Fundo imobiliário Edifício Galeria (EDGA11) sofre com a inadimplência em abril.
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Após o nefasto março, os fundos imobiliários reagiram de maneira distinta.
Enquanto diversos fundos de shopping optaram pela suspensão da distribuição, a maioria dos fundos de lajes corporativas mantiveram suas distribuições com relativa facilidade.
Esse não é o caso do EDGA11.
O fundo, que já sentia o impacto de uma ação de despejo ocorrida em julho de 2017, viu suas receitas baixarem em abril.
Em fato relevante publicado no dia 24 de abril, a gestora informou aos cotistas sobre a inadimplência de 5 de suas locatárias.
O fundo, que abriu o ano cotado a R$ 60,97, fechou o mês em R$ 34,54. A queda registrada no período foi de -43,34%.
No início de março, as cotas do fundo eram comercializadas a R$ 48,50, o que significa uma variação de -28,78% nesse período.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do EDGA11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é EDGA11;
- Rendimentos do EDGA11;
- Resumo da Carteira do EDGA11;
- Liquidez do EDGA11;
- Principais riscos do EDGA11;
- Se o EDGA11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Edifício Galeria (EDGA11) vale pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é EDGA11 FII?
O código EDGA11 identifica o fundo imobiliário Edifício Galeria, administrado e gerido pela BTG Pactual.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que tem por objetivo o investimento em imóveis físicos. Com eles, o fundo gera renda mensal isenta de impostos para seus cotistas.
O foco no EDGA11 são as lajes corporativas, em concreto o Galeria, um edifício corporativo de classe A localizado no Rio de Janeiro.
Iniciado em setembro de 2012, o IPO do EDGA11 trouxe ao mercado 3.812.055 cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Ao final de janeiro, o patrimônio líquido do fundo era superior aos R$ 299 milhões.
EDGA11 Rendimentos
O EDGA11 pagou R$ 0,12 em dividendos no mês de abril de 2020. Esse valor significa 0,33% sobre o valor de cota registrado ao final do mês (R$ 34,54).
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos do EDGA11 somaram R$ 2,36, o que equivale a 6,54% do valor de cota ao final de abril.
Na tabela abaixo veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde janeiro de 2019.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2020 | 0,20 | 0,19 | 0,16 | 0,12 | ||||||||
| 2019 | 0,69 | 0,26 | 0,17 | 0,19 | 0,18 | 0,24 | 0,27 | 0,20 | 0,19 | 0,20 | 0,21 | 0,20 |
Fonte: Informes de Rendimentos.
Em seu relatório gerencial de janeiro/20, a gestão do fundo tornou pública sua expectativa de renda para o ano de 2020, onde os dividendos distribuídos seriam na faixa dos R$ 0,35 ao mês, como mostra o gráfico abaixo.
Ao comparar, se nota que a real distribuição ficou muito aquém do previsto.
Em grande parte isso se deve aos efeitos da recente crise precipitada pelo coronavírus, que abateu-se sobre os fundos imobiliários em março.
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Resumo da Carteira do EDGA11
A carteira do fundo imobiliário EDGA11 é formada por apenas um ativo: o Edifício Galeria, localizado no centro do Rio de Janeiro, capital.
O imóvel conta com 8 andares de lajes corporativas, 5 lojas, 2 restaurantes e um centro de compras localizado no térreo e subsolo.
Sua localização é privilegiada, com acesso facilitado por metrô e outros meios de comunicação, além de estar próximo ao aeroporto Santos Dumont.
Sua taxa de ocupação nos últimos anos vem variando na faixa dos 65,2% apresentados em 2017 e os 81,7% registrados no início de 2019. Ao final de dezembro de 2019, a ocupação era de 70,8%.
Seus inquilinos são empresas nacionais e multinacionais de diferentes segmentos.
O gráfico abaixo mostra os inquilinos e seu percentual de participação em relação à área bruta total do fundo.
A maioria dos contratos do fundo (40%) tem vencimento ainda em 2020.
EDIFÍCIO GALERIA
Endereço: Rua da Quitanda, 86 - Centro
Cidade: Rio de Janeiro, RJ
Área locável: 24.844,44 m2
Participação do fundo: 100%
Negociação e Liquidez EDGA11
No mês de abril foram negociadas 2.588 cotas do fundo imobiliário EDGA11, o que corresponde a um volume de R$ 2,78 milhões.
A média diária no período foi de aproximadamente R$ 127 mil.
Nos 12 meses anteriores foram registradas 41.347 negociações do fundo, somando R$ 56,92 milhões em volume.
A média mensal foi de aproximadamente R$ 4,74 milhões no período.
Riscos do EDGA11
Os principais riscos do EDGA11 são: Vacância, prazo dos contratos, risco do inquilino e de concentração.
Vacância
O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis.
Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.
O EDGA11 enfrenta um percentual médio de vacância na casa dos 30% há já alguns anos.
Esse histórico se relaciona com a localização do ativo: o Rio de Janeiro.
Desde a crise do mercado em 2017, as lajes corporativas (mesmo as bem localizadas e de alto padrão, como é o caso) não atingiram os níveis mais saudáveis de ocupação.
Prazo do Contrato
O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
No EDGA11, 40% dos contratos têm vencimento ainda em 2020, o que amplia o risco.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados.
Até o final de 2019, a inadimplência registrada no fundo era de 23,76%. No entanto, o mês de abril trouxe más notícias nesse sentido: 5 locatárias do fundo não efetivaram seus pagamentos.
Segundo o fato relevante publicado, o impacto sobre os rendimentos é de R$ 0,04 por cota aproximadamente.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pelo gestor do fundo.
Fundos como o EDGA11, que tem apenas um ativo em carteira, ampliam o risco de investimento, uma vez que todas as receitas derivam de uma única fonte.
Ainda assim, cabe salientar que o fundo busca minimizar esse risco através da diversificação de inquilinos.
O fundo EDGA11 tem 18 inquilinos distintos na atualidade.
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Dados do EDGA11
Veja agora os principais dados do fundo imobiliário EDGA11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Galeria
- CNPJ: 15.333.306/0001-37
- Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Líquido (01/2020): R$ 299.985.230,60
- Taxa de Administração: 0,20% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo
- Taxa de Performance: Não há
- Taxa de Consultoria: 2,5% a.m. sobre o valor efetivamente recebido (regime de caixa) oriundo dos aluguéis
- Início do Fundo: 05 de setembro de 2012
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (01/2020): 5.973
- Número de Cotas do EDGA11: 3.812.055
- Regulamento do EDGA11
- Relatório Gerencial EDGA11
- EDGA11 Site Oficial (RI)
EDGA11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo imobiliário EDGA11 não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, o fundo teve uma única emissão de cotas até o momento.
Dúvidas sobre EDGA11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o EDGA11.
Como comprar EDGA11?
A compra de cotas do EDGA11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (EDGA11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do EDGA11?
O informe de rendimentos do EDGA11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do EDGA11?
O relatório do EDGA11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do EDGA11.
Como declarar o fundo imobiliário EDGA11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário EDGA11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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EDGA11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário EDGA11 busca a renda passiva, está no mercado desde 2012 e tem apenas um imóvel em carteira.
Trata-se de um ativo de alto padrão, localizado em uma das principais capitais do país (Rio de Janeiro) e muito bem situado na cidade.
No entanto, o Rio de Janeiro foi a capital mais atingida pela crise no segmento que ocorreu em 2017. De lá para cá, a recuperação local foi muito mais discreta (e lenta) que o registrado em São Paulo, por exemplo.
Além disso, embora seus rendimentos venham sendo lineares desde o início, não se trata de renda espetacular. Mesmo entre a renda passiva há outros fundos rendendo mais.
E cabe comentar ainda que a cota sofreu uma desvalorização relevante ao longo do tempo. Mesmo antes da queda vertiginosa vista em março, o fundo já vinha sendo comercializado bem abaixo do valor do IPO.
Assim sendo, o EDGA11 não é um fundo que eu recomende.
Não esqueça de diversificar os seus investimentos, fazendo uma alocação de ativos de acordo com o seu perfil de investidor.
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Agora me conte uma coisa: Qual é o FII que quer conhecer melhor?
Me conte nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!
