BARI11: Barigui Rendimento Imobiliário Vale a Pena?

Cotas do Fundo Barigui Rendimento Imobiliário (BARI11) fecham maio em queda de 2,40%. FII segue superando o benchmark. 

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O BARI11 é um Fundo imobiliário que investe a maior parte de seus recursos em CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e fechou o mês com 70,5 da carteira no ativo alvo.

No mês de maio, sua cota apresentou uma queda de 2,40% no valor de mercado. Quando considerado o yield distribuído, a queda foi de 1,20%.

A oscilação não assusta aos investidores. 

Desde seu início, o Fundo supera o seu Benchmark (CDI + 1,5%) e o IFIX, tanto a partir de sua cota a valor de mercado quanto a valor patrimonial. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do BARI11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é BARI11;
• Rendimentos do BARI11;
• Resumo da Carteira do BARI11;
• Liquidez do BARI11;
• Principais riscos do BARI11;
• Se o BARI11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o  Fundo Imobiliário Barigui Rendimento Imobiliário (BARI11) Vale a Pena  e deve fazer parte de sua carteira de investimentos! 

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O que é BARI11 FII?

O código BARI11 identifica o Fundo Imobiliário Barigui Rendimento Imobiliário, administrado pela Oliveira Trust DTVM e gerido pela Barigui Gestão de Recursos Ltda. 

Trata-se de um fundo do tipo papel, onde os recursos são principalmente destinados a títulos de dívidas imobiliárias. 

No BARI11, os ativos alvo são CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) pulverizados, títulos que funcionam como empréstimos a diversos devedores e pagam juros periodicamente ou em seu vencimento. 

Com eles, o fundo gera uma renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

Segundo explica a gestão do Fundo, a essência dos ativos escolhidos são créditos com garantia real de imóveis e ticket médio relativamente baixo, presentes em vários empreendimentos espalhados pelo país.

Iniciado em dezembro de 2018, a primeira emissão de cotas do BARI11 trouxe ao mercado cotas vendidas a R$ 100. 

Em maio de 2021, após sua terceira emissão de cotas, o patrimônio líquido do BARI11 era superior a R$ 471 milhões. 

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BARI11 Rendimentos

No mês de maio, o Fundo distribuiu dividendos de R$1,07 por cota acumulando distribuições de R$ 14,19/cota nos últimos 12 meses e R$ 6,82/cota em 2021.

Considerando o valor de fechamento da cota de maio/21 (R$ 107,07), a distribuição representa um retorno de 13,25% em 12 meses. 

O valor alcança os 6,37% no ano de 2021 e, em relação ao valor de IPO do Fundo, chega a 14,19% em 12 meses e 6,82% no ano.

A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais do BARI11 entre junho de 2020 e maio de 2021.

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Resumo da Carteira do BARI11 

A maioria dos créditos do BARI11 são residenciais, concentrados na Região Sudeste,  indexados ao IPCA, com taxa de juros média de 10,5% e LTV médio de 70,3%.

Esses títulos funcionam de maneira parecida a empréstimos, onde o tomador oferece o pagamento de juros de forma periódica ou em seu vencimento e oferece imóveis físicos como garantia. 

Além dos CRIs, o portfólio do Fundo mostrava 7,3% dos recursos investidos em cotas de outros Fundos Imobiliários, 22,2% em renda fixa e 10,10% em disponibilidade líquida. 

É interessante notar que 55,9% dos CRIs em carteira são do tipo pulverizado. Nessa classe de CRI existem vários devedores em um único papel, o que minimiza o risco para quem vai investir. 

O Loan to Value (LTV) médio da carteira de crédito do BARI11 na atualidade é de 70,3%. 

Na prática, isso significa que a cada R$ 100 mil cedidos em empréstimo, o Fundo conta com em média R$ 70,3 mil em garantia. 

Outros dados interessantes presentes no relatório do Fundo são os índices de coobrigação de carteira, que consideram o percentual do saldo devedor total. 

Na data, 31,1% do saldo devedor do Fundo contava com coobrigação (compromisso de recompra por parte do vendedor do crédito em caso de inadimplência) e 68,9% era livre dessa obrigação.

Cabe ainda comentar o perfil de garantia dos créditos em carteira: A maioria deles (77,8%) possui garantia residencial. Os restantes 22,8% são créditos com garantia comercial.

Carteira de CRI

A carteira de CRI do BARI11 apresentava 14 ativos em maio/21, o que corresponde a 70,5% de seus recursos investidos. 

A imagem abaixo detalha a carteira de CRIs do BARI11. 

Alocação por Indexador

Os títulos que compõem o portfólio do BARI11 são indexados por índices relacionados à inflação: o IGP-M, o IPCA e a Taxa TR. 

A maior parte dos ativos (54,5%) é indexada pelo IPCA, enquanto o IGP-M responde pela correção de 42,5% da carteira. 

O portfólio do BARI11  apresenta ainda uma pequena parcela (2,6%) em títulos sem correção e 0,4% em papéis indexados pela Taxa TR.

Essa taxa visava o controle da inflação, e hoje ainda é utilizada para os rendimentos de certos ativos. 

O gráfico abaixo mostra a alocação de ativos por indexador do BARI11. 

Carteira de Fundos Imobiliários

A carteira de fundos imobiliários do BARI11 apresentava 6 ativos em março de 2020, o que corresponde a 17,34% dos recursos totais investidos pelo fundo.  

Todos os ativos são fundos do tipo papel com foco no mesmo alvo que o fundo: CRI. 

A tabela abaixo mostra os fundos imobiliários que compõem a carteira do BARI11. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez BARI11

Durante o mês de maio/21 o BARI11 foi negociado em 100% dos pregões na B3 e movimentou um volume acima de R$1,6 milhão ao dia.

O Fundo detém participação de 0,51% na carteira de maio a agosto 2021 do IFIX. 

No mês, houve um acréscimo de 460 novos investidores, alcançando 26.905 cotistas, maior número desde o início do Fundo. 

O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações do fundo entre junho/20 e maio/21. 

Negociação e Liquidez BARI11. Fonte: Relatório Gerencial. 

Riscos do BARI11

Os principais riscos do BARI11 são: Liquidez, risco de crédito, e o risco de concentração. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de papel, como é o caso do BARI11, esse risco é avaliado analisando a distribuição de capital entre ativos, em busca de concentrações excessivas entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

55,87% dos ativos do BARI11 são 8 CRIs pulverizados, que somam mais de 1 mil devedores.

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de inadimplência. 

De forma simplificada, os CRIs são empréstimos. Como tal,  é questão de tempo para que um devedor deixe de honrar seu compromisso de pagamento. 

No BARI11 e outros Fundos desse segmento, esse risco é mitigado por diferentes classes de garantias, entre outras: 

• Cessão fiduciária de recebíveis;
• Cessão fiduciária da carteira;
• Fianças;
• Alienação fiduciária das cotas.

Como explica a gestão do Fundo, os atrasos nos créditos imobiliários não representam atraso no pagamento dos CRIs.

Essas operações são estruturadas prevendo possíveis atrasos nos créditos e contam com garantia adicional de fundo de reserva e stress test, que permite o pagamento do CRI mesmo com parte do lastro em atraso.

Em maio, os CRIs do BARI11 apresentavam 50 contratos em atraso acima de 60 dias, representando 7,8 % do total dos créditos da carteira dos CRIs pulverizados. Destes contratos, 19 já haviam feito acordos.

Os percentuais do gráfico abaixo demonstram a razão entre o saldo devedor dos créditos em atraso e o saldo devedor total da carteira de créditos. 

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Dados do BARI11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário BARI11: 

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Barigui Rendimentos Imobiliário I
• CNPJ: 29.267.567/0001-00
• Gestor: Barigui Gestão de Recursos Ltda. 
• Público Alvo: Gestão Ativa - Investidores em Geral
• Segmento: Títulos e Valores Mobiliários
• Patrimônio Total  (05/2021): R$ 471.703.935,45
• Taxa de Administração: 1,305% ao ano sobre patrimônio líquido do fundo
• Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o CDI +1,5%
• Início do Fundo: 12 de dezembro de 2018
• Quantidade de Emissões: 3
• Número de Cotistas (05/2021): 26.905
• Número de Cotas do BARI11:  4.634.191
• Regulamento do BARI11
• Relatório Gerencial  BARI11
• BARI11 Site Oficial (RI)

BARI11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas do BARI11 aconteceu em janeiro de 2021. Na ocasião, o fator de proporção era de 0,89517861275. 

Assim, a cada 100 cotas que possuía, o investidor pode comprar 89 novas cotas ao preço de emissão (R$ 100). 

Confira abaixo os prospectos das emissões de cotas do BARI11 com subscrição:

• Terceira emissão de cotas BARI11 - 27/01/2021

Dúvidas sobre BARI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BARI11.

Como comprar BARI11?

A compra de cotas do BARI11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

• Abra o Home Broker;
• Procure o fundo por seu código (BARI11);
• Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
• Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BARI11?

O informe de rendimentos do BARI11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. 

Onde achar o relatório gerencial do BARI11?

Disponibilizei o relatório gerencial do BARI11 neste mesmo artigo, na seção dados do BARI11. Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.

Como declarar o fundo imobiliário BARI11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BARI11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BARI11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário BARI11 investe principalmente em CRIs, porém conta com parte dos recursos investidos em renda fixa e cotas de outros FIIs.

Sua carteira é formada em maioria por papéis de risco pulverizado, o que tende a gerar mais segurança para quem investe. 

Os rendimentos distribuídos pelo Fundo vêm sendo constantes e interessantes ao longo do tempo e não há nada que o desabone frente a outros FIIs do segmento. 

Caso opte por investir, a dica sempre é cuidar com o preço de compra. 

Caso decida investir, mantenha o olhar no preço de compra e na segurança de sua carteira. Nunca aposte tudo em um só FII. 

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.