Fundo Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11) contrata XP como formadora de mercado
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No passado dia 28 de junho, o Fundos imobiliário BCIA11 publicou fato relevante indicando a contratação da XP Investimentos como formadora de mercado.
A contratação mostra interesse em aumentar a liquidez do Fundo, já que essa é a função da entidade formadora de mercado.
As negociações do BCIA11 vem crescendo ao longo do tempo. O volume médio diário em junho ultrapassou os R$ 600 mil, aproximadamente dobro do que era negociado há 12 meses.
Já o preço de mercado das cotas do Fundo seguiu a tendência e caiu e passou a oscilar consideravelmente após os eventos causados pela crise em 2020.
As cotas do Fundo, que chegaram superavam os R$ 200 no início de 2020, hoje valem cerca de R$ 91.
Ante esse cenário, muitas pessoas se perguntam se o BCIA11 é uma oportunidade de investimento.
Se é seu caso, conhecer as características do BCIA11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é BCIA11;
- Rendimentos do BCIA11;
- Resumo da Carteira do BCIA11;
- Liquidez do BCIA11;
- Principais riscos do BCIA11;
- Se o BCIA11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira.
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O que é BCIA11 FII?
O código BCIA11 identifica o fundo imobiliário Bradesco Carteira Imobiliária Ativa, que tem administração e gestão da Bradesco Asset Management, o braço de investimentos do Banco Bradesco.
Trata-se de um fundo de fundos (FoF), que investe em cotas de outros fundos imobiliários.
O foco principal do BCIA11 são os fundos imobiliários, porém sua carteira admite CRI (Certificado de Recebíveis), LH (Letras Hipotecárias) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).
O BCIA11 começou pequeno em 2015, com um patrimônio de cerca de R$ 80 milhões.
A segunda emissão veio em 2017, aberta para investidores em geral, e trouxe cotas a R$ 109,46. A captação levantou pouco mais da metade dos R$ 202 milhões que o Fundo buscava.
O ano de 2020 trouxe a terceira emissão de cotas do Fundo. Bem-sucedida, a captação integralizou R4 239,9 milhões ao patrimônio do BCIA11.
Hoje, o Patrimônio líquido do BCIA é de R$408,98 milhões, e sua participação no IFIX é de 0,355%.
BCIA11 Rendimentos
Em maio, o BCIA11 distribuiu R$ 0,64/cota, em linha com o que vem distribuindo desde janeiro.
O resultado foi de R$ 0,60/cota, sendo que R$ 0,59 vieram dos rendimentos de FIIs (88% receita), R$ 0,07, de ganho de capital (10% receita) e R$ 0,01, da renda fixa (2%).
As despesas somaram R$ 0,07.
Embora a distribuição tenha sido superior ao resultado especificamente no mês de maio (107%), a distribuição acumulada no semestre é inferior ao resultado acumulado (98%).
Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 7,97/cota, equivalente a um DY de 7,2% considerando a cota patrimonial e de 8,1% considerando a cota de mercado, ambas no fechamento de maio.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos distribuídos pelo BCIA11 desde janeiro de 2018.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2018 | 0,70 | 0,62 | 0,70 | 0,70 | 0,70 | 0,71 | 0,70 | 0,70 | 0,65 | 0,70 | 0,70 | 0,70 |
| 2019 | 0,70 | 0,70 | 0,80 | 0,80 | 0,85 | 1,00 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 1,00 | 2,50 | 3,60 |
| 2020 | 1,20 | 1,00 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,60 | 0,60 | 0,60 | 0,72 |
| 2021 | 0,65 | 0,64 | 0,64 | 0,64 | 0,64 |
Fonte: Informes de rendimentos
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BCIA11 Rentabilidade
A rentabilidade do BCIA11, considerando a valorização de cota e o reinvestimento de proventos distribuídos, foi de -1,75%, contra os -3,69% registrados pelo IFIX em maio.
No acumulado dos 12 meses anteriores, o BCIA11 obteve rentabilidade positiva, de 3,85%. Desde seu início o total é de 86,31%. No mesmo período, o IFIX marcou 99,61%.
Na tabela, veja a comparação entre os resultados do fundo, do IFIX e do CDI, tanto bruto como após a dedução de impostos.
Resumo da Carteira do BCIA11
O BCIA11 investe em cotas de outros Fundos Imobiliários. Na atualidade, esses ativos compõem 97% da carteira. Os 3% restantes estão em caixa (2%) ou investidos em CRI (1%).
A imagem abaixo mostra a alocação de ativos do BCIA11 ao final de maio/21.
As principais exposições do portfólio são em Fundos de CRIs, lajes corporativas e galpões logísticos, nessa ordem.
Em maio, a gestão comentou sua opção por aumentar a posição em fundos de CRIs, de forma a tornar a carteira mais defensiva.
De acordo com ela, a estratégia faz sentido pensando em oferecer um bom carrego quanto dividend yield, dada a inflação elevada e o ciclo de elevação dos juros.
Além disso, o fundo adequou a posição em FIIs de galpões e manteve alocação em fundos de lajes corporativas.
Sobre elas, a gestão destacou os descontos negociados no mercado secundário e a qualidade de seus portfólios, que incluem ativos de boa localização e especificações técnicas.
Alocação por Segmento
A carteira de fundos imobiliários do BCIA11 apresenta 97% do patrimônio alocado em FIIs, sendo as principais exposições em fundos de CRIs (37%), lajes corporativas (28%) e galpões logísticos (20%).
A imagem abaixo detalha a alocação de ativos do BCIA11 por segmento.
Diversificação
A maior exposição do BCIA11 é o Fundo de CRI KNCR11 (Kinea Renda Imobiliária), que detém 8,2% da carteira.
As 5 principais exposições do fundo somam 30% de seu patrimônio. Entre as 10 primeiras, a concentração é de 50,2%.
A imagem abaixo mostra as maiores posições em FII do BCIA11 em relação ao patrimônio do Fundo.
Negociação e Liquidez BCIA11
Em fevereiro foram negociadas 11.005 cotas do BCIA11, totalizando um volume de R$ 13,84 milhões.
A média diária foi de aproximadamente R$ 630 mil.
Entre julho/20 e junho/21, foram registradas 126.106 negociações do fundo, que totalizaram R$ 129,13 milhões.
A média mensal aproximada é de R$ 10,75 milhões ao mês, o equivalente a uma média diária aproximada de R$ 490 mil.
Cabe comentar que o Fundo vem ganhando fôlego aos poucos. Há pouco mais de 1 ano, em fevereiro/20, a liquidez do fundo era de cerca de R$ 263 mil ao dia.
O volume atual ainda é inferior ao R$ 1 milhão que oferece liquidez mais consistente para quem investe, o crescimento de negociações foi significativo.
Riscos do BCIA11
Os principais riscos do BCIA11 são: risco de concentração, liquidez, de mercado e os riscos próprios do segmento de atuação do fundo.
Risco de Concentração
O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII. Em um fundo de fundos, como BCIA11, buscamos uma carteira balanceada.
Em FOFs, esse risco é avaliado analisando a distribuição de capital, em busca de concentração excessiva em um único ativo.
Quanto mais pulverizada for a carteira, melhor para a segurança de quem investe no fundo, já que o risco se torna diversificado.
A maior exposição do BCIA11 corresponde a 8,2% de seu patrimônio. As 10 maiores exposições somam 50,2%.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Embora o volume de negociações de BCIA11 venha crescendo, ainda não alcançam o R$ 1 milhão considerado posição confortável para quem vai investir.
Ainda assim, cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para cotas do BCIA11 ou de qualquer outro Fundo.
Risco de Mercado
O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou rentabilidade de um fundo imobiliário.
Isso não apenas atinge o KFOF11, mas todos os fundos nos quais investe.
De fato, vivemos uma dessas situações em março de 2020, com a crise causada pelo coronavírus, que impactou todo o mercado de FIIs.
A gestora do KFOF11, assim como outras, busca minimizar esse risco diversificando seus investimentos entre diferentes segmentos e realizando uma gestão ativa.
Ainda assim, o ganho de capital, que é gerado por operações de compra e venda de cotas, permanece exposto a possíveis impactos negativos.
Além disso, o investimento em fundos imobiliários de tijolo oferece certos riscos próprios, como vacância, inadimplência, variação de preços dos imóveis e outros.
Mesmo sem imóveis em carteira, esses riscos impactam o KFOF11, uma vez que investe em fundos que possuem imóveis e estão expostos a eles.
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Dados do BCIA11
Veja agora os dados completos do fundo imobiliário BCIA11:
- Razão Social: Bradesco Carteira Imobiliária Ativa
- CNPJ: 20.216.935/0001-17
- Gestor: Bradesco Asset Management S.A. DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Ativa - Títulos e Valores Mobiliários
- Patrimônio Líquido (02/2020): R$ 223.644.424
- Taxa de Administração: 0,50% a.a. (ao ano)
- Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o IFIX
- Início do Fundo: 19 de maio de 2015
- Quantidade de Emissões: 3
- Número de Cotistas (02/2020): 5.670
- Número de Cotas do BCIA11: 3.719.038
- Regulamento do BCIA11
- Relatório Gerencial BCIA11
- BCIA11 Site Oficial (RI)
BCIA11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A mais recente emissão de cotas do BCIA11 (a terceira) aconteceu em agosto de 2020, trazendo cotas ao preço de R$ 123,47 já com taxas.
Na ocasião, o fator de proporção utilizado para a subscrição foi de 1,00093216612.
Assim, a cada 100% que possuía na data de anúncio da oferta, o cotista pode adquirir 100 novas cotas ao preço de emissão.
Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do BCIA11:
Dúvidas sobre BCIA11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BCIA11.
Como comprar BCIA11?
A compra de cotas do BCIA11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BCIA11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do BCIA11?
O informe de rendimentos do BCIA11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do BCIA11.
Onde achar o relatório gerencial do BCIA11?
O relatório do BCIA11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BCIA11.
Como declarar o fundo imobiliário BCIA11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BCIA11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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BCIA11 Vale a Pena?
O BCIA11 não foge ao que se espera de um Fundo de Fundos: tem carteira diversificada e centrada em FIIs e vem gerando rendimentos lineares.
Naturalmente houve altos e baixos, acompanhando o mercados, mas o FII vem entregando resultados recorrentes tão bons e até acima de outros FOFs do mercado.
O principal ponto de atenção do BCIA11 no momento é sua liquidez, que ainda não bate o R$ 1 milhão que me deixa confortável.
A liquidez do Fundo cresceu no último ano, e com a chegada da XP como formadora de mercado cabe esperar continuidade nessa evolução positiva.
Se você fica confortável com essa questão, o BCIA11 é uma opção para a diversificação da carteira. O que não vale a pena é investir a qualquer preço, ou sem conhecer outros FOFs do mercado.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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