Após terminar 2019 com rentabilidade de 54,75%, o fundo Imobiliário Maxi Renda (MXRF11) inicia o ano buscando manter seu crescimento utilizando estratégia de subscrição.
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O fundo MXRF11 abriu 2020 com uma nova emissão de ações, utilizando a subscrição como atrativo para captar recursos entre seus cotistas.
A nova emissão levanta recursos que permitirão a continuidade do desenvolvimento do fundo imobiliário, aumentando sua relevância no mercado.
Fundo do tipo híbrido, o MXRF11 possui portfólio diversificado e gerido por profissional, com três frentes de investimentos principais:
- títulos de dívidas imobiliárias;
- ativos imobiliários;
- outros fundos.
Se você busca formas mais eficientes de aumentar seu capital, certamente estará se perguntando: Será que o MXRF11 vale a pena?
Neste artigo, você vai entender:
- O que é MXRF11;
- Rendimentos do MXRF11;
- Resumo da carteira do MXRF11;
- Riscos do MXRF11;
- Se vale a pena investir no MXRF11.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário MXRF11 Vale a Pena!
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O que é MXRF11 FII?
O código MXRF11 designa o Fundo Imobiliário Maxi Renda, administrado pela BTG Pactual e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda, de São Paulo, SP.
Iniciado em 13 de abril de 2012, o MXRF11 é um fundo híbrido.
Seu objetivo é gerar ganhos investindo em ativos financeiros lastreados em imóveis e seu portfólio é misto.
A carteira do MXRF11 é composta por papéis de dívidas, cotas de outros FIIs e empreendimentos imobiliários comerciais e residenciais.
A primeira emissão de cotas foi de R$ 1 milhão, com preço de emissão de R$ 100.
Seu patrimônio inicial era de R$ 53,88 milhões. Em dezembro de 2019 o patrimônio líquido já superava os R$ 764 milhões.
Gestão do MXRF11
O processo de gestão do fundo imobiliário MXRF11 possui 4 objetivos: crédito, estruturação, operação e geração de oportunidades.
Crédito |
Tanto para as operações de Crédito (CRI) como de Permutas, são elaborados: - Estudos e projeções fundamentalistas; - Fluxo de caixa completo; - Indicadores e comparação com o mercado; - Análise do grupo corporativo; - Análise do Track Record; - Análise do Board de diretores e de suas diretrizes estratégicas; - Análise da estrutura e garantias que compõem a operação. |
Estruturação |
Operações originadas dentro da XP Asset Management são estruturadas por integrantes da própria gestora de forma a proporcionar: - Contratos robustos que trazem segurança para o FII; - Elaboração de travas e mitigastes de riscos nas operações detidas pelo FII; - Estruturas em que o FII captura benefícios que a alavancagem proporcionam ao devedor – Kickers; - Para as Permutas, blindar o FII dos riscos de construção. |
Operacional |
Engenharia: Gestão de Obras, Controle de Seguros. - Permutas: Valuation mensal dos Projetos, (TIR), Controle Financeiro dos Projetos, Controle do Repasse. -Controle de obrigações: Controle de garantias e demais obrigações contidas na estrutura das operações. - Controle de Crédito: Monitoramento de Covenants, Indicadores de Lastro, Conciliação dos Créditos. |
Oportunidades |
- Geração de Alfa: Identificação de oportunidades de reciclagem do portfólio investido, vendendo ativos de crédito (CRI) com compressão de taxa, gerando ganho de capital para o Fundo; - Originação direta pela gestora economiza fees de eventuais intermediários e resulta em taxas de retorno maiores para o FII Maxi Renda; - Identificação de oportunidade na originação de Dívida (CRI) e Permutas, gerando uma solução financeira às empresas tomadoras do crédito e às Incorporadoras que conseguem gerar mais escalabilidade em seu business. |
* Fonte: XP Vista Asset Management.
Tese de Investimentos do MXRF11
A seleção dos investimentos feitos no fundo imobiliário MXRF11 é dividido de acordo com o tipo de ativo: CRI e Imobiliário Residencial.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
A teste de investimentos nos CRI deve conter os critérios de seleção para constituir um fundo com geração de renda:
- CRI´s Corporativo: contratos que possuem uma empresa como principal devedora CRIs de longo prazo reajustados por inflação ou CDI;
- Desmobilização (Sale and Lease-Back)1 e (ii) Construção Customizada (Built to Suit)
- Sem restrição de segmento;
- CRI com bom risco de Crédito (High Grade) e com Garantia Real;
- Rentabilidade alvo médio de CDI + 1,5% a.a. ou 150bps de prêmio sobre a NTN-B equivalente;
- CRIs com bom risco de crédito trazem mais liquidez para o papel;
- Mercado Primário e Secundário.
Imobiliário Residencial | Permutas Financeiras
A teste de investimentos nos CRI deve conter os critérios de seleção abaixo com foco em um pequeno upside de ganho de capital:
- Projetos na grande São Paulo;
- Rentabilidade Mínima alvo: INCC + 14,5% a.a;
- Bons parceiros Incorporadores;
- Sem restrição de segmento;
- Participação relevante do parceiro incorporador para manter o comprometimento com o projeto;
- Rentabilidade alvo médio de CDI + 2% a.a. ou 200bps de prêmio sobre a NTN-B equivalente;
- Contratos Robustos com mitigação dos principais riscos da Incorporação (Custo Obra, Embargos, Atrasos de Obras e Preços de Vendas);
- Mercado Primário e Secundário.
MXRF11 Rendimentos
Os rendimentos mensais do MXRF11 somaram R$ 0,95 em 2019. O dividendo pago em dezembro foi de R$ 0,13, o que significa 1,11% do valor de cota.
O maior retorno do período (R$ 0,17) foi registrado no mês de outubro.
Desde a oferta pública, os rendimentos foram de R$ 7,36, totalizando 63,09% por cota.
Resultado Financeiro e Distribuição por Cota nos últimos 12 meses:
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Resumo da Carteira do MXRF11
A carteira do MXRF11 é formada por 3 focos de investimento: CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), Ativos Imobiliários e Fundos Imobiliários.
No final do terceiro trimestre de 2019 o portfólio apresentava a seguinte composição:
- Carteira de CRI: 79,8%
- Carteira de Ativos Imobiliários: 11,9%
- Carteira de Fundos Imobiliários: 3,5%
- Em caixa: 4,8%
Segundo o relatório da data, o objetivo de alocação é 80% do patrimônio líquido na Carteira de CRIs e 20% na Carteira de Ativos Imobiliários.
Carteira de CRIs
A carteira do MXRF11 fechou 2019 com 53 CRIs, representando 83% do patrimônio líquido do fundo.
Sendo que as 10 maiores exposições de CRIs correspondem a 51,68% do total da Carteira de CRIs.
A rentabilidade dos CRIs está atrelada a diferentes índices, sendo 54% da carteira está indexada ao CDI.
O gráfico abaixo mostra que 46% da carteira de CRIs possui vencimento a partir de 2028.
Carteira de Imóveis
No mês de dezembro de 2019 foram realizados novos investimentos em dois projetos de empreendimentos imobiliários em permutas financeiras.
Os novos aportes correspondem a um aumento de capital no valor de R$ 2,1 milhões no projeto de “Perdizes 1” e a um novo investimento em um empreendimento localizado na região sul de São Paulo, no bairro de Moema.
A carteira de Permutas encerrou o mês de novembro com saldo de R$ 76,31 milhões.
A tabela abaixo mostra os investimentos, amortizações e rendimentos já realizados até dezembro/19.
Investimento | Rendimentos | Amortização | Rend. + Amort. | |
---|---|---|---|---|
Movimentos Realizados até dez/19 | -76.314,62 | 14.274,69 | 10.250,00 | 24.524,69 |
Movimentos a realizar a partir de jan./19 | - | 39.961,89 | 66.064,62 | 106.026,51 |
Total (realizado + a realizar) | -76.314,62 | 54.236,58 | 76.314,62 | 130.551,20 |
Carteira de Fundos Imobiliários (FIIs)
A carteira de FIIs encerrou o mês de outubro com saldo de R$ 21,93 milhões, sendo 60,47% em lajes corporativas e 39,53% em recebíveis de imóveis residenciais.
A maioria dos ativos no fundo estão localizados em Minas Gerais (62%).
De toda a carteira de fundos imobiliários do MXRF11, 45,65% corresponde ao IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários).
Negociação e Liquidez MXRF11
Durante todo o ano de 2016, 2017 e 2018 o fundo estava com o seu valor de cota atrativo, ou seja, o seu Valor de Mercado (linha azul escura) estava abaixo do VPA (Valor Patrimonial da Cota).
Riscos do MXRF11
Assim como outros investimentos, o MXRF11 não está livre de riscos, os principais são de concentração e crédito.
Risco de Concentração
O risco de concentração refere-se à diversificação de títulos adotada pelo gestor do fundo.
Para avaliá-lo, é preciso analisar a distribuição do capital de um fundo em busca de concentrações excessivas entre os mesmos emissores e devedores.
Quanto mais diversificada e pulverizada for a carteira, melhor.
No caso do MXRF11 são 53 CRIs diferentes, com os 10 principais investimentos correspondendo a 51,68% do total da Carteira de CRIs.
Risco de Crédito
Risco de crédito é a possibilidade de a entidade emissora de um título ou o tomador do crédito não honrar o compromisso assumido.
No MXRF11, a maior parte do capital é investida em CRI, título que trabalha com empréstimos atrelados a um imóvel.
Se há inadimplência, o imóvel é tomado em pagamento e, então, transformado em capital.
Nesse caso, enfrenta-se a possibilidade de demora na conversão do bem em dinheiro.
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Dados do MXRF11
Agora que já conhece as características do fundo imobiliário MXRF11, veja seus dados oficiais:
- Razão Social: Maxi Renda Fundo de Investimento - FII
- CNPJ: 97.521.225/0001-25
- Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Híbrido
- Patrimônio Líquido: (12/2019): R$ 764.847.112,32
- Taxa de Administração: 0,90 ao ano, mínimo de R$ 60 mil mensais
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 13 de abril de 2012
- Quantidade de Emissões: 5
- Número de Cotistas (12/2019): 98.689
- Número de Cotas do MXRF11: 75.381.215
- Regulamento do MXRF11;
- Relatório Gerencial do MXRF11;
- MXRF11 Site Oficial.
MXRF11 Subscrição
A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas do fundo imobiliário, tem de manter o seu percentual de participação no fundo mediante uma nova emissão.
Na prática o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
Agora em janeiro foi anunciado que o MXRF11 fará a subscrição, com fator de proporção para subscrição de novas cotas equivalente a 0,52398421145.
Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.
Na prática para cada 100 cotas você terá direito a comprar 52 novas cotas ao preço de R$ 10,63 (preço de emissão).
Considerando que a cotação de fechamento no dia 31 de janeiro a cota estava em R$ 11,68, o investidor que vender seu direito lucraria 9,87 % com a diferença de cotação.
Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do MXRF11:
Dúvidas sobre MXRF11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o MXRF11.
Como comprar MXRF11?
A compra de cotas do MXRF11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, o primeiro passo é abrir a sua conta em uma delas.
A partir daí, o processo é simples:
- Transfira o montante que deseja investir para sua conta na corretora;
- Abra o Home Broker;
- Procure o código do fundo (MXRF11);
- Selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar;
- Envie a ordem de compra.
Onde achar o informe de rendimentos do MXRF11?
O informe de rendimentos do MXRF11 está disponível no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘resultados’.
Onde achar o relatório gerencial do MXRF11?
O relatório gerencial do MXRF11 está disponível na página do fundo, na seção ‘resultados’.
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MXRF11 Vale a Pena?
Sim, vale a pena investir no MXRF11.
Porém, fundos imobiliários de CRI ou FOF (Fundo de Fundos) você não deve pagar muito mais que o Valor Patrimonial.
Outro ponto é que ele deve ter uma pequena participação na sua carteira de fundo imobiliário.
Por ser um fundo de CRI, onde o você não conhece detalhes da composição desse tipo de ativo, e por ter parte da sua carteira em desenvolvimento imobiliário.
Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.
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Veja abaixo o prospecto da subscrição do MXRF11, da 5ª emissão, de janeiro de 2020.
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