Fundo Imobiliário RB Capital Renda (FIIP11B) sofre impacto da inadimplência em maio.
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O momento atual segue fazendo vítimas entre os fundos imobiliários e o FIIP11B não saiu ileso.
Agora em maio (18), o fundo emitiu um fato relevante para comunicar que uma de suas inquilinas encontra-se inadimplente, impactando as receitas do fundo em 9%.
Com isso, os dividendos distribuídos por cota serão diminuídos em R$ 0,13 no mês.
No dia seguinte (19), outro fato relevante foi publicado.
Desta vez, a comunicação informava que o contrato com as Lojas Leader, no rio de Janeiro, havia sido rescindido e a Carta Fiança executada.
O fundo recebeu R$ 10,96 mil, porém a vacância gerada pela desocupação do imóvel afetará os rendimentos do fundo em 26%.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do FIIP11B é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é FIIP11B;
- Rendimentos do FIIP11B;
- Resumo da Carteira do FIIP11B;
- Liquidez do FIIP11B;
- Principais riscos do FIIP11B;
- Se o FIIP11B vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário RB Capital Renda I (FIIP11B) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!
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O que é FIIP11B FII?
O código FIIP11B identifica o Fundo Imobiliário RB Capital Renda I, gerido pela RB Capital e administrado pela Oliveira Trust.
Trata-se de um fundo do tipo híbrido, que tem liberdade para investir em imóveis e títulos de dívidas imobiliárias.
No entanto, a maior parte de sua carteira é focada em imóveis. Com sua exploração comercial, o fundo gera rendimentos e ganho de capital a seus cotistas.
O FIIP11B investe em empreendimentos imobiliários comerciais do segmento logístico, porém conta também com imóveis do segmento de varejo em sua carteira.
Iniciado em dezembro de 2019, o FIIP11B abriu negociação comercializado a R$ 100. Ao final de abril/20, o FIIP11B apresentava um patrimônio líquido superior aos R$ 179 milhões.
FIIP11B Rendimentos
No mês de abril/20, o FIIP11B distribuiu R$ 0,53 em dividendos. O valor significa 0,29% sobre o valor da cota de mercado no fechamento do mês, que foi de R$ 182,20.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do FIIP11B somaram R$ 14,06, o que corresponde a 7,70% sobre o valor de cota registrado ao final de abril/20.
A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo FIIP11B entre janeiro de 2019 e abril de 2020. Valores em Reais.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2019 | 3,77 | 1,18 | 1,20 | 1,22 | 0,97 | 1,46 | 0,84 | 0,86 | 1,06 | 0,96 | 0,59 | 1,22 |
| 2020 | 3,38 | 0,86 | 1,33 | 0,53 |
Fonte: Relatório Gerencial.
O FIIP11B apresentou uma linha ascendente quanto a seus dividendos anuais nos 6 anos após o início de negociações (2009), mas desde 2017 os rendimentos diminuíram gradativamente.
Em 2016, os rendimentos do fundo foram de R$ 17,97, com a cota de mercado a R$ 169,50. A proporção era de 10,60%.
Já em 2019, a proporção rendimento/cota de mercado foi de 7,58%.
A tabela abaixo mostra os rendimentos do FIIP11B em relação à cota de mercado entre 2016 e 2019.
| Ano | Dividendos (R$) | Valor de Mercado (R$) | % Cota Valor de Mercado |
| 2016 | 17,97 | 169,50 | 10,60% |
| 2017 | 17,48 | 192,69 | 9,07% |
| 2018 | 17,58 | 208,50 | 8,43% |
| 2019 | 15,34 | 202,45 | 7,58% |
Fonte: Relatório Gerencial.
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Resumo da Carteira do FIIP11B
A carteira do FIIP11B é composta por 7 ativos, somando mais de 70 mil m2 em área bruta locável (ABL).
As localizações dos ativos do FIIP11B não são tão óbvias, mas os imóveis têm potencial.
Um exemplo é o imóvel de São José dos Pinhais (PR), que tem hoje aproximadamente 11,5 mil m2 em ABL porém conta com um potencial construtivo de 50 mil m2.
Em abril 20 seu maior inquilino em relação à participação nos rendimentos era a Lojas Leader, rede de varejo conhecida no Rio de Janeiro.
A empresa arrasta pagamentos atrasados há alguns meses, e a recente crise de março tornou o cenário ainda menos favorável.
Com isso, o contrato com a varejista entrou em processo judicial. Agora em maio (19), o fundo comunicou através de fato relevante a rescisão do contrato com a execução da carta fiança.
Esse não é o único desafio para o fundo. No dia anterior (18) foi emitido outro fato relevante, anunciando a inadimplência de uma inquilina que responde por 9% dos rendimentos do fundo.
O documento não informa, porém ao analisar a carteira e o mercado, entende-se que se trata da C&A.
A multinacional varejista suspendeu os pagamentos de outros de seus imóveis em abril, afetando fundos imobiliários como o RNGO11, o que abre um precedente.
O imóvel alugado pela C&A tem outra particularidade: ele não pertence ao fundo.
Esse imóvel foi cedido ao fundo até o ano 2047. Até lá o fundo colhe essa receita, mas deixará de contar com ela.
Embora o prazo seja longo, trata-se de uma informação interessante para quem vai investir.
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo imobiliário FIIP11B tem 7 ativos em sua carteira, localizados no estados de São Paulo, Paraná, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Bahia.
A tabela abaixo mostra os detalhes sobre os ativos na carteira do fundo.
| Ativo | Localização | Locatário | ABL (m2) | Pagamento | Reajuste | % receitas |
| Centro de Distribuição | Osasco, SP | Danfoss | 10.853 | Mensal | Janeiro | 22% |
| Megaloja | Nova Iguaçu, RJ | Lojas Leader | 2.957 | Mensal | Fevereiro | 26% |
| Centro de Distribuição | Ibiporã,PR | Astuti | 22.534 | Mensal | Janeiro | 3% |
| Megaloja | Contagem, MG | Telhanorte | 8.515 | Mensal | Dezembro | 14% |
| Centro de Distribuição | São José dos Pinhais, PR | Ambev | 11.473 | Anual | Janeiro | 18% |
| Centro de Armazenagem | Ilhéus, BA | Barry Callebaut | 9.866 | Mensal | Janeiro | 8% |
| Megaloja | São Paulo, SP | C&A | 4.104 | Mensal | Agosto | 9% |
Fonte: Relatório Gerencial.
Negociação e Liquidez FIIP11B
Foram registradas 1.317 negociações de cotas do FIIP11B durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 2,68 milhões.
A média no período foi de aproximadamente R$ 122 mil ao dia.
Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 42,68 milhões, com 18.205 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 3,55 milhões no período.
A imagem abaixo mostra o histórico e a evolução das negociações do FIIP11B entre dezembro de 2010 e setembro de 2019.
Riscos do FIIP11B
Os principais riscos do FIIP11B são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato e o Risco do Inquilino.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
Embora o FIIP11B apresente certa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 122 mil ao dia em fevereiro/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela.
Vacância
O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis.
Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.
A vacância física (espaços vagos) registrada pelo FIIP11B ao final de 2019 era de 32%. Já a vacância financeira (diferença entre receita projetada e efetiva) era de 20%.
Cabe ressaltar que a informação deste gráfico não contempla a atual situação das Lojas Leader, que pode ser obrigada judicialmente a desocupar o imóvel em breve.
Prazo do Contrato
O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Os contratos do FIIP11B tem vencimentos entre 10 e 90 meses, conforme mostra o gráfico abaixo.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados.
Esse risco impacta o fundo no momento presente.
Sua maior locatária (26% das receitas) está sendo acionada judicialmente, após uma sucessão de atrasos de pagamento.
Além disso, outra empresa inquilina (9% das receitas) encontra-se inadimplente.
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Dados do FIIP11B
Veja agora as principais informações sobre o FIIP11B:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário RB Capital Renda I
- CNPJ:
- Administrador: Oliveira Trust DTVM
- Consultor: RB Capital Realty S.A.
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Passiva - Híbrido
- Patrimônio Líquido (04/2020): R$ 179.161.299,78
- Taxa de Administração: R$17.426 mensais
- Taxa de Consultoria: R$15.152 mensais
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: Dezembro de 2009
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (04/2020): 6.728
- Número de Cotas do FIIP11B: 927.162
- Regulamento do FIIP11B
- Relatório Gerencial FIIP11B
- FIIP11B Site Oficial (RI)
FIIP11B Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo FIIP11B ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, somente uma emissão de cotas do fundo foi realizada até o presente.
Dúvidas sobre FIIP11B
Veja as dúvidas mais comuns sobre o FIIP11B.
Como comprar FIIP11B?
A compra de cotas do FIIP11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FIIP11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do FIIP11B?
O informe de rendimentos do FIIP11B é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do FIIP11B?
O relatório do FIIP11B está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FIIP11B.
Como declarar o fundo imobiliário FIIP11B no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FIIP11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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FIIP11B Vale a Pena?
O fundo imobiliário FIIP11B investe em imóveis de varejo e galpões industriais, e está no mercado desde 2009.
Trata-se de um fundo diversificado, com 7 imóveis em carteira. Suas localizações são fora do eixo óbvio, porém bem comunicadas e há ativos com potencial de expansão no portfólio.
Os rendimentos do fundo vem apresentando uma queda gradual desde 2017 e agora em 2020 o futuro do fundo apresenta desafios importantes.
Há uma elevação iminente em sua taxa de vacância em foco com a situação das Lojas Leader, sua maior inquilina.
Além dela, há uma segunda inquilina com pagamento atrasado, o que impacta de imediato a distribuição de rendimentos em R$ 0,13.
Dito isso, o FIIP11B é um fundo que não recomendo neste momento. Seus rendimentos e o cenário atual não valem o risco.
Há fundos imobiliários semelhantes no mercado que valem mais a pena agora, como o LVBI11.
Lembre-se que por melhor que seja um fundo é preciso diversificar os seus investimentos, fazendo uma alocação de ativos de acordo com o seu perfil de investidor.
Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.
Agora me conte: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor?
Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a que pediu.
