O investidor de fundos imobiliários já está acostumado a receber mensalmente os rendimentos dos fundos nos quais é cotista.

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Uma prática adotada pelo próprio mercado como estratégia de fomento para essa classe de ativos

No entanto, para esse mês de agosto, os cotistas do TORD11 (Tordesilhas EI FII) tiveram uma surpresa desagradável.

Os 100 mil cotistas do fundo foram comunicados no dia 05 de agosto que não haverá distribuição de rendimentos referente ao mês de julho de 2022, apesar de resultado caixa positivo apurado”.

Para você que é investidor recém chegado aos FIIs, fique sabendo que esse tipo de situação é passível de acontecer com qualquer um.

Por lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir, em forma de dividendos, o mínimo de 95% dos lucros auferidos no semestre, encerrados em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

O fundo citado acima, portanto, não fez nada que não estivesse autorizado em lei.

O que causa surpresa mesmo é que o fundo vinha distribuindo normalmente os rendimentos nos últimos vinte e quatro meses.

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No entanto, a estratégia do fundo, descrita no próprio relatório gerencial e negligenciada por muitos, já dá o tom do que pode acontecer a qualquer momento: 

“O Tordesilhas EI FII busca rentabilizar seu patrimônio com retornos significativamente acima da média do mercado”.

Como não há almoço grátis no mundo dos investimentos, entenda retornos significativos também como a busca por riscos acima da média.

Em fundos imobiliários, esse risco maior se dá pelo simples fato do segmento de atuação escolhido pelo fundo.

O setor de desenvolvimento, por exemplo, é um dos que possui maior risco no ramo imobiliário e é o alvo escolhido para compor o portfólio do TORD11.

Em busca de retornos acima da média, o fundo se associa a empreendimentos em fases iniciais, como loteamento ou em início de obras.

Atualmente, a composição do portfólio está dividida basicamente em investimentos indiretos via outros fundos imobiliários ou em participação direta nos empreendimentos, informada no relatório gerencial do fundo como equities.

Para buscar os retornos acima da média do mercado, o fundo se expõe a maior parte da carteira no setor hoteleiro, reconhecidamente como um dos que mais sofreram com a pandemia e dependente de muitas variáveis para se ter retorno.

Com custos elevados e a inadimplência em alta, a maioria das obras teve de ter seu cronograma refeito, resultando na possibilidade de novos aportes de capital para o seu andamento, além de prejudicar qualquer previsibilidade na distribuição de rendimentos futuros.

Nesse segmento, o repasse de dinheiro para o fundo se dá com a evolução de construção do empreendimento.  

Com o aumento no número de distratos, devido a força tarefa realizada pela gestão de vendas em contratos inadimplentes há mais de 5 meses, é necessário a devolução de parte do capital já recebido pela construtora/incorporadora para que se conclua a quebra dos contratos.

Portanto, devido a necessidade de caixa, o TORD11 vem realizando diversas vendas parciais da carteira investida em outros fundos, além de se desfazer de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

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A chance de estar vendendo as posições nos fundos no prejuízo é grande, dado o cenário de alta da taxa Selic.

Entretanto, não há somente notícias ruins.

Seguindo a sazonalidade do setor, o fundo realizou duas distribuições no mesmo mês totalizando R$ 0,23 (a cota parte da base de R$ 10), repassando todo o lucro obtido no semestre passado.

Isso significou aos cotistas um dividend yield no mês de julho de 2,63%.

Infelizmente, o cotista só vai entender de fato o risco dos seus investimentos quando acontece algum movimento que o evidencia.

E não foi por falta de aviso.

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