Cotas do fundo imobiliário FVPQ11 caem 25,24% em março.
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Os fundos imobiliários focados em shopping centers enfrentam desafios sérios desde março, com o fechamento de portas ocasionado pelo combate ao coronavírus.
O FVPQ11 vinha saia de 2019 fortalecido: Em novembro, o patrimônio do fundo passou pela avaliação periódica e recebeu valorização aproximada de R$ 82 milhões.
Com isso, seu valor patrimonial por cota saltou de R$ 187,83 em outubro para R$ 214,55 em novembro, e se manteve acima dos R$ 200 até o meio do nefasto mês de março.
No fechamento do mês, as cotas bateram R$ 152,50. A queda foi de -25,24% em relação ao valor de abertura do mês, que foi de R$ 204.
Ante a incerteza do cenário, a gestão do fundo optou por manter o capital em caixa e comunicou aos cotistas que não seriam distribuídos rendimentos em março.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do FVPQ11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é FVPQ11;
- Rendimentos do FVPQ11;
- Resumo da Carteira do FVPQ11;
- Liquidez do FVPQ11;
- Principais riscos do FVPQ11;
- Se o FVPQ11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Via Parque Shopping (FVPQ11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é FVPQ11 FII?
O código FVPQ11 identifica o Fundo Imobiliário Via Parque Shopping, administrado pela Rio Bravo Investimentos, que também responde pelos fundos RBED11 e SDIL11.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos. No FVPQ11, o foco é um shopping, localizado no Rio de Janeiro, RJ.
O fundo teve início em 1994, trazendo suas cotas a R$ 100 cada. Permaneceu discreto até pouco mais de dois anos atrás, quando mantinha ao redor de 100 cotistas.
Ao final de fevereiro de 2020, o fundo FVPQ11 contava com mais de 5 mil cotistas, e seu patrimônio líquido era de R$ 601,03 milhões.
FVPQ11 Rendimentos
Em fato relevante publicado em 25 de março, a gestão do FVPQ11 comunicou a seus cotistas que não haveria distribuição de dividendos no mês.
Essa retenção têm a ver com o momento de instabilidade vivido pelo mercado.
Fundos que investem em shopping centers estão entre os mais afetados e enfrentaram uma queda vertiginosa em março.
Sua receita provém de aluguéis fixos e variáveis, além da exploração de estacionamentos e merchandising. Com a queda de fluxo, ela é afetada de modo direto.
Agora, já a finais de abril, as portas permanecem fechadas na maior parte do país em nome da quarentena.
Assim, seguindo o exemplo de fundos como o SHPH11 e ABCP11, a gestão do FVPQ11 optou por uma posição conservadora, buscando preservar o capital em caixa no mês.
Em janeiro, o fundo pagou R$ 1,74 em dividendos por cota, o que corresponde a 0,81% sobre o valor de cota no fechamento do mês (R$ 215,03).
O Dividend Yield foi de 0,82%.
Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do FVPQ11 somaram R$ 14,25, o correspondente a 6,62 % do valor de cota registrado em janeiro/20.
A média no período é de R$1,19 ao mês.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais.
| Ano | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
| 2020 | 1,74 | 0,87 | 0,00 | |||||||||
| 2019 | 1,65 | 0,99 | 0,61 | 0,99 | 0,98 | 2,10 | 0,93 | 0,54 | 1,32 | 1,00 | 1,25 | 1,80 |
| 2018 | 1,37 | 0,64 | 1,67 | 1,01 | 1,00 | 1,10 | 1,09 | 1,25 | 1,05 | 1,35 | 1,35 | 1,33 |
Fonte: Relatório Gerencial.
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Resumo da Carteira do FVPQ11
A carteira do FVPQ11 é composta por um shopping center localizado na Barra da Tijuca, na cidade do Rio de Janeiro.
O fundo é proprietário da totalidade do edifício shopping e dos estacionamentos. No complexo existem ainda prédios comerciais que pertencem a terceiros.
Localizado em região de bom potencial de consumo, sendo cercado por torres corporativas e faculdades, o shopping ganha um importante fluxo em horários de alimentação.
Segundo a gestora, quase 1 milhão de usuários utiliza suas instalações ao mês, a maioria deles concentrada em classes A e B.
Sua área bruta locável é superior aos 57 mil m2, que se dividem em 238 unidades para locação.
Inaugurado em 1993, o shopping conta com:
- 10 lojas âncora;
- 6 salas de cinema;
- Praça de alimentação recentemente revitalizada;
- Restaurantes;
- Academia;
- Casa de shows;
- 2 mil vagas de estacionamento.
VIA PARQUE SHOPPING
Endereço: Av. Ayrton Senna, 3000 - Barra da Tijuca
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
ABL total: 57.239 m2
Unidades ou lojas: 238
Participação do fundo: 100% (excluem-se edifícios anexos ao empreendimento)
Negociação e Liquidez FVPQ11
No mês de fevereiro foram negociadas 3.005 cotas do FVPQ11, totalizando um volume de R$ 9,14 milhões.
A média diária no período foi de R$ 508 milhões aproximadamente.
Na imagem abaixo, veja a evolução das negociações do FVPQ11 entre novembro de 2018 e o mesmo mês de 2019.
É interessante notar o crescimento de cotistas do fundo. A imagem abaixo mostra sua evolução entre 2018 e 2019. Cabe ressaltar que em fevereiro de 2020 o número de cotistas era maior que 5 mil.
Riscos do FVPQ11
Os principais riscos do FVPQ11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino, de concentração e riscos próprios do setor.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Embora o FVPQ11 venha ampliando sua liquidez no mercado secundário, sua liquidez ainda é baixa.
Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do FVPQ11 ou de qualquer outro fundo imobiliário.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.
Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras.
Ao final de 2019, o fundo FVPQ11 apresentava uma inadimplência de 3,65%.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe. Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas.
No FVPQ11, a maioria de seus contratos (51,66%) tem prazo indeterminado de duração, conforme se vê na tabela abaixo.
Os percentuais apresentados são em relação ao total de receitas de locação do fundo.
| Vencimento | % sobre receita |
| Até 12 meses | 10,13% |
| Entre 12 e 24 meses | 13,07% |
| Entre 24 e 36 meses | 25,14% |
| Prazo Indeterminado | 51,66% |
Fonte: Informe Trimestral.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
Até o final de 2019, o fundo FVPQ11 apresenta 7% de inadimplência.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do FVPQ11, esse risco é avaliado considerando entre outros:
- Número e localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Segmento de atuação.
O FVPQ11 tem apenas um imóvel, ainda que dividido em mais de 230 espaços locáveis.
Trata-se de um shopping center bem localizado, com 26 anos de funcionamento e resultados consistentes.
No entanto, cabe salientar que essa concentração deixa o investimento mais exposto aos eventos de mercado, como explico agora.
Riscos Próprios do Setor
O FVPQ11 concentra seus ativos em um shopping center, o que traz certos riscos inerentes, como:
- Desaquecimento e queda no consumo;
- Condições econômicas desfavoráveis na região do empreendimento;
- Interesses distintos entre a gestão do fundo e a do empreendimento;
- Eventos intempestivos com impacto sobre o mercado.
Em todos os casos existe a possibilidade da queda nos rendimentos. Um exemplo recente é o fechamento do comércio causado pelo coronavírus.
Além disso, o mercado de shoppings é altamente competitivo.
O próprio empreendimento enfrentará a concorrência em breve, com a inauguração do Shopping ParkJacarepaguá, na mesma região.
A previsão para sua inauguração é maio de 2020.
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Dados do FVPQ11
Veja agora as principais informações do FVPQ11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Via Parque Shopping
- CNPJ: 00.332.266/0001-31
- Administrador: Rio Bravo Investimentos
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Shoppings
- Patrimônio Total (02/2020):
- Taxa de Administração: 0,12% a.a. (ao ano) sobre o Patrimônio Líquido do fundo
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 24 de novembro de 1994
- Quantidade de Emissões: 13
- Número de Cotistas (02/2020): 5.677
- Número de Cotas do FVPQ11: 2.800.149
- Regulamento do FVPQ11
- Relatório Gerencial FVPQ11
- FVPQ11 Site Oficial (RI)
FVPQ11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A última emissão de cotas do FVPQ11 aconteceu em 2014. Após ela não houveram novas ofertas com ou sem subscrição.
Dúvidas sobre FVPQ11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o FVPQ11.
Como comprar FVPQ11?
A compra de cotas do FVPQ11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, acesse o Home Broker, busque o fundo pelo código (FVPQ11) e selecione o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do FVPQ11?
O informe de rendimentos do FVPQ11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do FVPQ11.
Onde achar o relatório gerencial do FVPQ11?
O relatório do FVPQ11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FVPQ11.
Como declarar o fundo imobiliário FVPQ11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FVPQ11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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FVPQ11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário FVPQ11 conta com apenas um ativo em carteira: o Shopping Via Parque , localizado no Rio de Janeiro.
Trata-se de um empreendimento sólido, com mais de 26 anos de mercado. Com ele, o fundo vem gerando rendimentos consistentes para seus cotistas.
As taxas de inadimplência e vacância do fundo vem sendo baixas ao longo de sua existência, o empreendimento é consolidado em sua região e existe uma preocupação da gestão em reavivar suas instalações.
Como norma geral, os fundos com apenas um ativo em carteira não são recomendados, pois são mais arriscados.
Porém, no caso de shoppings existe uma pulverização do risco, uma vez que existe um alto número de inquilinos. Isso diminui o risco.
Ainda assim, existe outro ponto de atenção: os rendimentos dessa classe de fundos foi e seguirá sendo impactado pelos efeitos do coronavírus. O cenário é incerto.
Além disso, o fundo não apresenta uma grande liquidez, o que deve ser observado.
Com isso, o FVPQ11 é um bom fundo, mas requer cautela. Trata-se de um fundo resiliente que enfrenta desafios importantes na atualidade. Se for apostar, cuide muito a saúde de sua carteira.
Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor para minimizar os riscos de investimento.
Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!
