Fundo Imobiliário Caixa Cedae (CXCE11B) busca ampliar a base de investidores e propõe desdobramento de cotas à razão de 1 por 25.
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A forte queda registrada em março obrigou todos os fundos imobiliários a repensar estratégias.
Embora tenha se mostrado firme ao momento econômico, registrando variação de -6,25% entre o início de maio e o final de abril, o fundo CXCE11B também aproveitou o momento para novas atitudes.
Assim, a gestão optou por propor um desdobramento de cotas, em proposta do administrador publicada em 20 de maio.
A proposta, que estará em votação até o dia 23 de junho, é a de um desdobramento de cotas à razão de 1 para 25: o cotista que detém atualmente 100 cotas, passará a possuir 2.500 cotas.
A alteração não implica em alteração da participação dos cotistas no patrimônio líquido do fundo, nem sobre seu valor patrimonial.
O objetivo da manobra é ampliar a base de cotistas do fundo e sua liquidez no mercado secundário. Em abril, foram registradas apenas 158 negociações do fundo na bolsa.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do CXCE11B é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é CXCE11B;
- Rendimentos do CXCE11B;
- Resumo da Carteira do CXCE11B;
- Liquidez do CXCE11B;
- Principais riscos do CXCE11B;
- Se o CXCE11B vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Caixa Cedae (CXCE11B) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!
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O que é CXCE11B FII?
O código CXCE11B identifica o Fundo Imobiliário Caixa Cedae, gerido e administrado pela Caixa Econômica Federal.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos que são explorados comercialmente gerando receitas mensais.
No CXCE11B o ativo alvo é o Edifício Nova Cedae, localizado no Rio de Janeiro. Esse é o único imóvel em sua carteira.
Iniciado em 2004, o CXCE11B surgiu para captar recursos para o desenvolvimento do empreendimento alvo, trazendo o mercado 58,6 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada uma.
Ao final de março de 2020, o CXCE11B apresentava um patrimônio líquido superior a R$ 149 milhões.
CXCE11B Rendimentos
No mês de abril, o CXCE11B distribuiu R$ 20,32 em dividendos por cota.
Esses dividendos significam 0,85% sobre o valor do fechamento da cota em abril, que foi de R$ R$ 2.400.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do CXCE11B somaram R$ 240,25, o que corresponde a 10,01% sobre o valor de cota registrado ao final de abril/20.
A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo CXCE11B desde 2018. Valores em Reais.
Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
2020 | 20,28 | 20,11 | 20,64 | 20,31 | ||||||||
2019 | 19,41 | 19,46 | 19,60 | 19,16 | 19,41 | 19,27 | 19,36 | 19,30 | 20,50 | 20,43 | 20,18 | 20,48 |
2018 | 17,82 | 17,71 | 17,85 | 16,92 | 18,06 | 17,64 | 18,13 | 17,98 | 19,57 | 19,52 | 19,56 | 18,91 |
Fonte: Informe de Rentabilidade.
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Resumo da Carteira do CXCE11B
A carteira do CXCE11B é composta por um único ativo imobiliário, localizado no Rio de Janeiro, RJ, no centro da cidade.
Trata-se do Edifício Nova Cedae, atualmente locado à Companhia de Estadual de Águas e Esgoto (CEDAE). O edifício tem 19.938,07 m2 em área bruta locável e é 100% de propriedade do fundo.
A CEDAE é uma empresa pública, que surgiu com a fusão de 3 empresas prestadoras de serviços de águas e esgotos no Rio de Janeiro.
Hoje, ela é a responsável pela operação dos recursos hídricos de todo o estado.
A companhia vem sendo preparada para a privatização. Em fevereiro passado, o Conselho Deliberativo da Região Metropolitana aprovou o modelo de concessão da Cedae e segundo meios de comunicação, a consulta pública sobre o assunto deve acontecer em junho.
Para o contrato de aluguel com CXCE11B, o futuro é incerto.
Seu vencimento ocorrerá em 2021, o que abre portas para nova negociação de valores em um mercado que ainda não se recuperou desde a crise de 2017, e recebe o impacto da crise do COVID19.
Edifício Nova CEDAE
Endereço: Avenida Presidente Vargas, 2655 - Centro
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 19.938,07 m2
Participação do fundo: 100%
Negociação e Liquidez CXCE11B
Foram registradas 158 negociações de cotas do CXCE11B durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 528,61 mil.
A média no período foi de aproximadamente R$ 24 mil ao dia.
Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 19,76 milhões, com 3.862 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 1,64 milhão no período.
Riscos do CXCE11B
Os principais riscos do CXCE11B são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato,Risco do Inquilino e de Concentração.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
O CXCE11B tem baixa liquidez (aproximadamente R$ 24 mil ao dia em abril/20), o que pode impactar o tempo e preço para sua venda.
Cabe comentar, porém, que mesmo com liquidez consistente não há como garantir o valor de venda das cotas de fundos imobiliários, nem o tempo necessário para ela.
Vacância
O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis.
Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.
Até o final de abril/20 a única propriedade do fundo permanecia 100% ocupada.
Prazo do Contrato
O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
No CXCE11B único contrato ativo vence em 2021.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados.
Até o presente não há inadimplência no CXCE11B.
Risco de Concentração
O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de tijolo, como o CXCE11B, esse risco é avaliado através de análise da carteira, considerando o número de imóveis e inquilinos, entre outros aspectos.
O CXCE11B é um fundo com um único imóvel em carteira, locado a apenas um inquilino. Isso eleva o risco para o investidor, já que as receitas são geradas por uma única fonte, sem risco diversificado.
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Dados do CXCE11B
Veja agora as principais informações sobre o CXCE11B:
- Razão Social: Caixa Cedae Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 10.991.914/0001-15
- Gestor: Caixa Econômica Federal
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento:Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Líquido (04/2020): R$ 147.703.455,01
- Taxa de Administração:5% sobre o resultado operacional líquido, mínimo mensal de R$ 45 mil
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 13 de julho de 2009
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (04/2020): 1.288
- Número de Cotas do CXCE11B: 68.518
- Regulamento do CXCE11B
- Relatório Gerencial CXCE11B: o fundo não fornece
- CXCE11B Site Oficial (RI)
CXCE11B Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo imobiliário CXCE11B não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição.
Dúvidas sobre CXCE11B
Veja as dúvidas mais comuns sobre o CXCE11B.
Como comprar CXCE11B?
A compra de cotas do CXCE11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CXCE11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do CXCE11B?
O informe de rendimentos do CXCE11B só é disponibilizado pela gestora através do site da B3.
Onde achar o relatório gerencial do CXCE11B?
A gestora do fundo não disponibiliza relatórios gerenciais. Dessa forma, só é possível encontrar as informações reunidas do fundo aqui, neste mesmo artigo.
Fora isso,você terá acesso à documentação do fundo através o site da B3.
Como declarar o fundo imobiliário CXCE11B no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CXCE11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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CXCE11B Vale a Pena?
O CXCE11B é um fundo que nasceu com um propósito muito claro: desenvolver e logo locar seu único ativo para a Cedae, a companhia de águas e saneamento que hoje atua no Rio de Janeiro.
Trata-se de um fundo que obteve valorização significativa desde 2010 (IPO) e tem 182,07% de rentabilidade acumulada.
Seus rendimentos são consistentes e atrativos.
No entanto, o fundo tem apenas um ativo, locado para um só inquilino. Seu contrato de aluguel tem vencimento próximo e a companhia inquilina passa por um processo de privatização.
Com isso, abrem-se portas a negociações menos favoráveis ao fundo para a prorrogação do contrato e até mesmo uma possibilidade de desocupação, o que seria desastroso para as receitas do fundo.
Unindo isso à baixa liquidez apresentada pelo fundo e a um preço de cota mais alto que a média do mercado, o risco se torna elevado.
É certo que o fundo pretende um desdobramento das cotas, visando diluir seu valor patrimonial e elevar o número de negociações, mas isso ainda não é uma realidade e não altera as condições de receitas do fundo.
Dito isso, o CXCE11B não é um fundo que eu recomende. Há outros fundos de lajes corporativas com menor risco no mercado.
Lembre-se que é preciso diversificar os seus investimentos, fazendo uma alocação de ativos de acordo com o seu perfil de investidor.
Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.
Agora me conte uma coisa: Qual é o FII que você quer conhecer melhor?
Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!