RCRB11: Rio Bravo Renda Corporativa Vale a Pena?

Efeitos da pandemia do coronavírus atrasam retrofit do novo imóvel do RCRB11.

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Os fundos imobiliários seguem fazendo frente aos impactos causados pela epidemia do coronavírus. 

Em fevereiro passado, o fundo RCRB11 adquiriu uma nova propriedade, localizada na região da Avenida Paulista, em São Paulo (capital), uma das mais importantes regiões corporativas do país.  

O projeto de compra previa reformas de adequação (retrofit) no imóvel , 100% vago na atualidade. 

Para isso, seria necessária uma nova emissão (7ª), para captação de R$ 25 milhões. A data prevista para a finalização das obras era o último trimestre de 2020.

Com a mudança do cenário econômico,a gestão decidiu manter a cautela. 

No final de março (27), o fundo imobiliário RCRB11 emitiu comunicado, onde explicou aos cotistas que o prazo previsto dificilmente será cumprido.

O atual cenário de incertezas no mercado e a paralisação dos órgãos públicos responsáveis pelas autorizações de obra devido à quarentena tornam o momento inoportuno para uma nova emissão. 

No comunicado, a gestão explicou ainda que a parcela pendente da aquisição seria paga com os recursos disponíveis do fundo, o que ocorreu agora em 03 de abril. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do RCRB11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é RCRB11;
• Rendimentos do RCRB11;
• Resumo da Carteira do RCRB11;
• Liquidez do RCRB11;
• Principais riscos do RCRB11;
• Se o RCRB11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira! 

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O que é RCRB11 FII?

A sigla RCRB11 identifica o fundo de investimento imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa, administrado e gerido pela Rio Bravo Investimentos.

Antigo no mercado, o fundo teve seu início em dezembro de 1999, com um patrimônio inicial de R$ 38,81 milhões. 

O RCRB11 é um fundo de tijolo, que investe na compra de imóveis físicos para gerar renda mensal com seus aluguéis.  

Seu foco são as lajes corporativas, localizadas preferencialmente no eixo Rio - São Paulo, em regiões nobres destas capitais. 

Ao final de fevereiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo superava os R$ 590 milhões. 

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RCRB11 Rendimentos

Em fevereiro, o RCRB11 apresentou um resultado de R$ 0,77 por cota. A distribuição, porém, foi de R$ 0,72 em dividendos, o que significa 0,38% da cota de fechamento no mês. 

O valor se alinha com as distribuições anteriores, que vem sendo idênticas desde outubro/2019.

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do RCRB11 somaram R$ 7,31, o equivalente a 3,67% do valor de cota atual. 

Na tabela abaixo, veja os dividendos pagos pelo RCRB11 a partir de janeiro de 2019. Valores em reais. 

Fonte: Relatório Gerencial

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RCRB11 Rentabilidade

Em relação ao desempenho da cota, o RCRB11 fechou fevereiro em -4,7%, contra os 3,69% do IFIX no mesmo período. 

Nos últimos 12 meses, o fundo mostra resultado positivo, marcando 23,6%. No mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 21,74%. 

Desde o início, a rentabilidade do RCRB11 foi de 177%, enquanto o IFIX rendeu 196,38%. A diferença é de 19,38 pontos percentuais. 

Na tabela abaixo, veja a comparação do desempenho do fundo com o IFIX e outros indicadores. 

Fonte: Relatório Gerencial

Resumo da Carteira do RCRB11 

A carteira do RCRB11 é formada por 11 imóveis localizados nas principais regiões das capitais São Paulo e Rio de Janeiro.

Em fevereiro de 2020, a ABL própria total do fundo era de 37.517,06 m2, divididas entre diversos inquilinos de cerca de 15 setores diferentes.

Na imagem abaixo, veja os setores de atuação dos locatários do fundo e sua representatividade em relação à receita.

A mais recente aquisição, ocorrida em fevereiro (17), foi o Edifício 1800, localizado na Avenida Paulista (Jardins). 

A zona, de alto interesse corporativo, demonstra índice de vacância historicamente menor que a média das grandes capitais.

O imóvel está vago atualmente, pois passará por retrofit a fim de ganhar competitividade e elevar o valor por m2.  

Com isso, a gestão pretende atingir valores de aluguel mais elevados e condizentes com a localização. A previsão inicial da conclusão de obras era ao final de 2020.

No entanto, o início das obras depende de uma captação de R$ 25 milhões e de aprovação da prefeitura, que está paralisada no momento pela quarentena de combate ao coronavírus. 

Em comunicado ao mercado, a gestão afirmou que a previsão inicial dificilmente será cumprida. 

O cenário não é o ideal para a nova emissão necessária, que será realizada em momento oportuno. Além disso, os trâmites legais encontram-se estancados, inviabilizando o projeto. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O portfólio do fundo RCRB1 apresenta 11 imóveis, situados nas capitais do Rio de Janeiro de São Paulo. 

Em total, são 37.517,06 m2 de área bruta locável (ABL), sendo que 92,6% dela é em São Paulo e apenas 7,47% no Rio de Janeiro. 

Aproximadamente 87,5% da ABL se concentra em regiões consolidadas do mercado corporativo na capital paulista, no eixo Paulista/Faria Lima/Vila Olímpia/Berrini. 

Em relação à ABL, os maiores locatários do fundo são: 

• VIP Paulista: 13,68% 
• Heineken: 10,73%
• Ambev: 9,25%
• Sumitomo: 8,11%
• WeWork: 5,13%

Embora o maior locatário seja a VIP Office (empresa de espaços coworking), a posição que pede maior atenção é a da WeWork, que se dedica ao mesmo setor. 

Ocorre que a empresa enfrenta um momento de crise intensa, iniciada pelo escândalo de seu IPO, que levou à demissão do então CEO Adam Neumann em setembro passado.  

O patrimônio da empresa caiu vertiginosamente, passando de US$ 40 bilhões para apenas US$ 8 bilhões.

Se não bastasse, agora em abril (02) a empresa recebeu a notícia de que o conglomerado japonês Softbank decidiu não efetivar a oferta de aquisição de US$ 3 bilhões em ações adicionais. 

A empresa japonesa citou as investigações criminais e civis sobre a WeWork e seu fracasso em reestruturar associações de empresas na China como razões para a ruptura. 

Os impactos do COVID19 sobre os negócios de coworking também foram citados. 

Na tabela abaixo, veja detalhes dos imóveis do RCRB11. 

São Paulo

Rio de Janeiro

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez RCRB11

No mês de fevereiro, foram registradas 24.741 negociações de cotas do RCRB11, totalizando um volume de R$33,77 milhões. 

A média diária aproximada no período foi de aproximadamente R$ 1,87 milhões. 

A movimentação teve um aumento de 227% em comparação ao mesmo período do ano anterior, sendo que o volume médio diário subiu 348%. 

Nos 12 meses anteriores, foram comercializadas 168.591 cotas, correspondendo a um volume total de R$ 318,84 milhões.  A média mensal é de R$ 26,57 milhões aproximadamente. 

No período, o valor de mercado do fundo teve aumento de 62,6%. 

No gráfico abaixo, veja o volume médio negociado (em cinza) a partir de fevereiro de 2019. 

Riscos do RCRB11

Os principais riscos do RCRB11 são: Vacância, prazo de contratos, riscos do inquilino e de concentração. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis do fundo permaneçam desocupados por períodos, afetando assim seus rendimentos. 

O RCRB11 tem imóveis em um dos mais importantes eixos corporativos do país: Rio e São Paulo. 

Em São Paulo, o mercado de lajes corporativas caminha para o equilíbrio, recuperando-se após a crise de 2017. 

Os imóveis do fundo nessa cidade estão 100% locados, excetuando a última aquisição, que passará por retrofit. 

Ainda assim, o cenário da fatia paulista do fundo mudará levemente a partir de abril. 

Em fevereiro (10), o fundo recebeu a comunicação formal da rescisão antecipada do contrato com a Caixa Econômica Federal, que responde por 3,4% da ABL. 

O impacto na distribuição de rendimentos será de aproximadamente R$ 0,05 por cota. 

No Rio, o mercado ainda caminha devagar. A vacância é mais alta, mesmo para edifícios bem localizados como os que compõem a carteira do fundo. 

Ambos imóveis situados no Rio apresentam índice de vacância digno de atenção. 

Além disso, uma de suas locatárias (Uniletra Corretora de Câmbio) passa por liquidação extrajudicial, o que pode afetar a ocupação e os rendimentos do fundo. 

No gráfico, veja a taxa de vacância física do fundo desde o 3º trimestre de 2018. Se nota a queda em São Paulo e a manutenção do índice no Rio. 

A imagem mostra ainda a vacância projetada, com e sem a consideração do retrofit da nova aquisição. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância, uma vez que gera a possibilidade de desocupação do imóvel em seu vencimento. 

No RCRB11, a maior parte dos contratos (97%) vence a partir de 2021. Destes, 77,44% tem vencimento superior aos 36 meses. 

No gráfico abaixo, veja o cronograma revisional e de vencimento de contratos do RCRB11. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: existe a possibilidade de que os inquilinos não cumpram suas obrigações de pagamento, afetando assim os rendimentos do fundo. 

Ao final do quarto trimestre de 2019, os locatários do RCRB11 mantinham 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários de tijolo, como é o caso do RCRB11, esse risco é avaliado avaliando entre outros: 

• Quantidade e localização dos ativos;
• Inquilinos;
• Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

O RCRB11 conta com 11 imóveis, locados para diversos inquilinos e localizados em regiões de duas das principais capitais corporativas do país. 

O imóvel que detém a maior porcentagem da ABL corresponde a 16,64%, e seu maior locatário responde por 13,68% da ABL total do fundo. 

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Dados do RCRB11

Conheça agora os dados do fundo RCBR11: 

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa
• CNPJ:03.683.056/0001-86
• Gestor: Rio Bravo Investimentos
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Gestão Ativa - Lajes Corporativas
• Patrimônio Líquido  (02/2020): R$ 590.233.838,54
• Taxa de Administração: 0,70 a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado do fundo
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: 22 de dezembro de 1999
• Quantidade de Emissões: 6
• Número de Cotistas (02/2020): 23.144
• Número de Cotas do RCRB11:  2.976.666
• Regulamento do RCRB11
• Relatório Gerencial  RCRB11
• RCRB11 Site Oficial (RI)

RCRB11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última distribuição de cotas do RCRB11 que trouxe oferta de subscrição foi em novembro de 2017. 

No entanto, o fundo se prepara para uma nova emissão, a fim de captar recursos para a renovação do último imóvel adquirido. 

Na teoria, a nova emissão aconteceria ainda no primeiro semestre de 2020, permitindo a finalização das obras no final do ano. 

No entanto, os efeitos da pandemia do coronavírus possivelmente atrasarão o processo. 

Ainda não há datas previstas. Segundo comunicado, a gestora efetivará a emissão em data oportuna. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do RCRB11:

• Prospecto - 06/11/2017 - 6º Emissão.

Dúvidas sobre RCRB11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RCRB11.

Como comprar RCRB11?

A compra de cotas do RCBR11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

• Abra o Home Broker;
• Procure o fundo por seu código (RCBR11);
• Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
• Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RCBR11?

O informe de rendimentos do RCBR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3. 

Onde achar o relatório gerencial do RCBR11?

Disponibilizei o relatório gerencial do RCBR11 neste mesmo artigo, na seção dados do RCBR11. Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.  

Como declarar o fundo imobiliário RCBR11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário RCBR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.

RCRB11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário RCRB11 tem 20 anos de mercado e uma carteira composta por imóveis bem localizados. 

Ele apresenta um fluxo de rendimentos consistentes desde seu início, tem uma taxa de administração competitiva e níveis de vacância bastante aceitáveis. 

A última aquisição é um edifício na mesma linha dos anteriores e, embora totalmente vago na atualidade, tem potencial de mercado e certamente impactará de forma positiva os rendimentos do fundo no longo prazo. 

Existem alguns pontos de atenção quanto a seus locatários: Há uma ruptura de contrato ocorrendo no momento e a instabilidade de duas empresas inquilinas. 

Porém, o fundo tem um portfólio diversificado de maneira inteligente e um histórico de resiliência. 

Dito isso, o RCRB11 é um bom fundo, mas não o único no mercado. Existem outros fundos imobiliários focados em lajes corporativas, como o BRCR11, que são igualmente ou mais interessantes. 

Assim,  vale a pena ter o RCRB11 em carteira, mas mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável e não vá muito além do valor patrimonial na compra.   

Agora, me conte: Qual é o fundo que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!