Fundo imobiliário TB Office (TBOF11) efetiva venda de seu único ativo e inicia processo de liquidação.
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O fundo imobiliário TBOF11 tem seus dias contados.
A gestão do fundo anunciou em março (9) a assinatura do contrato de compra e venda do edifício Tower Bridge Corporate, seu único ativo, para o fundo JSRE11.
Em outubro passado, a Hedge Investments fez uma polêmica oferta pelo imóvel, condicionada a captação de recursos do FII Hedge AAA, em fase pré-operacional.
A oferta não foi aceita.
A assembleia alegou uma baixa avaliação do imóvel, reavaliado na ocasião, e levantou questões sobre um potencial conflito de interesses.A Hedge administra outros fundos com participação no TBOF11.
Com a formalização da venda para o fundo JSRE11, o fundo imobiliário TBOF11 entrou em processo de liquidação, onde serão avaliados os valores a pagar aos cotistas e o fundo será extinto.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do TBOF11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é TBOF11;
- Rendimentos do TBOF11;
- Resumo da Carteira do TBOF11;
- Liquidez do TBOF11;
- Principais riscos do TBOF11;
- Se o TBOF11 vale a pena.
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Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário TB Office (TBOF11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
O que é TBOF11 FII?
O código TBOF11 se refere ao Fundo Imobiliário TB Office, administrado pela BTG Pactual, que é a responsável por fundos como o BRCR11 e BCFF11.
Fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinado a imóveis, o TBOF11 tem como foco as lajes corporativas.
Ele conta com apenas um imóvel, situado em São Paulo: o Edifício Tower Bridge Corporate, onde detém 100% das participações.
A primeira emissão de cotas do TBOF11 aconteceu em 2013, trazendo ao mercado 10,05 milhões de cotas. O preço de emissão era R$ 100.
Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 880.032.716,76.
TBOF11 Rendimentos
Em dezembro de 2019, o TBOF11 pagou R$ 0,33 em dividendos por cota. Isso significa 0,32% sobre a cota de fechamento, que foi de R$ 102,25.
Os rendimentos mensais do TBOF11 somaram R$ 3,57 durante o ano, o correspondente a 3,49% do valor de cota.
Na imagem abaixo, veja o retorno mensal do TBOF11 em 2019.
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Resumo da Carteira do TBOF11
A carteira do TBOF11 é composta por um ativo imobiliário, localizado na cidade de São Paulo, SP..
O imóvel é destinado a escritórios comerciais e lojas, distribuídos em 24 andares e 5 subsolos com 1.616 vagas de estacionamento.
A taxa de ocupação, que ao final de 2017 era de 60,2%, saltou para 91,6% em dezembro de 2019.
As lajes corporativas em São Paulo vem se recuperando desde o segundo semestre de 2018. Ao final desse ano, o fundo já registrava 74% de ocupação.
De lá para cá, o setor caminha para um ponto de equilíbrio e isso se mostra na ocupação do ativo alvo deste FII.
Os inquilinos do TBOF11 são empresas em maioria multinacionais de setores diversos, como a japonesa Bridgestone, maior fabricante de pneus do mundo, a seguradora suíça Zurich e a consultoria de riscos americana Kroll.
O Edifício Tower Bridge foi avaliado em pouco mais R$ 995 milhões em novembro de 2019, o que seriam aproximadamente R$ 17,63 mil por m2.
Construído em 2013, o edifício é considerado Triple A, o mais alto nível de classificação de imóveis. Isso significa que o mercado o considera um ativo com segurança superior aos demais.
Esse edifício atribui 56.447,68 m2 em área bruta locável (ABL) ao fundo.
EDIFÍCIO TOWER BRIDGE CORPORATE
Endereço: Av. Jornalista Roberto Marinho, 85
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 56.447,68 m2
Participação 100%
Negociação e Liquidez TBOF11
No mês de fevereiro de 2020, foram negociadas 4.193 cotas do TBOF11, totalizando um volume de R$ 59,5 milhões. A média diária foi de aproximadamente R$ 331 mil.
Desde março de 2019, o montante total comercializado foi de R$593,60 milhões. A média mensal foi de aproximadamente R$ 49,46 milhões.
As negociações do TBOF11 subiram a partir de junho de 2019,acompanhando o valor de cotação (em azul claro) como se vê na imagem abaixo.
Riscos do TBOF11
Os principais riscos do TBOF são: risco de liquidez, de vacância e de concentração.
Risco de liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de suas cotas em dinheiro e afeta com maior intensidade os fundos com baixo nível de negociação.
Esse processo depende do mercado secundário, pois os fundos imobiliários não permitem o resgate antecipado de cotas.
O mercado secundário no Brasil não tem grande liquidez no geral. Com isso, não existem garantias sobre as condições de venda, ou o tempo para ela.
Vacância
O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel, ou parte dele, permaneça desocupado por um período.
Apesar da inexistência da renda, que já afeta os rendimentos, ainda existem os custos naturais do imóvel que seguem correndo e devem ser pagos pelo fundo.
A ocupação do TBOF11 foi afetada pela retração do mercado de lajes corporativas, que afetou a todos os fundos desse segmento.
O índice foi para a casa dos 50% em 2017, mas sentiu o crescimento já em 2018, quando fechou o ano com 74% de sua ABL locada.
No final de 2019, a ocupação já era de 91.6%. Na imagem abaixo, o gráfico com a evolução entre dezembro de 2018 e novembro de 2019.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância: existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
No TBOF11, a maioria de contratos (76%) vence entre 2021, sendo que 61% têm vencimento a partir de 2023.
Na imagem abaixo, o cronograma do vencimento de contratos do TBOF11.
Esse dado é especialmente interessante para os cotistas do JSRE11, que efetivou a compra do ativo do TBOF11 e passou a deter esses contratos já em março de 2020.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência. Sempre existe a possibilidade de que ele não cumpra suas obrigações de pagamento.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
O TBOF11 apresentava 100% de adimplência em dezembro de 2019.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do TBOF11, esse risco é avaliado considerando entre outros:
- Quantidade e localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Segmento de atuação do fundo e seu mercado.
O TBOF tem apenas um fundo em carteira: é monoativo. Isso eleva o risco de concentração.
No caso dele, não faz muita diferença: o fundo TBOF11 será liquidado em breve, pois o imóvel foi vendido.
No entanto, é um fator a ser observado antes de adquirir cotas de outros fundos imobiliários semelhantes.
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Dados do TBOF11
Conheça agora os dados oficiais do TBOF11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário TB OFfice
- CNPJ:17.365.105/0001-47
- Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (12/2019): R$ 880.032.716,76
- Taxa de Administração: 0,20% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado
- Taxa de Performance: Não há
- Taxa de Consultoria: 0,20% a.a. sobre o valor total de ativos
- Início do Fundo: 01 de junho de 2013
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (12/2019): 10.803
- Número de Cotas do TBOF11: 10.050.000
- Regulamento do TBOF11
- Relatório Gerencial TBOF11
- TBOF11 Site Oficial (RI)
TBOF11 Subscrição
A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas.
O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O TBOF11 não realizou nenhuma emissão com oferta de subscrição, e ela não acontecerá, já que o fundo será liquidado em breve.
Dúvidas sobre TBOF11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o TBOF11.
Como comprar TBOF11?
A compra de cotas do TBOF11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo.
Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo:
- Abra o Home Broker;
- Procure o fundo por seu código (TBOF11);
- Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
- Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do TBOF11?
O informe de rendimentos do TBOF11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3.
Onde achar o relatório gerencial do TBOF11?
Disponibilizei o relatório gerencial do TBOF11 neste mesmo artigo, na seção dados do TBOF11.
Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.
Como declarar o fundo imobiliário TBOF11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário TBOF11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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TBOF11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário TBOF11 registrou um aumento significativo em sua taxa de ocupação, o que impactou positivamente seus rendimentos.
Porém, os dividendos distribuídos não eram especialmente atraentes.
No entanto, o mais importante a considerar é que o fundo TBOF11 está em processo de liquidação e será extinto em futuro próximo. Investir nele pensando no longo prazo não faz sentido.
Se você estiver interessado em algum ganho rápido pode até apostar na compra caso o preço da cota esteja abaixo dos R$ 102 (valor aproximado na liquidação), porém é um risco.
Dito isso, não recomendo a compra do TBOF11. Minha dica é conhecer melhor o JSRE11, o fundo que comprou o responde agora pelo imóvel.
Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.
Agora me conte: Qual é o fundo que quer conhecer melhor?
A próxima análise pode ser a sua.
