GRLV11: Fundo Imobiliário CSHG GR Louveira Vale a Pena?

Fundo Imobiliário CSHG GR Louveira (GRLV11) mantém distribuição sem necessidade de negociar condições dos contratos de locação. 

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O momento atual segue desafiador para os fundos imobiliários de todos segmentos. Embora os fundos de logística tenham sido mais impactados, mesmo eles se encontram em posição de alerta.  

Em seu mais recente Relatório Gerencial, a gestão do GRLV11 comentou sobre o posicionamento do fundo, explicando aos cotistas que o setor não foi atingido pela crise até o presente, mas que cabe a possibilidade. 

O gestor explica que, a depender da magnitude da crise e da curva de retomada da economia, seus efeitos poderão ser sentidos pelo fundo, porém no presente ainda não é sua realidade. 

No documento, a entidade comenta ainda que vem mantendo contato próximo às empresas inquilinas, a fim de entender os impactos da epidemia em seus negócios. 

Com isso, o fundo pretende antecipar-se às necessidades de seus locatários, inclusive deixando espaço para a concessão de prazos extraordinários para pagamento de aluguéis. 

A gestão considera que assim poderá contribuir para o fortalecimento financeiro de seus inquilinos e reforçar as relações a longo prazo. 

Em abril, o fundo manteve sua distribuição de dividendos linear, pagando R$ 0,64 por cota. Em relação a cota de fechamento do mês (R$ 117), o valor significa 0,55%. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do GRLV11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é GRLV11;
• Rendimentos do GRLV11;
• Resumo da Carteira do GRLV11;
• Liquidez do GRLV11;
• Principais riscos do GRLV11;
• Se o GRLV11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário CSHG GR Louveira(GRLV11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

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O que é GRLV11 FII?

O código GRLV11 identifica o Fundo Imobiliário CSHG GR Louveira, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a investimento em imóveis físicos. 

O objetivo do fundo é gerar rendimentos mensais livres de imposto de renda para seus cotistas através da exploração comercial desses imóveis. 

No GRLV11, o foco são os galpões industriais e logísticos. Em sua carteira há apenas um ativo, localizado no interior do estado de São Paulo.  

Iniciado em janeiro de 2013, o GRLV11  trouxe o mercado 1,07 milhão de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de abril de 2020, o GRLV11 apresentava um patrimônio superior a R$ 142 milhões.  

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GRLV11 Rendimentos

No mês de abril de 2020, o GRLV11 distribuiu R$ 0,64 em dividendos. O valor significa 0,55% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 117. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do GRLV11  somaram R$ 8,10, o que corresponde a 6,92% sobre o valor de cota registrado ao final de março/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo GRLV11 desde janeiro de 2019. Valores em Reais. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

A imagem abaixo detalha a composição de resultado entre maio/19 e abril/20, oferecendo um panorama dos últimos 12 meses. 

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GRLV11 Rentabilidade

Em abril/20 o GRLV11 registrou rentabilidade de 11,9%, contra os 4,4% registrados pelo IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da bolsa de valores). 

No ano, o fundo acumula -9,4%, enquanto o índice marca -18,6%. 

A tabela abaixo traz a rentabilidade do GRLV11 em comparação ao IFIX e ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) em diferentes períodos. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

O gráfico abaixo mostra a evolução dos rendimentos do GRLV11 e seu ganho de capital, comparando-os com os rendimentos do CDI bruto e do IFIX desde março de 2014. 

Resumo da Carteira do GRLV11 

A carteira do GRLV11 é composta essencialmente por participação em um único imóvel, porém apresenta diminuta parcela aplicada em renda fixa, a fim de manter a liquidez de caixa.  

Ao final de abril, a composição da carteira era a seguinte: 

• Imóveis: 98%
• Renda Fixa: 2%

Trata-se de um condomínio de galpões modulares situado em Louveira, cidade com menos de 50 mil habitantes localizada na região de Jundiaí, no estado de São Paulo.

A região é privilegiada para o segmento logístico e a localização do imóvel é atrativa, já que se encontra às margens da Rodovia Anhanguera, importante para o mecanismo de distribuição de produtos no estado. 

Sua área bruta locável total é de 61.213 m2, sendo que a área própria do fundo é de 55.202 m2. 

O empreendimento apresentava uma vacância de 3,7% em abril/20, deixando o fundo em uma posição mais confortável que a de certos empreendimentos concorrentes na região. 

Historicamente, a vacância física já esteve mais alta. Mais ao princípio do fundo, em 2014, a taxa registrada era de 24,7%, porém entre 2015 e 2020 se manteve entre 9,1% e os 3,7% atuais. 

No entanto, entre esses anos a média de vacância física do mercado era entre 18% e 25%, o que demonstra a resiliência do ativo. 

A imagem abaixo mostra a evolução da vacância física e o aluguel médio mensal por m2. 

Na atualidade, o fundo apresenta contratos com 3 inquilinos:

• Ambev, multinacional que atua no segmento de bebidas;
• Renovigi, do setor de Energia Solar;
• Vetnil, empresa dedicada à Medicina Veterinária. 

A maior locatária é a Ambev (ABEV3), que responde por 78,5% da receita de locações do fundo. A Renovigi detém 15,5% das receitas e a Vetnil os restantes 6%. 

GR LOUVEIRA

Endereço: Rua Atílio Biscuola, 1831 - Capivari

Cidade: Louveira, SP

ABL total: 61.213 m2 (16 unidades) 

ABL própria do fundo: 55.200 m2 (13 unidades)

Negociação e Liquidez GRLV11

Foram registradas 4.191 negociações de cotas do GRLV11 durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 2,85 milhões. 

A média no período foi de aproximadamente R$ 130 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 84,43 milhões, com 38.368 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 7,04  milhões no período. 

A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do GRLV11 entre agosto/12 e agosto de 2019. 

Riscos do GRLV11

Os principais riscos do GRLV11  são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino e Risco de Concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o GRLV11 apresente certa  liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 130 mil ao dia em abril/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis. 

Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.

O GRLV11 mantém uma taxa histórica de ocupação saudável. Na atualidade, 96,3% de sua área bruta locável se encontra ocupada. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No GRLV11, os contratos equivalente a 94% das receitas do fundo vence a partir de 2024. Os vencimentos mais próximos (6% da receita contratada) acontecem em 2023, como mostra o gráfico abaixo. 

É interessante comentar ainda que a revisional dos contratos ocorre em 2022 e a partir de 2024, conforme mostra o gráfico seguinte. Considera-se o percentual da receita do fundo.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados. 

Ao final de abril/20, o GRLV11 tinha 100% de adimplência em seus contratos de locação. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pelo gestor do fundo. 

Fundos como o GRLV11, que tem apenas um ativo em carteira, ampliam o risco de investimento, uma vez que todas as receitas derivam de uma única fonte. 

Ainda assim, cabe salientar que o fundo busca minimizar esse risco através da diversificação de inquilinos. 

O fundo GRLV11 tem 3 inquilinos distintos na atualidade, de segmentos diversos. 

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Dados do GRLV11

Veja agora as principais informações sobre o GRLV11: 

• Razão Social: CSHG GR Louveira Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 17.143.998/0001-86
• Gestor: Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Renda Passiva - Logística
• Patrimônio Total  (04/2020): R$ 142.019.028,44
• Taxa de Administração: 0,6% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo
• Taxa do consultor imobiliário: 0,15% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: 08 de agosto de 2012
• Quantidade de Emissões: 1
• Número de Cotistas (04/2020): 6.375
• Número de Cotas do GRLV11: 1.784.828
• Regulamento do GRLV11
• Relatório Gerencial  GRLV11
• GRLV11 Site Oficial (RI)

GRLV11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo GRLV11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, somente uma emissão de cotas do fundo foi realizada até o presente. 

Dúvidas sobre GRLV11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o GRLV11.

Como comprar GRLV11?

A compra de cotas do GRLV11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (GRLV11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do GRLV11?

O informe de rendimentos do GRLV11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. 

Onde achar o relatório gerencial do GRLV11?

O relatório do GRLV11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do GRLV11. 

Como declarar o fundo imobiliário GRLV11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário GRLV11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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GRLV11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário GRLV11 é um fundo de tijolo focado em empreendimentos logísticos, que conta com apenas um ativo em carteira. 

Trata-se de um grande empreendimento, localizado em região considerada eixo logístico. A concentração em um único ativo é balanceada pela variedade de inquilinos (3 atualmente). 

No geral, fundos monoativos (com um só imóvel) não são recomendados, por significam um risco mais elevado para seu capital. 

Porém, o GRLV11 vem demonstrando taxas de ocupação saudáveis em relação à seu mercado e consistência em seus rendimentos mensais.

Outro ponto positivo é o segmento do fundo, os galpões logísticos. O impacto da recente crise foram sentidos de maneira menos intensa por esses fundos, ainda que exista a possibilidade que o efeito cascata venha a impactá-los se ela se estender por longo período. 

Dito isso, o GRLV11 é um bom fundo, que pode representar uma parcela cautelosa de sua carteira. Mas, é preciso ser prudente e manter o foco uma alocação de ativos saudável e de acordo com o seu perfil de investidor. 

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora, quero saber uma coisa: Qual é o fundo que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!