Com retorno bruto acumulado de 667,28% do CDI em 2019, o fundo imobiliário Alpha Fundo de Fundos (RBRF11) aposta no crescimento com nova emissão de cotas e subscrição.
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De olho no crescimento para 2020, o fundo RBRF11 anunciou a nova emissão de cotas com a atrativa oferta de subscrição para seus cotistas.
A recente captação permitirá alavancar o desenvolvimento do fundo, tornando-o mais relevante no mercado.
Fundo de fundos, que investe maioritariamente em cotas de outros fundos imobiliários e em recebíveis imobiliários, o RBRF11 traz um portfólio diversificado e gerido por profissional.
Para você, que busca maneiras mais eficientes de ampliar seu patrimônio, conhecer as características do RBRF11 é essencial!
Neste artigo, você vai entender:
- O que é RBRF11;
- Rendimentos do RBRF11;
- Resumo da Carteira do RBRF11;
- Riscos do RBRF11;
- Subscrição do RBRF11;
- Se vale a pena investir do RBRF11.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário RBRF11 vale a pena e deve ter participação em sua carteira de investimentos!
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O que é RBRF11 FII?
A sigla RBRF11 identifica o fundo imobiliário Alpha Multiestratégia Real Estate, administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. e gerido pela RBR Gestão de Recursos.
Trata-se de um fundo de fundos, como o HFOF11, ou o BCFF11. Este último é igualmente administrado pela BTG Pactual.
Nessa classe de fundos os recursos são especialmente direcionados para a aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, lucrando com sua valorização e negociação.
Em atividade desde setembro de 2017, o fundo RBRF11 entrou no mercado com a emissão de 809.992 cotas, comercializadas a R$ 100 cada.
Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do RBRF11 superava os R$ 584 milhões.
RBRF11 Rendimentos
Os rendimentos mensais do RBRF11 somaram R$ 9,15 em 2019. O valor representa 7,31% do valor de cota atual.
No último mês do ano o RBRF11 distribuiu R$ 0,86 em dividendos, o que significa 0,68% sobre a cota. A média anual foi de R$ 0,76 em retorno por cota.
O Dividend Yield (retorno de acordo com os investimentos pagos) encerrou o ano em 9,2%
No gráfico abaixo, a composição trimestral de resultado desde o 3º trimestre de 2017.
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Resumo da Carteira do RBRF11
A carteira do RBRF11 é composta majoritariamente por cotas de outros fundos imobiliários, porém assume investimentos em títulos de dívidas imobiliárias.
A posição da carteira do RBRF11 em dezembro de 2019 era:
- Carteira de fundos: 80,7%
- Carteira de CRI: 15,06%
- Ativos de liquidez: 4,24%
Entre seus ativos estão alguns dos fundos imobiliários sobre os quais já conversamos, como o XPML11 (XP Malls), o BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office) e o VISC11 (Vinci Shopping Centers).
Carteira de Fundos
A carteira de fundos imobiliários do RBRF11 fechou 2019 com 21 fundos com participação em carteira superior a 0,50% individualmente.
O mais representativo era o FVBI11 (Fundo imobiliário VBI FL 4440), com 8,92% de participação em carteira.
A alocação por classe de ativo se dividia entre:
- Fundos de Tijolo: 61,87%
- Fundos de CRI: 17,96%
- Fundos de Fundos: 0,87%
Veja abaixo os fundos que compõem o portfólio, de acordo com sua classe de ativos.
| FUNDOS DE TIJOLO | Participação em carteira: 61,87% |
| FVBI11 | 8,92% |
| BPML11 | 6,98% |
| BRCR11 | 6,95% |
| SDIP11 | 6,68% |
| RCRB11 | 5,37% |
| XPML11 | 5,31% |
| GTWR11 | 3,80% |
| VTLT11 | 3,45% |
| FVPQ11 | 3,18% |
| RBVA11 | 3,13% |
| BREV11 | 2,18% |
| TRNT11 | 2,13% |
| FII Keycash | 1,09% |
| VISC11 | 1,02% |
| HGBS11 | 0,88% |
| Fundos com participação inferior a 0,50% do patrimônio líquido | 0,80% |
| FUNDOS DE CRI | Participação em carteira: 17,96% |
| BARI11 | 6,13% |
| CVBI11 | 5,01% |
| BTCR11 | 4,93% |
| BCRI11 | 0,91% |
| FLCR11 | 0,64% |
| Fundos com participação inferior a 0,50% do patrimônio líquido | 0,33% |
| FUNDOS DE FUNDOS | Participação em carteira: 0,87% |
| MGFF11 | 0,87% |
Quanto à alocação por segmento de atuação, a maior posição eram os fundos de recebíveis, que detinham 37% dos recursos.
Na data, a alocação por segmento de atuação era:
- Corporativos: 36%
- Recebíveis: 37%
- Shoppings: 18%
- Galpões Logísticos: 4%
- Varejo: 3%
- Outros: 2%
Carteira de CRI
A carteira de CRI do RBRF11 apresentava 21 papéis em dezembro de 2019, detendo 15,06% de seus recursos.
O ativo com maior participação em carteira era o CRI Green Towers, emitido pela RB Capital Securitizadora, representando 3,43% do patrimônio líquido.
No quadro abaixo, o resumo das operações de dívida do fundo na data.
| Ativo | Segmento | Rating RBR | %PL | Indexador | Vencimento |
| CRI Ditolvo | Residencial | B+ | 0,15% | CDI+ | 26/10/2021 |
| CRI Rovic | Residencial | A- | 0,08% | CDI+ | 25/02/2022 |
| CRI Guerini | Pulverizado | A- | 0,60% | CDI+ | 05/12/2024 |
| CRI Grupo Cem | Pulverizado | - | 0,12% | IGPM+ | 28/04/2028 |
| CRI We Work | Lajes Corporativas | A | 0,18% | IGPM+ | 16/03/2026 |
| CRI Buriti | Pulverizado | A- | 0,09% | IGPM+ | 24/05/2023 |
| CRI RioAve | Lajes Corporativas | A | 0,32% | IPCA+ | 20/10/2028 |
| CRI Longitude | Pulverizado | A | 0,15% | IPCA+ | 28/10/2032 |
| CRI Helbor Jardins | Residencial | A | 0,29% | CDI+ | 17/01/2023 |
| CRI RNI III | Residencial | A- | 0,08% | CDI+ | 15/02/2029 |
| CRI Gramado | Pulverizado | A- | 0,41% | IPCA+ | 20/04/2024 |
| CRI SDI | Logística | A+ | 1,75% | IPCA+ | 07/05/2031 |
| CRI Costa Hirota | Residencial | A | 0,35% | CDI+ | 15/05/2023 |
| CRI Pernambuco Sub | Residencial | A | 0,50% | CDI+ | 11/08/2023 |
| CRI Pernambuco Sr | Residencial | A | 0,61% | CDI+ | 11/08/2023 |
| CRI Alta Vista | Pulverizado | A | 0,97% | IGPM+ | 20/05/2025 |
| CRI JFL | Residencial | A+ | 1,23% | IPCA+ | 23/07/2031 |
| CRI Setin | Residencial | A | 1,72% | CDI+ | 11/03/2022 |
| CRI GreenTowers | Lajes Corportativas | A+ | 3,43% | IGPM+ | 15/12/2034 |
| CRI Patrifarm | Varejo | A | 1,67% | IPCA+ | 10/05/2030 |
| FIDC Tourmalet IV | Residencial | N/A | 0,35% | IPCA+ | 2 anos |
| Total | - | - | 15,06% | - | - |
Alocação de ativos RBRF11. Fonte: relatório Gerencial.
Negociação e Liquidez RBRF11
No mês de dezembro de 2019 foram negociadas 1.006.284 cotas do RBRF11, totalizando um volume de R$ 118,13 milhões, o que corresponde a uma média diária aproximada de R$ 5,6 milhões.
Riscos do RBRF11
Os principais riscos do RBRF11 são: risco de concentração, liquidez, de mercado, do setor, de crédito e de conflito de interesses.
Risco de Concentração
O risco de concentração reside na diversificação de títulos adotada pela gestão do fundo.
A avaliação desse risco analisa a distribuição de capital, em busca de concentração excessiva de títulos com os mesmos emissores ou devedores.
Quanto mais pulverizada for a carteira, menor é o risco de concentração.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do RBRF11 ou de qualquer outro fundo imobiliário.
O mercado secundário para a negociação de cotas de fundos imobiliários tem baixa liquidez no geral, e é importante atentar para essa característica.
Risco de Mercado
O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou na rentabilidade de um fundo.
No RBRF11, se busca minimizar o risco com a diversificação, uma gestão ativa e fundos sólidos.
Ainda assim, os rendimentos gerados pela compra e venda de FIIs podem ser afetados por uma queda no mercado.
Riscos Próprios do Setor
O setor imobiliário traz certos riscos próprios:
- Variação no preço de imóveis;
- Vacância;
- Inadimplência;
- Prazo dos contratos.
No caso do RBRF11, 61,87% da carteira é composta por fundos de tijolo, que lucram com a exploração comercial de imóveis físicos.
Assim, parte dos rendimentos distribuídos pelo fundo são gerados pelo desempenho desses fundos. Por isso, esses riscos atingem o retorno dos cotistas do RBRF11 igualmente.
A gestão ativa e a diversificação entre ativos consistentes são estratégias para minimizar tais riscos.
Risco de Crédito
O risco de crédito atinge os títulos de dívidas: É a possibilidade de inadimplência, seja pela instituição emissora ou pelo tomador do crédito.
No RBRF11, 15,06% dos recursos estavam alocados em CRIs no final de 2019. Estes papéis representam dívidas garantidas por imóveis.
Caso as dívidas não sejam honradas, os imóveis são tomados em pagamento. O risco reside no tempo entre a tomada e a conversão do bem em capital.
Risco de Potencial Conflito de Interesses
A administradora e a gestora do RBRF11 exercem atividades similares em outros fundos imobiliários.
Dessa forma, a gestão pode optar por investir em outros fundos administrados ou geridos pela BTG Pactual ou RBR Asset Management, o que pode colocar o fundo em situação de conflito de interesses.
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Dados do RBRF11
Confira agora os dados do RBRF11:
- Razão Social: RBR Alpha Multiestratégia Real Estate FII
- CNPJ: 27.529.279/0001-51
- Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Títulos e Valores Mobiliários
- Patrimônio Líquido (12/2019): R$584.685.087,36
- Taxa de Administração: 0,2% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquido do fundo
- Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o benchmark (maior entre IGP-M + 3% ou 4,5%)
- Início do Fundo: 12 de setembro de 2017
- Quantidade de Emissões: 5
- Número de Cotistas (01/2020): 4.904
- Número de Cotas: 5.258.752
- Regulamento do RBRF11
- Relatório Gerencial do RBRF11
- RBRF11 Site Oficial (RI)
RBRF11 Subscrição
A subscrição é o direito que o investidor, que possuir cotas do fundo imobiliário, tem de manter o seu percentual de participação no fundo, mediante a uma nova emissão.
Na prática o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
Agora em fevereiro (17) foi anunciado que o RBRF11 fará a subscrição, com fator de proporção para subscrição de novas cotas equivalente a 0,62300599077.
Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.
Isso quer dizer que para cada 100 cotas você terá direito a comprar 62 novas cotas ao preço de R$ 110,59 (preço de emissão somado a taxa de distribuição).
Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do RBRF11:
| Ordem | Eventos | Data |
| 1 | Divulgação de Aviso ao mercadoDivulgação do Prospecto Preliminar | 17/12/2019 |
| 2 | Divulgação do Início da OfertaDivulgação do Prospecto Definitivo | 03/03/2020 |
| 3 | Início do Período de Subscrição (B3 e Escriturador) | 11/03/2020 |
| 4 | Encerramento do Período de Subscrição (B3) | 23/03/2020 |
| 5 | Encerramento do período de subscrição EscrituradorData de liquidação do direito à preferência | 24/03/2020 |
| 6 | Início da subscrição de sobras | 25/03/2020 |
| 7 | Encerramento subscrição de sobras na B3 | 30/03/2020 |
| 8 | Encerramento subscrição de sobras EscrituradorLiquidação de subscrição de sobrasInício da distribuição ao mercado | 31/03/2020 |
| 9 | Início de alocação de ordens | 01/04/2020 |
| 10 | Encerramento de alocação de ordens | 08/04/2020 |
| 11 | Liquidação da oferta | 15/04/2020 |
| 12 | Data máxima para anúncio de encerramento | 04/09/2020 |
- Prospecto - 17/02/2020 - 5º Emissão;
- Prospecto - 21/03/2019 - 3º Emissão;
- Prospecto - 28/09/2018 - 2º Emissão;
- Prospecto - 01/07/2017 - 1ª Emissão.
Dúvidas sobre RBRF11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBRF11.
Como comprar RBRF11?
A compra de cotas do RBRF11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo.
- Então, basta transferir o valor que deseja investir para sua conta e seguir o passo a passo:
- Abra o Home Broker;
- Localize o fundo por seu código (RBRF11);
- Selecione o número de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do RBRF11?
O informe de rendimentos é disponibilizado através do site oficial do RBRF11. Acesse a aba “resultados”, seguindo para “relatórios e informes”.
Onde achar o relatório gerencial do RBRF11?
O relatório gerencial do RBRF11 está disponível para consulta na página oficial do fundo e no site da B3, na página dedicada ao fundo.
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RBRF11 Vale a Pena?
Sim, o RBRF11 vale a pena.
Trata-se de um fundo jovem, criado em 2017, que desde então vem apresentando crescimento patrimonial e consistência nos resultados.
A nova emissão significa injeção de capital no fundo e se une a perspectiva positiva para 2020.
Dito isso, investir no fundo RBRF11 é uma boa ideia. No entanto, não se deve descuidar a diversificação.
Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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