Nesse momento, os cotistas dos fundos imobiliários de recebíveis, os fundos de papel, passam por um momento de incômodo com a redução dos rendimentos mensais em função do arrefecimento da inflação.
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Com os fundos de tijolos, de uma forma geral, não é diferente, mas por razões distintas.
Ainda há uma recuperação em andamento pós pandemia, salvo alguns segmentos que apresentam sinais mais evidentes de melhora, porém todos ainda são reféns do cenário econômico nacional e internacional incertos.
Na contramão dos cenários citados acima, temos um fundo imobiliário que apresenta uma previsibilidade generosa para esse semestre aos seus cotistas.
O fundo em questão pretende distribuir entre R$ 1,50 e R$ 1,60 por cota nos próximos meses.
Com o preço da cota do fundo no mercado próximo a R$ 124, o dividend yield mensal médio projetado será de aproximadamente 1,3% para os próximos meses.
Com um retorno acima da média para um semestre desafiador, é importante entender os riscos envolvidos nos investimentos do fundo, sendo você atual ou não.
O fundo imobiliário TGAR11 (TG Ativo Real) possui mais de cinco anos de existência e um patrimônio líquido próximo a marca de R$ 1,4 bilhão.
A liquidez média diária de negociação do fundo está acima de R$ 3 milhões.
A gestão do portfólio é feita pela goiana TG Core Asset, criada em 2013.
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Atualmente, o FII possui quase 84 mil cotistas que pagam uma taxa de administração de 1,5% ao ano e taxa de performance de 30% do que exceder 100% do CDI.
A estratégia do fundo está voltada ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários nas regiões norte, centro-oeste e nordeste, em especial nas cidades onde o agronegócio possui relevância.
A resiliência do setor e o potencial de crescimento futuro são fatores importantes para a gestora, uma vez que projetos de desenvolvimento nessas regiões são necessários para acompanhar o crescimento do agronegócio.
O foco dos projetos escolhidos para o fundo está basicamente associado ao mercado residencial, na vertente de loteamento para condomínio aberto ou fechado e incorporação vertical (prédios) e horizontal.
Atualmente, são 199 ativos distribuídos por 108 municípios em 20 estados.
A ideia por trás do portfólio do TGAR11 pressupõe assumir riscos elevados, justamente para conseguir retornos acima da média ao longo do tempo.
O fundo se divide basicamente entre duas estratégias: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Equity.
O primeiro, nesse momento, representa menos de 15% e a tendência é diminuir cada vez mais. A parcela relacionada ao equity é a que possui maior relevância no patrimônio (em torno de 80%).
É importante diferenciarmos essas duas formas de financiamento para que se entenda os riscos associados.
Os CRIs são uma dívida emitida pelo incorporador ou construtora com o objetivo de captar dinheiro para um determinado projeto.
O fundo então compra esse CRI com a promessa de receber um fluxo de caixa mensal futuro, corrigido anualmente por uma taxa de juros fixa e mensalmente por um indexador de preço (IPCA, IGP-M) até o seu vencimento.
Há diversas cláusulas de garantias que são embutidas nesse investimento para proteção do investidor.
No caso de equity (que é a tese do TGAR11), o fundo participa da obra desde o seu início, onde é preciso conseguir as licenças iniciais necessárias na prefeitura da cidade para a construção do empreendimento.
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O sucesso para o fundo nesse negócio está associado ao cronograma da obra se manter fiel desde o início, mesmo com crises econômicas (nacional e internacional), eleições e muitas incertezas acontecendo em paralelo.
Além disso, é fundamental que as vendas aconteçam no ritmo previamente planejado para que o fluxo da receita comece a entrar para o fundo.
Nesse caso, o TGAR11 não possui esse problema, pois os empreendimentos já estão na fase de performance, ou seja, em período de lançamento para venda.
O grande risco para o cotista, portanto, é entrar no final desse ciclo, uma vez que ele não irá durar para sempre.
Uma hora essa receita diminui e será necessário realizar novos investimentos para ter novos fluxos no futuro.
Esse é um ciclo que dura em média quatro anos (da construção até a receita da venda).
No final das contas, o objetivo é que se chegue no momento do lançamento dos imóveis para que as vendas se iniciem e seja um sucesso.
Nossos clientes da GuiaInvest Wealth recebem todas as orientações possíveis sobre FIIs e já sabem o que fazer com TGAR11.
E essa clareza é fundamental para a boa gestão da carteira de fundos imobiliários.
