Fundo Imobiliário SP Downtown (SPTW11) renegocia aluguéis com impacto imediato sobre dividendos.
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Os fundos imobiliários seguem enfrentando os desafios gerados pela crise precipitada pelo coronavírus.
Agora em maio (20), o fundo de renda passiva com foco em lajes corporativas SPTW11 publicou fato relevante onde comunicou a seus cotistas a negociação dos aluguéis com sua única inquilina.
De acordo com o documento, a multinacional Atento efetivará o pagamento devido pelos meses de abril e maio em duas etapas, sendo 50% nos meses de vencimento e os 50% restantes nos primeiros meses de 2021.
Com isso, os rendimentos do fundo são fortemente impactados momentaneamente, porém a recuperação ocorrerá nas datas previstas, sempre que os pagamentos sejam honrados.
Em abril, os dividendos distribuídos pelo fundo foram de R$ 0,44 por cota, contra os R$ 0,75 distribuídos no mês anterior.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do SPTW11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é SPTW11;
- Rendimentos do SPTW11;
- Resumo da Carteira do SPTW11;
- Liquidez do SPTW11;
- Principais riscos do SPTW11;
- Se o SPTW11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário SP Downtown (SPTW11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento!
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O que é SPTW11 FII?
O código SPTW11 identifica o Fundo Imobiliário SP Downtown, administrado pela Genial Investimentos e gerido pela BRPP Gestão de Produtos Estruturados.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
No SPTW11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento, localizado em São Paulo, SP.
Iniciado em março de 2013, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 144 milhões.
SPTW11 Rendimentos
O fundo SPTW11 distribuiu R$ 0,44 em dividendos no mês de abril de 2020, o que significa 0,58% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 76).
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do SPTW11 somaram R$ 8,47, correspondendo a 11,14% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20.
A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo fundo entre janeiro de 2019 e abril de 2020. Valores em Reais.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2020 | 0,74 | 0,75 | 0,75 | 0,44 | ||||||||
| 2019 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 1,40 | 0,73 |
Fonte: Relatório Gerencial.
Os rendimentos de abril receberam um impacto negativo devido a um acordo feito com a única empresa inquilina do fundo, visando atravessar a complexa época da pandemia do COVID19.
A retração dos dividendos permanecerá até julho/20, porém segundo fato relevante publicado pela gestora do fundo agora em maio (20), os valores serão ressarcidos nos primeiros meses de 2021.
Cabe ressaltar que o fundo vem distribuindo um valor extra de aproximadamente R$ 0,69 por cota desde novembro de 2019, referente a venda de um de seus imóveis.
Esse valor não está contabilizado na tabela anterior, pois já não faz parte dos dividendos reais do fundo.
O contrato de venda prevê que até outubro de 2021, vencimento do contrato de locação do imóvel vendido, o fundo siga recebendo o aluguel do imóvel.
Após essa data, o fundo passará a contar apenas com a receita do único ativo que permanece em carteira.
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Resumo da Carteira do SPTW11
A carteira do SPTW11 é formada por um único imóvel localizado no centro de São Paulo, capital.
O fundo possui 13.848 m2 em área bruta locável própria, distribuídos em 8 pavimentos.
Trata-se de um imóvel com dois subsolos de estacionamento (aproximadamente 120 vagas), anfiteatro para 40 pessoas, auditório com capacidade de 150 pessoas, refeitório e área externa com terraço.
O imóvel está completamente locado até setembro de 2024.
A inquilina, a Atento, é uma empresa de contact center multinacional, que até 2012 pertencia a gigante de comunicações espanhola Telefónica e hoje é parte do grupo Bain Capital.
Ela responde ainda pelo contrato com o imóvel do Belenzinho, que fazia parte da carteira do SPTW11 até finais de 2019, quando foi concretizada sua venda.
De acordo com o contrato de venda, até o vencimento do contrato de aluguel com a empresa (set/2021) o SPTW11 seguirá recebendo os valores referentes ao aluguel do imóvel.
No entanto, a recente pandemia do COVID19 trouxe desafios importantes para a inquilina do fundo. Especialmente em São Paulo - estado mais atingido - o isolamento causou impactos.
A epidemia, porém, trouxe mais complicações para a empresa, que viu suas ações caírem ao redor de 90% nos últimos cinco anos.
Além disso, o colapso no preço das ações diminuiu ainda mais o valor da empresa, que hoje é de cerca de US$ 72,3 milhões.
Com um empréstimo de US$ 400 milhões (aproximadamente) devido a investidores de private equity, a Atento está em xeque.
Com isso, é possível que em futuro próximo a Bain Capital seja obrigada a ceder o controle acionário da empresa aos credores.
IMÓVEL BADARÓ
Endereço: Rua Libero Badaró, 633/641 - Centro
Cidade: São Paulo, SP
Área Bruta Locável Própria: 13.848 m2
Negociação e Liquidez SPTW11
Foram registradas 7.541 negociações do SPTW11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 5,95 milhões. A média foi de R$ 271 mil por dia aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 134.529, totalizando um volume de R$ 167,10 milhões.
A média mensal registrada no período foi de R$ 13,93 milhões ao mês.
Riscos do SPTW11
Assim como outros fundos imobiliários, o SPTW11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
O SPTW11 apresenta certa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 271 mil ao dia em abril/20).
Porém, cabe ressaltar que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente.
Vacância
O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis.
Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.
O SPTW11 tem 100% de suas propriedades ocupadas atualmente.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado.
No SPTW11 existem dois contratos de locação, embora apenas um represente imóvel que ainda faz parte da carteira do fundo.
O contrato do imóvel Badaró (propriedade do fundo) tem vencimento para setembro de 2024.
Já o contrato do imóvel Belenzinho, que foi vendido a finais de 2019, vence em setembro de 2021.
Ele permanece gerando dividendos para os cotistas até essa data, saindo por completo do portfólio então, quando passará a gerar renda para seu novo proprietário.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento.
Até o final de abril/20 o fundo apresentava 100% de adimplência.
No entanto, o fundo foi obrigado a renegociar as dívidas de aluguéis da empresa inquilina, postergando parte dos valores para pagamento em 2021.
Risco de Concentração
O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de tijolo, como é o caso do SPTW11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros.
O SPTW11 apresenta apenas um imóvel em carteira, locado a apenas um inquilino.
Com isso, os riscos do investimento se elevam. Afinal, toda a receita do fundo é resultado de um único aluguel, pago por uma única instituição.
De haver inadimplência ou ruptura do contrato, as receitas serão fortemente impactadas.
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Dados do SPTW11
Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário SPTW11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário SP Downtown
- CNPJ: 15.538.445/0001-05
- Administrador: Genial Investimentos
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (04/2020): R$ 144.363.159,33
- Taxa de Administração: 0,25% a.a. (ao ano)
- Início do Fundo: 01 de março de 2013
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (04/2020): 14.007
- Número de Cotas do SPTW11: 1.798.000,00
- Regulamento do SPTW11
- Relatório Gerencial SPTW11
- SPTW11 Site Oficial (RI)
SPTW11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo imobiliário SPTW11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição.
Dúvidas sobre SPTW11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o SPTW11.
Como comprar SPTW11?
A compra de cotas do SPTW11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (SPTW11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do SPTW11?
O informe de rendimentos do SPTW11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do SPTW11?
O relatório do SPTW11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do SPTW11.
Como declarar o fundo imobiliário SPTW11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário SPTW11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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SPTW11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário SPTW11 é um fundo que hoje tem apenas um imóvel comercial e corporativo em sua carteira.
Trata-se de um fundo com alguns anos de mercado, administrado por entidade competente e que traz um histórico de rendimentos consistentes.
No entanto, com a concentração em um único ativo, que está locado a apenas um inquilino, o risco de investimento é elevado.
Ainda mais quando se considera a situação delicada que a inquilina - a Atento - enfrenta atualmente.
Assim sendo, o SPTW11 não é um fundo que eu recomende.
Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.
Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.
Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu.
