente no mercado, o fundo imobiliário RECT11 está em desenvolvimento, porém demonstra a intenção de se tornar um dos mais relevantes em seu segmento. 

Iniciado em abril de 2019, em seus 10 meses de atuação vem distribuindo dividendos e ampliando sua carteira de maneira consistente. 

O fundo apresenta boa liquidez (ao redor dos 3 milhões/dia), uma taxa de vacância geral baixa e uma boa diversificação. 

No entanto, o contrato de aluguel do Ed. Barra da Tijuca, atualmente locado para a Vivo, tem vencimento iminente. 

O imóvel se localiza no Rio de Janeiro, onde o mercado de lajes corporativas se realinha discretamente. 

A combinação de ambos fatos é incerta. Há a possibilidade real de desocupação do imóvel, ou de uma negociação de valores menos vantajosa, o que impactará os rendimentos de quem investe. 

Além disso, o RECT11 é um fundo novo, são apenas poucos meses de funcionamento. Ele ainda precisa provar a que veio ao mercado. 

Assim, embora tenha características positivas, o RECT11 é um fundo que não recomendo neste momento. Esse risco relacionado à possível vacância e a juventude do fundo inspiram cautela e observação. 

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Agora, me conte: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua.