Após queda de 22,07% em março, fundo imobiliário FLMA11 mostra fôlego em abril.
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Os fundos imobiliários ainda buscam superar os desafios gerados pela recente crise iniciada pelo coronavírus.
Para os cotistas do FLMA11, abril finaliza com motivos para celebrar.
O fundo manteve sua distribuição, pese a suspensão de atividades do hotel em sua carteira e a redução de aluguel para 4 inquilinos.
Suas cotas fecharam o mês em R$ 3, um valor mais próximo ao registrado antes dos evento.
Ainda assim, os impactos sobre seus rendimentos são aguardados para os próximos meses.
Em fato relevante publicado em 26 de março, a gestora comunicou o fechamento temporário do hotel e comentou que os efeitos sobre os rendimentos ainda permaneciam incertos.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do FLMA11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é FLMA11;
- Rendimentos do FLMA11;
- Resumo da Carteira do FLMA11;
- Liquidez do FLMA11;
- Principais riscos do FLMA11;
- Se o FLMA11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Continental Square Faria Lima (FLMA11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é FLMA11 FII?
O código FLMA11 identifica o Fundo Imobiliário Continental Square Faria Lima, gerido e administrado pela RB Capital. A gestora responde por outros fundos imobiliários, como o RBRD11.
Trata-se de um fundo do tipo híbrido, que investe em diferentes ativos. No FLMA11, o foco são os segmentos de hotelaria e as lajes comerciais.
Seu objetivo central é a exploração comercial do empreendimento Continental Square Faria Lima, do qual possui participações.
Seu IPO trouxe ao mercado pouco mais de 69 mil cotas comercializadas a R$ 1 cada uma, totalizando um patrimônio inicial de R$ 45,71 milhões.
Ao final de março, a representatividade do FLMA11 no IFIX era de 0,283% e seu patrimônio total superava os R$ 201 milhões.
FLMA11 Rendimentos
No mês de abril, os dividendos distribuídos pelo FLMA11 foram de R$ 0,0141 por cota. O valor representa 0,47% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês, que foi de R$ 3.
O Dividend Yield registrado no período foi de 0,48%.
Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do FLMA11 somaram R$ 0,1759, o correspondente a 5,86 % do valor de cota ao final de abril.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo ao longo dos últimos 12 meses. Valores expressos em Reais.
FLMA11 | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
2020 | 0,0156 | 0,0129 | 0,0119 | 0,0141 | ||||||||
2019 | 0,0142 | 0,0149 | 0,0154 | 0,016 | 0,0138 | 0,0151 | 0,0162 | 0,0158 |
Fonte: Relatório Gerencial.
A imagem abaixo demonstra a distribuição de dividendos do FLMA11 desde 2018, contemplando um conjunto de 100 cotas.
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Resumo da Carteira do FLMA11
A carteira do FLMA11 é majoritariamente composta por participações no empreendimento Continental Square Faria Lima, localizado em São Paulo (capital).
O fundo é proprietário de 4 andares e meio dos 16 andares da Torre Comercial do empreendimento, somando 18 conjuntos locáveis independentes.
No edifício corporativo existem 928 vagas de estacionamento, auditório, restaurantes, bancos, outros serviços e um heliponto.
Ali funcionam empresas de diversos segmentos, incluindo a área jurídica, que busca de maneira tradicional lajes localizadas na Vila Olímpia e arredores, região onde se encontra o edifício.
Esse empreendimento apresenta uma vacância histórica baixa e demonstrou possuir uma alta capacidade de recolocação quando existiram espaços vagos.
Em abril de 2020 todos seus espaços locáveis estão ocupados e respondem por aproximadamente 50% das receitas do fundo.
Além disso, o fundo detém 75% do Hotel Pullman, antes Caesar Park, incluindo mobiliário, equipamentos e suprimentos operacionais.
Os restantes 25% são de propriedade do Grupo Accor, multinacional do ramo hoteleiro que explora o empreendimento.
O hotel é de alto padrão e apresenta uma taxa de ocupação saudável ao longo de sua existência.
Cabe comentar que passou por um retrofit há menos de 3 anos e suas unidades foram modernizadas e adaptadas.
Na imagem abaixo, veja o histórico de ocupação do hotel.
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo imobiliário FLMA11 possui participações em um empreendimento: o Continental Square Faria Lima.
Trata-se de um complexo com uma torre comercial e um hotel, localizado em São Paulo (SP), onde o fundo possui 4 andares e meio e 75%, respectivamente.
A ABL (área bruta locável) total do FLMA11 é de 19.273,51 m2, divididos entre as lajes corporativas e o hotel, conforme se vê abaixo:
- Lajes Corporativas: 40,86%
- Hotel: 59,14%
CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA
Endereço: Rua das Olimpíadas, 205
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável do Fundo: 19.273,51 m2
Participação do Fundo: 4 andares e meio na Torre Comercial e 75% do Hotel, incluindo equipamentos
Negociação e Liquidez FLMA11
No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 34.797 cotas do FLMA11, totalizando um volume de R$ 4,39 milhões.
A média diária no período foi de R$ 244 mil aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 462.640 negociações totais, somando R$ 90,57 milhões em volume.
A média mensal é de aproximadamente R$ 7,55 milhões ao mês.
No gráfico abaixo, veja a evolução do número de cotas do FLMA11 negociadas na bolsa de valores desde 2018.
Riscos do FLMA11
Os principais riscos do FLMA11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração e riscos próprios do setor.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Embora o FLMA11 demonstre certa liquidez, não existem garantias quanto ao tempo ou os valores alcançados na venda.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.
Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras.
Ao final de abril de 2020, o fundo FLMA11 tinha 100% de suas propriedades ocupadas.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.
No FLMA11, pouco mais de 75% dos contratos têm vencimento entre 30 e 36 meses, considerando o informe trimestral divulgado em dezembro de 2019.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
Até o final de fevereiro não havia inadimplência no FLMA11. Cabe ressaltar ainda que esse risco é pulverizado no fundo, uma vez que ele conta com diversos inquilinos.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Um fundo imobiliário que investe todos seus recursos em um único ativo é mais arriscado que os outros, já que suas receitas são provenientes de apenas uma fonte.
Esse é o caso do FLMA11: Embora tenha diversas unidades e atue em dois segmentos dentro do mesmo complexo, trata-se de um fundo monoativo (com apenas um imóvel em carteira).
No entanto, cabe ressaltar que o fundo tem risco diversificado quanto a inquilinos e ao próprio segmento, com espaços destinados a lajes corporativas e o hotel.
Riscos Próprios do Setor Hoteleiro
O segmento hoteleiro traz certos riscos próprios, tais como:
- Retração do turismo;
- Concorrência turística;
- Limitações na infraestrutura de transporte aéreo ou terrestre;
- Eventos intempestivos.
Em todos os casos, os rendimentos do fundo são afetados.
Embora São Paulo (capital) seja um destino majoritariamente de negócios, não está livre desses riscos.
Um exemplo recente é a crise precipitada pelo coronavírus, que obrigou o hotel do fundo a suspender suas atividades desde o dia 27 de março.
Segundo fato relevante, nas duas semanas anteriores o hotel havia registrado um número expressivo de cancelamentos e operava com apenas 2 hóspedes.
No documento, a gestora comentava que o fato geraria impactos sobre os rendimentos futuros do fundo, indeterminados até a data.
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Dados do FLMA11
Veja agora as principais informações do FLMA11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Continental Square Faria Lima
- CNPJ: 04.141.645/0001-03
- Gestor: RB Capital DTVM S.A.
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Ativa - Híbrido
- Patrimônio Total (03/2020): R$ 201.937.149,53
- Taxa de Administração: 2% ao mês sobre resultados a serem distribuídos
- Taxa de Consultoria: 2% ao mês sobre resultados a serem distribuídos
- Início do Fundo: 29 de agosto de 2000
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (03/2020): 59.894
- Número de Cotas do FLMA11: 69.033.500
- Regulamento do FLMA11
- Relatório Gerencial FLMA11
- FLMA11 Site Oficial (RI)
FLMA11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo FLMA11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com subscrição. De fato, não houveram novas emissões após seu IPO.
Dúvidas sobre FLMA11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o FLMA11.
Como comprar FLMA11?
A compra de cotas do FLMA11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FLMA11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do FLMA11?
O informe de rendimentos do FLMA11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do FLMA11?
O relatório do FLMA11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste mesmo artigo, na seção Dados do FLMA11.
Como declarar o fundo imobiliário FLMA11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FLMA11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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FLMA11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário FLMA11 está no mercado há mais de 15 anos e apresenta participações em um complexo de escritórios com hotel de alto padrão.
Em seu tempo de existência, manteve sua carteira concentrada nesse ativo. Embora trate-se de um fundo com gestão ativa, o portfólio não se expandiu nem mesmo adquirindo maior participação no mesmo ativo.
Suas cotas, que chegaram ao mercado a R$ 1, mantém um preço baixo apesar da valorização registrada.
Quanto aos rendimentos, o FLMA11 apresenta constância. Porém, os valores não são especialmente interessantes.
Além disso, há um outro ponto a se considerar: a maior parte dos recursos do fundo estão aplicados em um hotel, classe de empreendimentos que sofreram forte impacto com a situação do coronavírus.
A extensão dos danos ainda é incerta, enfaticamente em São Paulo onde se concentra o foco da doença no país. Até 29 de abril, 80% dos hotéis da operadora responsável pelo empreendimento (o grupo Accor) permaneciam de portas fechadas.
Com isso, e apesar de sua resiliência ao longo dos anos, o FLMA11 não é um fundo que eu recomende neste momento.
Ele até pode entrar em pequena proporção em sua carteira, mas existem outros fundos com menor risco e maiores resultados.
Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento.
Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!
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