Fundo Imobiliário Capitânia Securities II (CPTS11) finaliza 11ª emissão de cotas e acrescenta R$ 213.29 milhões ao patrimônio. 

A vontade de crescer de certos fundos imobiliários não para. 

Esse é o caso do CTPS11, que finalizou sua 11ª emissão de cotas no passado dia 1º de dezembro. 

Em uma oferta restrita (476), o Fundo levantou R$ 213.29 milhões com a venda de 2.191.194 cotas a R$ 97,34 cada.

Os cotistas do Fundo puderam exercer seu direito de preferência com um fator de proporção de 0,20603209247. 

No mercado desde 2014, o CTPS11 vem crescendo a ritmo acelerado nos últimos anos. 

Em abril do ano passado, seu patrimônio não alcançava os R$ 300 milhões. 

Hoje, ultrapassa os R$ 2,4 bilhões. 

Agora, resta aguardar a alocação dos recursos reunidos nessa recente emissão e seu impacto sobre a renda recorrente gerada pelo Fundo. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do CPTS11B é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é CPTS11B;
  • Rendimentos do CPTS11B;
  • Resumo da Carteira do CPTS11B;
  • Liquidez do CPTS11B;
  • Principais riscos do CPTS11B;
  • Se o CPTS11B vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Capitânia Securities II (CPTS11B) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

Quais os Melhores FIIs para 2022? Clique Aqui e Receba Dinheiro na Sua Conta Todos Meses.

O que é CPTS11B FII?

O código CPTS11B identifica o Fundo Imobiliário Capitânia Securities II, gerido pela Capitânia S.A e administrado pela BTG Pactual

Trata-se de um fundo do tipo papel, onde a maior parte dos recursos é destinada a títulos de dívidas imobiliárias. 

No CPTS11B o foco são CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), porém o fundo aceita outros papéis lastreados em imóveis e mesmo cotas de outros Fundos Imobiliários

De fato, os fundos ocupam uma parcela relevante de sua carteira na atualidade. 

Iniciado em agosto de 2014, o CPTS11B  trouxe o mercado 500 mil cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de outubro de 2021, o CPTS11B apresentava um patrimônio líquido superior a R$ 2,41 bilhões.  

CPTS11B Rendimentos

No dia 11 de outubro de 2021, o Fundo divulgou a distribuição de R$ 1.01 em dividendos por cota. O pagamento foi realizado em 19 de novembro. 

O valor equivale a 252.5% do CDI (descontado imposto de 15%) em relação a cota de mercado no fechamento de outubro (R$ 97.95). 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo CPTS11 desde 2018. Valores em Reais. 

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20211,051,051,011,051,001,001,011,001,00
20200,650,650,650,650,650,670,720,750,720,901,051,00
20190,650,650,650,670,750,800,750,750,700,650,650,63
20180,720,700,750,800,700,800,850,800,780,800,801,15

Fonte: Relatório Gerencial. 

Até outubro passado, o CTPS11 entregou um retorno anualizado de 12.0%. 

O cálculo considera: 

  • O investimento inicial na cota de emissão;
  • Os R$ 80.74 distribuídos no período reinvestidos no Fundo; e
  • A venda da cota no preço de mercado ao final de outubro.

Essa performance é equivalente a 171.7% do retorno do CDI Líquido.

A imagem abaixo mostra os rendimentos anuais do Fundo entre seu início (08/2014) e o mês de outubro de 2021. 

Rendimentos anuais CTPS11
Rendimentos anuais CTPS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quais os Melhores FIIs para 2022? Clique Aqui e Receba Dinheiro na Sua Conta Todos Meses.

Resumo da Carteira do CPTS11B 

A carteira do CPTS11B é composta em maior parte por CRIs, títulos que funcionam como empréstimos e geram juros de forma periódica ou em seu vencimento. 

No entanto, 41% da carteira do fundo é composta por cotas de outros fundos imobiliários.

A composição da carteira do CPTS11 em outubro passado era a seguinte:

  • CRI: 59%
  • Fundos Imobiliários: 41%

O gráfico abaixo mostra a carteira completa do CTPS11, contemplando o percentual dedicado a FIIs e os créditos por segmento.

Exposição por segmento CTPS11
Exposição por segmento CTPS11. Fonte: Relatório Gerencial.

A imagem abaixo completa a informação do gráfico anterior, mostrando a exposição do Fundo por devedor. 

Exposição por devedor CTPS11
Exposição por devedor CTPS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de CRI

Considerando o relatório gerencial mais recente, datado de outubro de 2021, o CTPS11 possui 58,2% dos ativos divididos em 29 créditos. 

O segmento com maior percentual de alocação é o de shopping centers, contabilizando 40% da carteira de crédito (23,2% do PL).

Do total da carteira de crédito, 98,5% está indexado pelo  IPCA+6,06% e 1,5% a CDI+1,84%. 

O duration médio é de 6,7 anos, e o spread médio de 1,35%. 

A taxa nominal média apresentada é de 13,75% e LTV médio é de 52,9%, considerando a posição consolidada de todos os segmentos.

Esta carteira acumula R$ 30,6 milhões de resultado por atualização monetária incorrida e não distribuída, considerando a taxa de aquisição dos papéis.

No gráfico abaixo, a evolução do spread over da carteira de crédito do Fundo. 

Evolução Spread Over CPTS11
Evolução Spread Over CPTS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Spread over é o prêmio sobre a curva de título público com prazo equivalente (risk free rate) de cada título, com base na marcação dos preços (PU) do administrador. 

Diversificação

A carteira de créditos do CTPS11 tem como principal exposição o segmento de shoppings, que em outubro de 2021 representava 23,2% do patrimônio líquido do Fundo. 

Na segunda posição, está o segmento logístico/industrial, representando 17,8% dos ativos do Fundo. 

A tabela abaixo detalha a carteira de créditos do CTPS11 por segmento. 

Carteira de CRIs CTPS11
Carteira de CRIs CTPS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de Fundos Imobiliários

Ao final de outubro de 2021, a carteira de fundos imobiliários do CPTS11 era composta por 35 ativos representatividade igual ou superior a 0,01% do PL do Fundo. 

Em total, a carteira de FIIs  somava 41% dos ativos do CTPS11.

O segmento com maior exposição é a renda urbana (34,03%). Em segunda posição, está o segmento de logística (27,77%).

No gráfico abaixo, a exposição da carteira de FIIs do CTPS11 por segmento. 

Exposição por segmento - carteira de FIIs CTPS11
Exposição por segmento - carteira de FIIs CTPS11. Fonte: Relatório Gerencial.

A maior exposição, o FII TRXF11, representava 5,50% do PL do fundo. 

Nas 10 maiores posições, a exposição do Fundo somava 26.6%, conforme mostra a imagem abaixo. 

Maiores exposições CTPS11 - Carteira de FIIS
Maiores exposições CTPS11 - Carteira de FIIS. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez CPTS11B

No mês de outubro foram negociadas 1,739.466 cotas do cTPS11, sendo mais de 159 mil negócios. 

O volume total gerado foi de R$ 171,37 milhões, o que representa uma liquidez média diária de R$ 8,56 milhões. O Fundo foi negociado em 100% dos pregões. 

Ao final do mês de outubro, o Fundo contava com 129.709 cotistas, uma variação de +7.8% contra o mês anterior. 

O gráfico abaixo mostra o volume mensal das negociações do CTPS11 no mercado secundário entre novembro de 2020 e setembro de 2021. 

Liquidez CTPS11
Liquidez CTPS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do CPTS11B

Os principais riscos do CPTS11B  são: Liquidez, Risco de Concentração e Risco de Crédito. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

A liquidez do CTPS11 cresceu muito. Em abril de 2020, o volume médio registrado era de aproximadamente R$ 420 mil ao dia. Hoje, ultrapassa os R$ 8 milhões. 

Ainda assim, cabe ressaltar que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo necessário para que ela aconteça.  

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de CRI, como o CPTS11B, esse risco é avaliado através de análise da carteira, buscando concentração excessiva entre os mesmos devedores. 

A carteira do CPTS11B é bastante diversificada. Entre os créditos, a maior exposição é inferior aos 8%. 

Quanto aos FIIs, a principal equivale a 5,5% do patrimônio do Fundo. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do CPTS11B. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

A gestão do fundo demonstra preferência por ativos lastreados em imóveis qualificados, buscando minimizar os riscos.  

No entanto, caso exista a inadimplência, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo.

Quais os Melhores FIIs para 2022? Clique Aqui e Receba Dinheiro na Sua Conta Todos Meses.

Dados do CPTS11B

Veja agora as principais informações sobre o CPTS11B: 

  • Razão Social: Capitânia Securities II Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 18.979.895/0001-13
  • Gestor: Capitânia S.A
  • Público Alvo:  Investidores em geral 
  • Segmento:Renda Ativa - Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido  (10/2021): R$ R$ 2.415.410.950 
  • Taxa de Administração: 1,05% a.a. do Valor de Mercado
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 05 de agosto de 2014
  • Quantidade de Emissões: 11
  • Número de Cotistas (10/2021): 129,709
  • Número de Cotas do CPTS11B: 25.781.435
  • Regulamento do CPTS11B
  • Relatório Gerencial  CPTS11B
  • CPTS11B Site Oficial (RI)

CPTS11B Subscrição

A subscrição é um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente emissão de cotas do CTPS11 foi finalizada no início de dezembro. 

Na data, o fator de subscrição para os cotistas interessados em manter seu percentual de participação no fundo foi de 0,20603209247.

Esse fator é aplicado sobre o número de cotas que se possua na data do anúncio da oferta. 

Assim, para cada 100 cotas, o cotista do fundo poderá adquirir 20 novas cotas ao preço de emissão (R$ 97,34, considerando taxas).

Dúvidas sobre CPTS11B

Veja as dúvidas mais comuns sobre o CPTS11B.

Como comprar CPTS11B?

A compra de cotas do CPTS11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (CPTS11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do CPTS11B?

O informe de rendimentos do CPTS11B é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do CPTS11B?

O relatório do CPTS11B está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do CPTS11B

Como declarar o fundo imobiliário CPTS11B no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário CPTS11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

Quais os Melhores FIIs para 2022? Clique Aqui e Receba Dinheiro na Sua Conta Todos Meses.

CPTS11B Vale a Pena?

O fundo CPTS11B investe em CRI e cotas de outros FIIs e apresenta uma carteira diversificada de maneira inteligente. 

No começo do ano passado, quando publiquei minha última análise deste fundo, comentei que o desafio era o pós-COVID, como era para todos os FIIs na ocasião. 

Hoje, é possível notar sua evolução contínua, e afirmar que vem se saindo muito bem. 

Na época, o patrimônio do CTPS11 não batia os R$ 300 milhões. Hoje, falamos de uma carteira de mais de R$ 2,4 bilhões.

Com todas as adversidades geradas pela pandemia, o Fundo seguiu crescendo e entregando rendimentos lineares e consistentes. 

Sendo assim, o  CPTS11B é um bom fundo e vale a pena ter em carteira. Porém, como sempre, não se trata de pagar qualquer preço. 

O cuidado para não investir mal em um bom ativo deve ser sempre prioridade. 

De todos modos, lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor para minimizar os riscos de investimento. 

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.