FIIB11: Fundo Imobiliário Industrial do Brasil Vale a Pena?

Fundo Imobiliário Industrial do Brasil (FIIB11) registra queda de 10,18% em março. 

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Com a crise precipitada pelo coronavírus, o mês de março foi nefasto para os fundos imobiliários. 

O FIIB11, que abriu março com cotas vendidas a R$ 540, viu seu preço chegar a R$ 485 no último dia do mês, o que representa uma retração de -10,18%. 

Ainda assim, os cotistas do fundo podem celebrar. A baixa foi significativamente menor do que o visto em fundos de outros segmentos. 

Fundo focado em galpões industriais, o FIIB11 iniciou suas operações em julho de 2011, a partir da cisão do patrimônio do fundo imobiliário Andrômeda. 

Suas cotas, que inicialmente foram comercializadas a R$ 100, apresentam uma valorização real de 385%, considerando o valor de cota no final de março. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do FIIB11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é FIIB11;
• Rendimentos do FIIB11;
• Resumo da Carteira do FIIB11;
• Liquidez do FIIB11;
• Principais riscos do FIIB11;
• Se o FIIB11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Industrial do Brasil (FIIB11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira! 

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O que é FIIB11 FII?

O código FIIB11 identifica o fundo imobiliário Industrial do Brasil, administrado pela Coinvestimentos Ltda, de São Paulo, SP. 

Iniciado em julho de 2011, o fundo foi constituído a partir da cisão parcial do patrimônio do fundo imobiliário FP. F Andrômeda, igualmente administrado pela Coinvestimentos. 

Trata-se de um fundo do tipo híbrido, que foca em imóveis físicos, porém aceita investimentos em títulos de dívidas imobiliárias. 

No FIIB11, os imóveis alvo são galpões industriais especialmente pensados para atender a indústria metalúrgica, que necessita de adaptações especiais em razão dos ruídos emitidos. 

As cotas do FIIB11 inicialmente foram comercializadas a R$ 100 cada. Ao final de fevereiro de 2020, o preço por cota era de R$ 538,01. 

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FIIB11 Rendimentos

Em fevereiro de 2020, o fundo imobiliário FIIB11 distribuiu R$ 2,80 em dividendos, o que representa 0,52% sobre o valor da cota no fechamento do mês. 

Ao longo dos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do FIIB11 somaram R$ 32,02, o correspondente a 5,95% do valor de cota em fevereiro. 

O Dividend Yield no período foi de 7,12%. 

No gráfico abaixo, veja as distribuições de dividendos do FIIB11 desde março de 2019. 

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Resumo da Carteira do FIIB11

A carteira do FIIB11 é composta por um único ativo, o Perini Business Park, localizado em Joinville, SC. 

Trata-se do maior parque empresarial multissetorial da América Latina, com galpões industriais locados em módulos a partir de 509 m2 e funciona como um condomínio, com despesas rateadas entre locatários. 

O fundo detém 102.844,08 m2 em área bruta para locação e outros 277.714,50 m2 de terreno disponível para a construção e ampliação do parque industrial. 

O empreendimento foi planejado para atender empresas do segmento metal-mecânico, indústria de transformação de plástico e outras, que necessitam de galpões adaptados para sua emissão de poluentes e poluição sonora. 

Na atualidade, o fundo tem 39 diferentes locatários. A distribuição da área locável por seguimento dos inquilinos é a seguinte: 

• Metalúrgica: 37,14%
• Metalmecânico: 13,34%
• Indústria: 13,32%
• Automotivo: 9,27%
• Logística: 8,87%
• Prestação de Serviços: 8,56%
• Comércio: 3,94%
• Ferramentaria: 0,50%
• Disponível para locação: 5,07%

O parque, que em total soma mais de 2,8 milhões de m2 em terreno, abriga mais de 240 empresas nacionais e multinacionais de pequeno, médio e grande porte. 

Além dos galpões com isolamento acústico e planejamento de tratamento de resíduos, o complexo oferece ainda serviços de alimentação, bancários, farmácia, biblioteca e outros. 

Perini Business Park

Rua Dona Francisca, 8300 - Distrito Industrial

Joinville - SC

Área Bruta Total do fundo: 380.558,58 m2 

Área Bruta Locável própria: 102.844,08 m2

Unidades ou Lojas: 78

Negociação e Liquidez FIIB11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 25.020 cotas do FIIB11, totalizando um volume de R$ 13,88 milhões. 

A média diária no período foi de aproximadamente R$ 770 mil ao dia.  

Nos 12 meses anteriores, foram registradas 48.320 negociações de cotas do fundo, o que corresponde a um volume total de R$ 155,59 milhões. 

A média mensal no período é de aproximadamente  R$ 12,96 milhões mensais. 

Riscos do FIIB11

Os principais riscos do FIIB11 são: liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

O FIIB11 apresenta uma taxa de vacância historicamente baixa. Ao final de fevereiro de 2020, o fundo 94,93% de sua área bruta locável ocupada, registrando vacância de 5,07%. 

No gráfico abaixo, veja o histórico de vacância do fundo desde março de 2019.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

No FIIB11, o risco de vencimento dos contratos é pulverizado, uma vez que os espaços oferecidos são a partir de 509 m2 e existem diversos inquilinos. 

No entanto, os contratos típicos celebrados mantém o cronograma de vencimentos concentrado nos próximos 5 anos. 

A maior parte de seus contratos (32,04%) tem vencimento entre este ano e 2021, como se pode observar no gráfico abaixo. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Em fevereiro, a inadimplência do FIIB11 era de 1,51%. 

Grande parte desse número veio à razão da indústria de soluções elétricas Wetzel, que se encontra em recuperação judicial desde julho de 2017. 

No entanto, a empresa deu início ao plano de pagamento no mesmo ano, com finalização prevista para 2022. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários que investem em imóveis físicos, como é o caso do FIIB11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

• Quantidade e localização dos ativos;
• Inquilinos;
• Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

O FIIB11 tem um único ativo, embora dividido em vários módulos locáveis. Isso representa  um risco para quem investe. 

Com o patrimônio exposto em apenas um ativo, o capital se torna mais vulnerável a oscilações do mercado, eventos intempestivos e outros. 

Cabe comentar, porém, que o ativo do fundo é sólido, em região com grande potencial no segmento industrial e taxas de vacância e inadimplência baixas. 

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Dados do FIIB11

Veja agora os dados do fundo imobiliário FIIB11. 

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil
• CNPJ: 14.217.108/0001-45
• Administrador: Coinvalores CCVM Ltda.
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Gestão Passiva -Híbrido
• Patrimônio Total  (02/2020): R$ 291.299.568,24
• Taxa de Administração: 3% a.a. (ao ano) sobre receita bruta
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: 29 de julho de 2011
• Quantidade de Emissões: 2
• Número de Cotistas (02/2020): 17.715
• Número de Cotas do FIIB11: 685.000
• Regulamento do FIIB11
• Relatório Gerencial  FIIB11
• FIIB11 Site Oficial (RI)

FIIB11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O FIIB11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição dirigida aos investidores em geral. 

Dúvidas sobre FIIB11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FIIB11.

Como comprar FIIB11?

A compra de cotas do FIIB11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FIIB11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do FIIB11?

O informe de rendimentos do FIIB11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do FIIB11.

Onde achar o relatório gerencial do FIIB11?

O relatório do FIIB11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FIIB11. 

Como declarar o fundo imobiliário FIIB11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FIIB11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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FIIB11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário FIIB11 é focado em galpões de uso industrial e apresenta apenas um imóvel em sua carteira. 

Embora a localização não seja tão óbvia, trata-se de uma boa escolha: Joinville apresenta grande potencial industrial, é a cidade mais populosa  de Santa Catarina e representa o 3º maior PIB entre as cidades do sul do Brasil. 

Além disso, o fundo vem entregando resultados consistentes em seus 9 anos de atividade, teve uma valorização de cotas real muito importante e apresenta baixos índices históricos de vacância e inadimplência. 

Cabe comentar ainda que há muito espaço para o crescimento do fundo. Hoje, apenas pouco mais de 102 mil m2 estão construídos, o que deixa aproximadamente 278 mil m2 em terreno disponível. 

Os pontos negativos são a concentração do patrimônio em um único ativo, que é sólido e tem risco pulverizado, e a taxa de administração, que é de 3%.

O preço de cota ainda pode ser citado, uma vez que é bastante mais elevado que a média dos fundos. 

Como regra geral, você deve evitar os fundos com apenas um ativo em carteira e buscar taxas de administração mais competitivas, para ampliar seus resultados.

No entanto, avaliando seus rendimentos, valorização e resiliência se nota que o FIIB11 é um bom fundo, que pode deter uma parte cautelosa de seu portfólio. 

Só não se esqueça que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. E não pague muito acima do valor patrimonial! 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!