JRDM11: FII Jardim Shopping Sul Vale a Pena?

Fundo Imobiliário Jardim Shopping Sul (JRDM11) suspende distribuição de rendimentos a partir de abril. 

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O mês de abril foi marcado pela administração de danos entre os fundo diversos fundos imobiliários. 

Em posição conservadora, o fundo JRDM11 publicou fato relevante em 07 de abril, informando aos cotistas sobre a suspensão do pagamento de dividendos por prazo indeterminado. 

A decisão se baseia na pouca visibilidade em relação aos impactos da propagação do COVID-19 e da determinação das autoridades competentes pelo fechamento temporário de todos shoppings do estado de São Paulo. 

No documento, a gestão do fundo explica que, a depender dos resultados dos próximos meses, poderá ocorrer uma distribuição única semestral. 

Além disso, o fundo informou sobre a postergação dos aluguéis de abril para fevereiro de 2021 e a concessão de 10% de desconto em taxas condominiais no mês. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do JRDM11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é JRDM11;
• Rendimentos do JRDM11;
• Resumo da Carteira do JRDM11;
• Liquidez do JRDM11;
• Principais riscos do JRDM11;
• Se o JRDM11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário FII Jardim Shopping Sul (JRDM11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é JRDM11 FII?

O código JRDM11 identifica o Fundo imobiliário Jardim Sul, gerido e administrado pela equipe da BTG Pactual, que exerce funções similares em fundos como o BTCR11 e o BCFF11. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, cujos investimentos são destinados a imóveis físicos. 

O JRDM11 investe no segmento de shopping centers. Em sua carteira há apenas um imóvel, o Shopping Jardim Sul. 

Com uma participação de 40% no empreendimento, incluindo vagas de estacionamento, o fundo gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

Iniciado em julho de 2012, o JRDM11 está há quase 8 anos no mercado. Em seu IPO foram distribuídas 2,22 milhões de cotas a R$ 100 cada. 

Em fevereiro de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 229 milhões. Já em abril, sua representatividade no IFIX era de 0,255%.

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JRDM11 Rendimentos

A gestão do fundo optou por não distribuir rendimentos em abril e nos meses seguintes como medida protetiva ante a crise enfrentada no momento. 

Segundo ela, a posição se manterá nos próximos meses, sem data final prevista até que a visibilidade dos impactos no fluxo de caixa seja adequada. 

A gestora não descarta a possibilidade de uma distribuição única semestral, segundo os resultados apurados nos meses seguintes. 

No mês de março, os dividendos distribuídos pelo JRDM11 foram de R$ 0,40 por cota. O valor representa 0,52% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês. 

Ao longo dos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do JRDM11 somaram R$ 5,77, o correspondente a 7,54% do valor de cota em março. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

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Resumo da Carteira do JRDM11 

A carteira do JRDM11 é composta por um único ativo, o Shopping Jardim Sul. 

Localizado em Santo Amaro, distrito da capital paulista, o shopping é administrado pela BRMalls e possui um mix de lojas atrativo. 

Entre seus principais inquilinos estão grandes players do mercado, como C&A, Renner e Lojas Americanas. 

A área bruta locável (ABL) total do empreendimento é de mais de 28 mil m2, sendo que o fundo possui 40%. Dessa forma, sua área própria é de pouco mais de 11,4 mil m2. 

O empreendimento conta com 229 lojas, área de entretenimento com 9 salas de cinema, 2 salas de teatro com capacidade total de 400 pessoas, praça de alimentação diversificada, 1600 vagas de estacionamento e 96 vagas em bicicletário. 

Em relação à vacância, o shopping apresenta um histórico baixo. Em janeiro/20, era apenas 4 lojas disponíveis para locação. 

Quanto à vendas, o empreendimento se mostrou resiliente ante situações adversas. 

Uma delas aconteceu ao final de 2016, quando o Jardim Sul viu a concorrência (Shopping Morumbi Town) abrir portas a menos de 500 metros das suas e resistiu bravamente, mantendo seus índices. 

No gráfico abaixo, veja a evolução das vendas no shopping Jardim Sul em 2018 e 2019. 

SHOPPING JARDIM SUL

Endereço: Avenida Giovanni Gronchi, 5819

Cidade: Distrito Santo Amaro - São Paulo - SP

ABL total: 28.620.09 m2

Participação do Fundo: 40%

ABL própria: 11.448,06 m2

Negociação e Liquidez JRDM11

No mês de abril de 2020 foram negociadas 1.482 cotas do JRDM11, totalizando um volume de R$ 2,83 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 129 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 52.098 negociações totais, somando R$ 79,14 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 5,93 milhões ao mês. 

No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do JRDM11 em 2019.

Riscos do JRDM11

Os principais riscos do JRDM11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino, de concentração e os riscos próprios do segmento. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Assim, os números relacionados à negociação do fundo são relevantes para avaliar a capacidade de giro de suas cotas. 

O JRDM11 não está entre os fundos mais líquidos do mercado, mas mantém a consistência. 

Porém, cabe ressaltar que não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do JRDM11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de janeiro de 2020, o fundo JRDM11 apresentava vacância de 1,6%, mantendo 98,4% de sua área ocupada. Eram apenas 4 lojas vagas. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

A maior parte dos contratos de aluguel do JRDM11 (69,15%) tem vencimento indeterminado. 

Os contratos com vencimento inferior a 24 meses correspondem a 15,29%. Os restantes 15,56% vencem entre 24 e 36 meses. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de 2019 a inadimplência registrada pelo fundo JRDM11 era de 2,37%. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Para avaliá-lo, se analisam quantos ativos tem o fundo, sua localização e diversidade de inquilinos, entre outros. 

O JRDM11 conta com apenas um ativo em carteira, embora apresente diversificação do risco de inquilinos por ser um shopping center: O empreendimento conta tem 229 lojas/unidades. 

Riscos Próprios do Setor 

O JRDM11 é um fundo focado em shopping centers, o que traz certos riscos próprios ao setor: 

• Desaquecimento econômico e queda no consumo;
• Condições econômicas regionais desfavoráveis;
• Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do empreendimento;
• Eventos intempestivos com efeitos sobre o mercado e consumo. 

Um exemplo claro e recente veio com a crise precipitada pelo coronavírus e a suspensão das atividades. 

Além disso, o mercado de shopping centers é muito competitivo. A abertura de novos empreendimentos dessa classe na região pode impactar o valor dos aluguéis e com isso os rendimentos do fundo. 

Cabe ressaltar, porém, que o shopping já enfrentou a abertura de um novo centro comercial à suas portas e manteve seus níveis de venda. 

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Dados do JRDM11

Veja agora as principais informações do JRDM11: 

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Jardim Sul 
• CNPJ: 14.879.856/0001-93
• Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM S.A.
• Público Alvo: Investidores em Geral 
• Segmento: Gestão Passiva - Shoppings
• Patrimônio Total  (02/2020): R$229.526.830,04
• Taxa de Administração: 0,20% a.a. sobre o Patrimônio Líquido ou valor de mercado
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: 17 de julho de 2012
• Quantidade de Emissões: 2
• Número de Cotistas (02/2020): 6.345
• Número de Cotas do JRDM11: 2.522.968
• Regulamento do JRDM11
• Relatório Gerencial  JRDM11
• JRDM11 Site Oficial (RI)

JRDM11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário JRDM11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição. Após seu IPO(2012), a segunda emissão de cotas veio apenas  em 2019, através de uma oferta destinada apenas a investidores profissionais. 

Nela foram captados cerca de R$19,4 milhões, utilizados em parte na quitação da dívida com a BRMalls (administradora do shopping), que o fundo arrastava desde seu início. 

Dúvidas sobre JRDM11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o JRDM11.

Como comprar JRDM11?

A compra de cotas do JRDM11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (JRDM11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do JRDM11?

O informe de rendimentos do JRDM11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. 

Onde achar o relatório gerencial do JRDM11?

O relatório do JRDM11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do JRDM11. 

Como declarar o fundo imobiliário JRDM11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário JRDM11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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JRDM11 Vale a Pena?

O JRDM11 é um fundo imobiliário do segmento de shoppings que conta com apenas um desses empreendimentos em carteira. 

Trata-se de um shopping rentável, que provou sua resiliência ante condições menos favoráveis e concorrência e vem distribuindo rendimentos consistentes desde seu início.  

Assim como outros fundos de shoppings, o JRDM11 enfrenta desafios no cenário atual. A extensão dos danos causados pela pandemia ainda é incerta, e a gestão mantém um posicionamento conservador em busca de maior segurança. 

Embora tenha apenas um imóvel e, por isso, maior nível de risco, o JRDM11 é um bom fundo. No entanto, tem riscos importantes quanto à concentração e superação dos desafios no pós-coronavírus. 

Não recomendo o JRDM11 neste momento, mas se quiser arriscar apostando no longo prazo e conseguir um bom preço, ele pode chegar a ter uma parcela cautelosa em sua carteira. 

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!