Fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) adquire novo galpão logístico em Mauá - SP. 

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Aquisições sempre são celebradas pelos cotistas dos fundos imobiliários. Agora, em 29 de novembro, foi a vez dos investidores do BTLG11.  

O imóvel adquirido pelo Fundo está localizado em Mauá (SP). A conclusão das obras aconteceu neste mês, abrindo uma potencial área bruta locável de 88.773,84 m².

Em total, o Fundo desembolsará R$ 345 milhões pelo galpão. A parcela inicial, de R$ 15 milhões, já foi paga. O saldo remanescente será quitado em dezembro. 

Segundo a gestão, o pagamento restante será realizado com recursos já presentes em caixa e por meio de operação de securitização, a partir do cumprimento de condições. 

No Fato Relevante publicado ontem (29), a gestão do Fundo comunicou que o imóvel já se encontra 30% pré-locado, e contará com uma locação contratada junto ao vendedor. 

Essa locação durará 16 meses a contar da data de pagamento do saldo remanescente. 

Com o pagamento completo, o Fundo se tornará o único titular da propriedade e de todos os direitos sobre ela. 

De acordo com o documento, a receita de aluguel será equivalente a R$ 0,12 mensais por cota, considerando o número de cotas atuais do Fundo. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do BTLG11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BTLG11;
  • Rendimentos do BTLG11;
  • Resumo da Carteira do BTLG11;
  • Liquidez do BTLG11;
  • Principais riscos do BTLG11;
  • Se o BTLG11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é BTLG11 FII?

O código BTLG11 identifica o fundo imobiliário BTG Pactual Logística, gerido e administrado pela BTG Pactual. Até outubro de 2019, o fundo era chamado TRX Realty Logística Renda I

Trata-se de um fundo do tipo tijolo , que busca obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. 

No mercado desde 2010, O BTLG11 é um Fundo com mais de uma década de mercado. 

Seu IPO comercializou 2 milhões de cotas a R$ 100, para compor um patrimônio de R$ 200 milhões. 

Ao final de outubro de 2021, o ativo do fundo era superior a R$ 1,79 bilhão. Sua representatividade no IFIX na data desta publicação é de 1,50%.  

BTLG11 Rendimentos

No mês de outubro, os dividendos gerados pelo BTLG11 foram de R$ 0,72 por cota. O pagamento aconteceu no passado 25 de novembro. 

O valor representa 0,69% sobre o preço de cota no último dia de outubro, que era de R$ 104. 

Considerando os 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do BTLG11 somaram R$ 8.03, o correspondente a 7.72% do valor de cota em outubro. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde 2019. Valores expressos em Reais. 

Ano/mêsJanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20210.600.600.630.700.700.700.740.720.720.72
20200,600,600.500.500.500.500.500.330.600.600.600.60
20190,370,380,380,430,430,410,370,410,410,360,400,74

Fonte: Relatórios Gerenciais. 

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Resumo da Carteira do BTLG11 

Na atualidade, a carteira do BTLG11 é composta por 14 imóveis do segmento logístico divididos entre 3 estados: São Paulo (93% da ABL), Santa Catarina (2%) e Ceará (5%). 

No entanto, 2 desses imóveis, ambos localizados em Vinhedo (SP), estão em processo de venda. 

Em total, são 475,4m2 de área bruta locável própria do fundo. 

Os dados apresentados consideram o apresentado no relatório de setembro de 2021 e não incluem a nova aquisição, anunciada em 29 de novembro. 

A alocação de ativos se distribui entre imóveis de 4 segmentos: 

  • Logística: 64%
  • Desenvolvimento: 23%
  • Industrial: 9%
  • Varejo: 2%
Perfil dos Ativos BTLG11
Perfil dos Ativos BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quanto aos contratos, o Fundo se mantém equilibrado: 52% de seus contratos atuais são típicos, enquanto 48% são atípicos, conforme a imagem abaixo.  

Tipologia de contratos BTLG11
Tipologia de contratos BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

A maioria deles (59%) tem o IPCA como indexador, enquanto 41% dos contratos são indexados pelo IGPM

Indexadores BTLG11
Indexadores BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

Com 14 imóveis no portfólio (desconsiderando a nova aquisição), o Fundo conta com inquilinos de diversos setores. . 

Entre eles estão empresas nacionais e multinacionais reconhecidas em seus setores, como a Coca Cola Femsa, a alimentícia Ceratti e a varejista Koch, bastante representativa no sul do país. 

No gráfico abaixo, veja a distribuição de inquilinos do BTLG11 por seu setor de atuação. 

Inquilinos BTLG11
Inquilinos BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Na tabela abaixo, veja os detalhes sobre os imóveis na carteira do BTLG11 e sua representação quanto à receita total do fundo. 

AtivoABL (m2)VacânciaContrato
Ribeirão Preto, SP57.1430%Multiusuário
Jundiaí, SP100.0280%Multiusuário
SBC, SP460.000 (potencial)-Em desenvolvimento
Femsa Coca Cola, SP19.4150%Atípico - 2029
Guarulhos, SP20.24720.58%Multiusuário
Embu, SP30.5920%Multiusuário
Hortolândia, SP36.0244.53%Multiusuário
BRF Fortaleza, CE23.2740%Atípico 2032
WestRock Araçatuba, SP26.7830%Atípico
Continental Castello Branco, SP18.9400%Típico
Natura São Paulo, SP63.6060%Atípico 2033
Koch Navegantes, SC 9,794 0%Típico 2037
Magna Vinhedo, SP 5.5780%Típico 2025
Ceratti Vinhedo, SP 7.4010%Atípico 2024

 

Negociação e Liquidez BTLG11

No mês de outubro/21 foram registradas 110.599 negociações do BTLG11, totalizando um volume de R$ 87.7 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 3.99 milhões aproximadamente.

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 1.442.436 negociações totais, somando R$ 1.59 bilhão em volume. A média mensal é de aproximadamente R$ 133 milhões. 

No gráfico, veja a evolução das negociações do BTLG11 entre setembro de 2020 e setembro de 2021. 

Negociação e liquidez BTLG11
Negociação e liquidez BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do BTLG11

Os principais riscos do BTLG11 são relacionados ao tipo e prazo de seus contratos de locação.

Tipo e Prazo dos Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

No BTLG11, há um equilíbrio entre contratos típicos - baseados na Lei do Inquilinato- e atípicos, frutos de acordo entre partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.

 
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas. No caso do BTLG11, a maioria delas (48%) é de todo o saldo remanescente até o final do contrato. 

Tipo de multas BTLG11
Tipo de multas BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Assim como o tipo dos contratos, seu prazo é igualmente relevante para a previsão de resultados do fundo.

Considerando a receita contratada, 68% dos contratos do BTLG11 vencem  a partir de 2025,  enquanto 33% vencem até 2024, conforme a imagem abaixo.

Vencimento dos contratos BTLG11
Vencimento dos contratos BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe comentar que o momento da renovação do contrato nem sempre é favorável ao investidor. 

Os resultados de uma negociação são afetados pelo ciclo imobiliário, que em diferentes etapas favorece mais ou menos quem investe. 

Assim, cabe a possibilidade de altas e baixas no preço por metro quadrado, desocupação do imóvel e demora na nova locação, entre outras.  

Por fim, é interessante verificar na imagem abaixo o período revisional dos contratos do Fundo, considerando o percentual de receita contratada. 

Revisionais BTLG11
Revisionais BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Dados do BTLG11

Veja agora as principais informações do BTLG11: 

  • Razão Social: BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 11.838.593/0001-09
  • Gestor: BTG Pactual 
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa - Logística
  • Patrimônio Total  (10/2021): R$ 1.799.822.598,09
  • Taxa de Administração: 0.9% a.a. sobre o valor de Mercado do Fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 06 de agosto de 2010
  • Quantidade de Emissões: 10
  • Número de Cotistas (10/2021): 147.088
  • Número de Cotas do BTLG11: 15.228.960
  • Regulamento do BTLG11
  • Relatório Gerencial  BTLG11
  • BTLG11 Site Oficial (RI)

BTLG11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente emissão de cotas do BTLG11 aconteceu em julho de 2021. Nela, o fator de proporção foi de 0,30918335854. 

Esse fator é aplicado ao número de cotas detidas pelo investidor na data anterior ao anúncio da oferta. 

Assim, a cada 100 cotas detidas,  foi possível adquirir 30 novas ao preço de emissão (R$106,19 cada).  

Dúvidas sobre BTLG11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BTLG11.

Como comprar BTLG11?

A compra de cotas do BTLG11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BTLG11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BTLG11?

O informe de rendimentos do BTLG11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do BTLG11. 

Onde achar o relatório gerencial do BTLG11?

O relatório do BTLG11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BTLG11

Como declarar o fundo imobiliário BTLG11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BTLG11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BTLG11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário BTLG11 investe em imóveis focados no segmento logístico e conta com 15 deles em carteira, considerando a nova aquisição. 

É um fundo com mais de 10 anos de mercado, com uma diversificação adequada para seu patrimônio e rendimentos lineares, e que vem crescendo a cada ano. 

Trata-se de um excelente fundo imobiliário: resiliente, com boas propriedades, gerido por instituição sólida e gerando renda recorrente interessante. 

Sendo assim, vale a pena investir no BTLG11, sempre e quando o preço for adequado. Cuidado para não investir mal em um bom ativo! 

Além disso, lembre-se de que é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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