Fundo Imobiliário Capitânia Securities II (CPTS11) finaliza 11ª emissão de cotas e acrescenta R$ 213.29 milhões ao patrimônio.
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A vontade de crescer de certos fundos imobiliários não para.
Esse é o caso do CTPS11, que finalizou sua 11ª emissão de cotas no passado dia 1º de dezembro.
Em uma oferta restrita (476), o Fundo levantou R$ 213.29 milhões com a venda de 2.191.194 cotas a R$ 97,34 cada.
Os cotistas do Fundo puderam exercer seu direito de preferência com um fator de proporção de 0,20603209247.
No mercado desde 2014, o CTPS11 vem crescendo a ritmo acelerado nos últimos anos.
Em abril do ano passado, seu patrimônio não alcançava os R$ 300 milhões.
Hoje, ultrapassa os R$ 2,4 bilhões.
Agora, resta aguardar a alocação dos recursos reunidos nessa recente emissão e seu impacto sobre a renda recorrente gerada pelo Fundo.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do CPTS11B é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é CPTS11B;
- Rendimentos do CPTS11B;
- Resumo da Carteira do CPTS11B;
- Liquidez do CPTS11B;
- Principais riscos do CPTS11B;
- Se o CPTS11B vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Capitânia Securities II (CPTS11B) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!
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O que é CPTS11B FII?
O código CPTS11B identifica o Fundo Imobiliário Capitânia Securities II, gerido pela Capitânia S.A e administrado pela BTG Pactual.
Trata-se de um fundo do tipo papel, onde a maior parte dos recursos é destinada a títulos de dívidas imobiliárias.
No CPTS11B o foco são CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), porém o fundo aceita outros papéis lastreados em imóveis e mesmo cotas de outros Fundos Imobiliários.
De fato, os fundos ocupam uma parcela relevante de sua carteira na atualidade.
Iniciado em agosto de 2014, o CPTS11B trouxe o mercado 500 mil cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Ao final de outubro de 2021, o CPTS11B apresentava um patrimônio líquido superior a R$ 2,41 bilhões.
CPTS11B Rendimentos
No dia 11 de outubro de 2021, o Fundo divulgou a distribuição de R$ 1.01 em dividendos por cota. O pagamento foi realizado em 19 de novembro.
O valor equivale a 252.5% do CDI (descontado imposto de 15%) em relação a cota de mercado no fechamento de outubro (R$ 97.95).
A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo CPTS11 desde 2018. Valores em Reais.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2021 | 1,05 | 1,05 | 1,01 | 1,05 | 1,00 | 1,00 | 1,01 | 1,00 | 1,00 | |||
| 2020 | 0,65 | 0,65 | 0,65 | 0,65 | 0,65 | 0,67 | 0,72 | 0,75 | 0,72 | 0,90 | 1,05 | 1,00 |
| 2019 | 0,65 | 0,65 | 0,65 | 0,67 | 0,75 | 0,80 | 0,75 | 0,75 | 0,70 | 0,65 | 0,65 | 0,63 |
| 2018 | 0,72 | 0,70 | 0,75 | 0,80 | 0,70 | 0,80 | 0,85 | 0,80 | 0,78 | 0,80 | 0,80 | 1,15 |
Fonte: Relatório Gerencial.
Até outubro passado, o CTPS11 entregou um retorno anualizado de 12.0%.
O cálculo considera:
- O investimento inicial na cota de emissão;
- Os R$ 80.74 distribuídos no período reinvestidos no Fundo; e
- A venda da cota no preço de mercado ao final de outubro.
Essa performance é equivalente a 171.7% do retorno do CDI Líquido.
A imagem abaixo mostra os rendimentos anuais do Fundo entre seu início (08/2014) e o mês de outubro de 2021.
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Resumo da Carteira do CPTS11B
A carteira do CPTS11B é composta em maior parte por CRIs, títulos que funcionam como empréstimos e geram juros de forma periódica ou em seu vencimento.
No entanto, 41% da carteira do fundo é composta por cotas de outros fundos imobiliários.
A composição da carteira do CPTS11 em outubro passado era a seguinte:
- CRI: 59%
- Fundos Imobiliários: 41%
O gráfico abaixo mostra a carteira completa do CTPS11, contemplando o percentual dedicado a FIIs e os créditos por segmento.
A imagem abaixo completa a informação do gráfico anterior, mostrando a exposição do Fundo por devedor.
Carteira de CRI
Considerando o relatório gerencial mais recente, datado de outubro de 2021, o CTPS11 possui 58,2% dos ativos divididos em 29 créditos.
O segmento com maior percentual de alocação é o de shopping centers, contabilizando 40% da carteira de crédito (23,2% do PL).
Do total da carteira de crédito, 98,5% está indexado pelo IPCA+6,06% e 1,5% a CDI+1,84%.
O duration médio é de 6,7 anos, e o spread médio de 1,35%.
A taxa nominal média apresentada é de 13,75% e LTV médio é de 52,9%, considerando a posição consolidada de todos os segmentos.
Esta carteira acumula R$ 30,6 milhões de resultado por atualização monetária incorrida e não distribuída, considerando a taxa de aquisição dos papéis.
No gráfico abaixo, a evolução do spread over da carteira de crédito do Fundo.
Spread over é o prêmio sobre a curva de título público com prazo equivalente (risk free rate) de cada título, com base na marcação dos preços (PU) do administrador.
Diversificação
A carteira de créditos do CTPS11 tem como principal exposição o segmento de shoppings, que em outubro de 2021 representava 23,2% do patrimônio líquido do Fundo.
Na segunda posição, está o segmento logístico/industrial, representando 17,8% dos ativos do Fundo.
A tabela abaixo detalha a carteira de créditos do CTPS11 por segmento.
Carteira de Fundos Imobiliários
Ao final de outubro de 2021, a carteira de fundos imobiliários do CPTS11 era composta por 35 ativos representatividade igual ou superior a 0,01% do PL do Fundo.
Em total, a carteira de FIIs somava 41% dos ativos do CTPS11.
O segmento com maior exposição é a renda urbana (34,03%). Em segunda posição, está o segmento de logística (27,77%).
No gráfico abaixo, a exposição da carteira de FIIs do CTPS11 por segmento.
A maior exposição, o FII TRXF11, representava 5,50% do PL do fundo.
Nas 10 maiores posições, a exposição do Fundo somava 26.6%, conforme mostra a imagem abaixo.
Negociação e Liquidez CPTS11B
No mês de outubro foram negociadas 1,739.466 cotas do cTPS11, sendo mais de 159 mil negócios.
O volume total gerado foi de R$ 171,37 milhões, o que representa uma liquidez média diária de R$ 8,56 milhões. O Fundo foi negociado em 100% dos pregões.
Ao final do mês de outubro, o Fundo contava com 129.709 cotistas, uma variação de +7.8% contra o mês anterior.
O gráfico abaixo mostra o volume mensal das negociações do CTPS11 no mercado secundário entre novembro de 2020 e setembro de 2021.
Riscos do CPTS11B
Os principais riscos do CPTS11B são: Liquidez, Risco de Concentração e Risco de Crédito.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
A liquidez do CTPS11 cresceu muito. Em abril de 2020, o volume médio registrado era de aproximadamente R$ 420 mil ao dia. Hoje, ultrapassa os R$ 8 milhões.
Ainda assim, cabe ressaltar que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo necessário para que ela aconteça.
Risco de Concentração
O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de CRI, como o CPTS11B, esse risco é avaliado através de análise da carteira, buscando concentração excessiva entre os mesmos devedores.
A carteira do CPTS11B é bastante diversificada. Entre os créditos, a maior exposição é inferior aos 8%.
Quanto aos FIIs, a principal equivale a 5,5% do patrimônio do Fundo.
Risco de Crédito
O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo.
Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do CPTS11B. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência.
A gestão do fundo demonstra preferência por ativos lastreados em imóveis qualificados, buscando minimizar os riscos.
No entanto, caso exista a inadimplência, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo.
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Dados do CPTS11B
Veja agora as principais informações sobre o CPTS11B:
- Razão Social: Capitânia Securities II Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 18.979.895/0001-13
- Gestor: Capitânia S.A
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento:Renda Ativa - Títulos e Valores Mobiliários
- Patrimônio Líquido (10/2021): R$ R$ 2.415.410.950
- Taxa de Administração: 1,05% a.a. do Valor de Mercado
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 05 de agosto de 2014
- Quantidade de Emissões: 11
- Número de Cotistas (10/2021): 129,709
- Número de Cotas do CPTS11B: 25.781.435
- Regulamento do CPTS11B
- Relatório Gerencial CPTS11B
- CPTS11B Site Oficial (RI)
CPTS11B Subscrição
A subscrição é um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A mais recente emissão de cotas do CTPS11 foi finalizada no início de dezembro.
Na data, o fator de subscrição para os cotistas interessados em manter seu percentual de participação no fundo foi de 0,20603209247.
Esse fator é aplicado sobre o número de cotas que se possua na data do anúncio da oferta.
Assim, para cada 100 cotas, o cotista do fundo poderá adquirir 20 novas cotas ao preço de emissão (R$ 97,34, considerando taxas).
Dúvidas sobre CPTS11B
Veja as dúvidas mais comuns sobre o CPTS11B.
Como comprar CPTS11B?
A compra de cotas do CPTS11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CPTS11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do CPTS11B?
O informe de rendimentos do CPTS11B é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do CPTS11B?
O relatório do CPTS11B está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do CPTS11B.
Como declarar o fundo imobiliário CPTS11B no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CPTS11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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CPTS11B Vale a Pena?
O fundo CPTS11B investe em CRI e cotas de outros FIIs e apresenta uma carteira diversificada de maneira inteligente.
No começo do ano passado, quando publiquei minha última análise deste fundo, comentei que o desafio era o pós-COVID, como era para todos os FIIs na ocasião.
Hoje, é possível notar sua evolução contínua, e afirmar que vem se saindo muito bem.
Na época, o patrimônio do CTPS11 não batia os R$ 300 milhões. Hoje, falamos de uma carteira de mais de R$ 2,4 bilhões.
Com todas as adversidades geradas pela pandemia, o Fundo seguiu crescendo e entregando rendimentos lineares e consistentes.
Sendo assim, o CPTS11B é um bom fundo e vale a pena ter em carteira. Porém, como sempre, não se trata de pagar qualquer preço.
O cuidado para não investir mal em um bom ativo deve ser sempre prioridade.
De todos modos, lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor para minimizar os riscos de investimento.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.
