HABT11: Fundo Imobiliário Habitat II Vale a Pena?
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HABT11: Fundo Imobiliário Habitat II Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Habitat II (HABT11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 02/09/2021

Fundo Imobiliário Habitat II (HABT11) distribui R$ 1,60 em dividendos por cota no mês de agosto.

Em agosto, o fundo imobiliário HABT11 completou seu segundo ano de distribuições, e entregou R$ 1.60 em dividendos por cota para seus cotistas. 

O valor, em linha com as distribuições realizadas nos últimos 12 meses, representa um dividend yield de 1,22% considerando a cota de fechamento de julho, que foi de r$ 130,80. 

Com essa distribuição, o DY anualizado do Fundo alcança os 15,71%. O rendimento total distribuído pelo Fundo no período foi de R$ 17,83.

Este valor significa um dividend yield de 1,22% sobre o valor de cota no fechamento do mês de julho (R$ 130,80).  O DY anualizado atual do Fundo é de 15,71%. 

Fundo do tipo papel, o HABT11 investe a maior parte de seus recursos em títulos de dívida imobiliária.

Hoje, o Fundo conta com 32 CRIs em carteira e um patrimônio líquido de mais de R$ 532 milhões. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de imposto de renda, deve investir nos melhores fundos imobiliários

Por isso, conhecer as características do HABT11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é HABT11;
  • Rendimentos do HABT11;
  • Resumo da Carteira do HABT11;
  • Liquidez do HABT11;
  • Principais riscos do HABT11;
  • Se o HABT11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Habitat II (HABT11) vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos! 

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O que é HABT11 FII?

O código HABT11 identifica o fundo imobiliário Habitat II, gerido pela  Habitat Capital Partners.

Este fundo imobiliário do tipo papel, que investe a maioria de seus recursos em títulos de dívidas imobiliárias, é administrado pela Vórtx DTVM, responsável por fundos como o TGAR11

Seu objetivo é a aquisição de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Seu diferencial é um enfoque quase exclusivo em carteiras de recebíveis pulverizados, com risco diversificado. 

A carteira apresenta 18 títulos diferentes, principalmente loteamentos e relacionados ao setor de multipropriedade em zonas turísticas consolidadas no país. 

Sua primeira oferta pública aconteceu em julho de 2019 e trouxe ao mercado 2,4 milhões de cotas, vendidas a R$ 100 cada.

Em fevereiro de 2020, o Fundo fez uma segunda captação, através de uma Oferta 476 (destinada somente a investidores profissionais e qualificados). 

Na ocasião, as cotas do HABT11 foram negociadas a R$ 108,65 cada uma, e o Fundo levantou R$ 155,2 milhões. 

Hoje, o patrimônio líquido do HABT11 é de R$ 532,96 milhões e sua participação no IFIX é de 0,675%.

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HABT11 Rendimentos

O HABT11 distribuiu R$ 1,60 em dividendos no mês de agosto de 2021, sendo o rendimento referente ao mês de julho.

Este valor significa um dividend yield de 1,22% sobre o valor de cota no fechamento do mês de julho (R$ 130,80).  O DY anualizado atual do Fundo é de 15,71%. 

O Fundo distribuiu um valor acumulado de R$ 17,83 por cota aos investidores nos últimos 12 meses.

A imagem abaixo detalha os rendimentos mensais do HABT11 desde julho de 2020. 

Rendimentos Mensais HABT11
Rendimentos Mensais HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do HABT11 

A carteira do HABT11 apresenta atualmente 79% de seus recursos investidos em  CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

A gestão do HABT11 divide as alocações e o pipeline do fundo em três estratégias de investimento distintas:

  • Estratégia Core: CRIs com risco pulverizado, como carteiras de recebíveis de loteamentos, condomínios fechados, resorts de multipropriedade, projetos de incorporação vertical, etc;
  • Estratégia Tática: CRIs com relação risco-retorno atrativa visando a diversificação do portfólio ou arbitragem no secundário e FIIs negociados com desconto e potencial de ganho de capital;
  • Liquidez: Recursos aguardando alocação e tranches futuras de operações do portfólio, investidos em Fundos de Renda Fixa, títulos do tesouro e outros instrumentos de liquidez. 

No relatório gerencial, a gestora do HABT11 explica que seu objetivo é manter um percentual inferior a 10% do patrimônio do Fundo na estratégia de liquidez.

A imagem abaixo mostra a alocação de ativos do HABT11 por estratégia. 

Alocação estratégica HABT11
Alocação estratégica HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Além de CRIs, o Fundo investe em cotas de outros FIIs (5%) e mantém 16% de seus recursos em ativos de liquidez, conforme mostra a imagem abaixo.

Carteira HABT11
Carteira HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

A maioria dos CRIs do HABT11 são de loteamentos (52%) e multipropriedades (37%). Os 11% restantes estão divididos entre CRIs de condomínios (2%), incorporação (8%) e condo-hotéis (1%).  

CRIs por segmento HABT11
CRIs por segmento HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Indexador

A alocação de ativos por indexador do HABT11 se divide entre o IPCA (Índices de Preços ao Consumidor Amplo), IGP-M, INCC e ao INPC.

O IPCA e o INPC são medidos mensalmente pelo IBGE. Esses índices consideram os preços – e suas variações – praticados ao consumidor final. 

Sua diferença é a população estudada. O INPC abrange famílias que tenham rendimentos entre 1 e 5 salários mínimos, onde o chefe de família seja assalariado.

Já o IPCA, estuda os efeitos da inflação na população com rendimentos de 1 a 40 salários mínimos, seja qual for sua fonte de renda. 

O IGP-M, por outro lado, é medido todos os meses pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) de maneira independente. 

Esse índice reflete as variações de preços desde matérias-primas até bens e serviços prestados ao consumidor final. 

Também elaborado pela FGV, o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) analisa os custos de construções habitacionais. 

Na tabela abaixo, confira a taxa média dos CRIs do HABT11. 

IndicadorTaxa MédiaPL (%)
IGP-M11,87%27,37%
IPCA11,39%58,38%
INPC9.50%10,53%
INCC12,19%3,71%

Diversificação 

Ao final de março, a carteira do HABT11 apresentava 32 CRIs, com lastro imobiliário em 15 estados brasileiros.

A principal exposição é o CRI Pôr do Sol Urbanizações, que representa 8,3% do patrimônio líquido do Fundo. As 10 maiores exposições somam 51,20% do PL.

A imagem abaixo traz detalhes sobre os CRIs do HABT11, que refletem os investimentos do Fundo na Estratégia Core. 

Diversificação HABT11
Diversificação HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Em sua carteira de FIIs, o HABT11 aprsenta 9 fundos distintos, sendo três deles (RBRY11, VGIP11 e HREC11) parte da estratégia tática e os restantes ativos de liquidez. 

A imagem abaixo mostra a carteira de FIIs do Fundo. 

Carteira FIIs HABT11
Carteira FIIs HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Movimentações

Durante o mês de Julho, o HABT11 alocou R$ 35,94 milhões nos seguintes ativos: 

  •  R$ 3 milhões no Hedge Recebíveis Imobiliários FII (HREC11)
  • R$ 2 milhões no CRI BrDU Urbanismo, com taxa de 11,50% a.a. + IPCA, tranche adicional de operação do portfólio que tem como garantia a cessão fiduciária de recebíveis de loteamentos em Rondonópolis/MT, Luziânia/GO e Imperatriz/MA;
  • R$ 4,65 milhões em séries Sênior e R$ 1,35 milhão em séries subordinadas do CRI Edifício SKY, com taxa de 11,50% a.a. + IPCA e 15,94% a.a. + IPCA, que tem como garantia a cessão fiduciária de recebíveis de incorporação vertical em Diadema – SP; 
  • R$ 1,94 milhão no CRI Allure Residence, com taxa de 10,50% a.a. + IPCA, com garantia de cessão fiduciária de recebíveis de incorporação vertical em Santo André – SP;
  •  R$ 9 milhões no CRI Bussolaro Empreendimentos, com taxa de 12,50% a.a. (pré-fixada), operação que tem como garantia a cessão fiduciária dos recebíveis de quatro loteamentos abertos no Mato Grosso; e
  •  R$ 14 milhões no CRI Serra Dourada Residencial, com taxa de 14,50% a.a. (pré-fixada), operação lastreada na cessão dos recebíveis de dois loteamentos em Sorriso – MT. 

Ainda em julho, foi realizado o pré-pagamento da menor posição do portfólio (o CRI Residencial Buena Vista), no valor de R$ 38,3 mil (0,01% do PL do Fundo). 

No relatório gerencial do mês, a gestora informa ter um pipeline de R$403 milhões em 16 operações de CRIs com taxa média de 9,88% a.a. + inflação/CDI. 

Além disso, comenta ainda o pipeline de R$121,88 milhões para operações que já constam no portfólio e que deverão ser liquidadas conforme avanço de obras e/ou vendas. 

A taxa média é de 11,48% a.a. + inflação.

Deste pipeline, R$ 212,44 milhões tem liquidação prevista até Novembro deste ano.

Negociação e Liquidez HABT11

No mês de  julho/21 foram negociadas 579.456 cotas do HABT11, totalizando um volume aproximado de 73 milhões. 

A média diária no período foi de 3,47 milhões aproximadamente. 

O valor médio por cota fechou em R$ 126,02, registrando mínima de R$ 121,29 e máxima de R$ 130,81. 

No gráfico abaixo, veja a evolução do volume de negociações do HABT11 desde seu início.

Riscos do HABT11

Os principais riscos do HABT11 são relacionados à concentração e ao risco de crédito.

Risco de Concentração

O risco de concentração considerada a quantidade de ativos presente na carteira de um fundo de papel, mas também: 

  • A classe e a localização desses ativos;
  • Concentração por devedor;
  • Indexadores atrelados aos papéis.

Atualmente com 32 CRIs em carteira, o BCRI11 apresenta boa diversificação. Sua maior posição representa 8,3% do patrimônio do Fundo. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do HABT11. Esses títulos são lastreados em imóveis reais ou contam com outras garantias, que são tomadas em pagamentos se existe inadimplência. 

A gestão do fundo foca em CRIs com risco pulverizado, onde existem vários devedores e não apenas um. Assim, o risco é minimizado. 

Caso os pagamentos não sejam efetuados, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão das garantias em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo.

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Dados do HABT11

Veja agora os dados do HABT11: 

  • Razão Social: Fundo Imobiliário Habitat II
  • CNPJ: 30.578.417/0001-05
  • Gestor: Habitat Capital Partners
  • Público Alvo: Investidores em Geral 
  • Segmento: Gestão Ativa – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido  (07/21): R$ 532.966.072,73
  • Taxa de Administração: 0,20% a.a (ao ano)
  • Taxa de Gestão: 1,10% a.a.
  • Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder 100% do CDI 
  • Início do Fundo:29 de julho de 2019
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (07/21): 33.524
  • Número de Cotas do HABT11: 5.412.107
  • Regulamento do HABT11
  • Relatório Gerencial  HABT11
  • HABT11 Site Oficial (RI)

HABT11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário HABT11 ainda não teve ofertas com subscrição. Após o IPO, o fundo efetivou apenas uma distribuição de cotas destinada a investidores profissionais, em fevereiro de 2020. 

Dúvidas sobre HABT11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o HABT11.

Como comprar HABT11?

A compra de cotas do HABT11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (HABT11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do HABT11?

O informe de rendimentos do HABT11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Acesse a aba ‘Relatórios’ e selecione “Informes”. 

Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do HABT11?

Disponibilizei o relatório gerencial do HABT11 neste mesmo artigo, na seção dados do HABT11

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo., acessando a aba ‘Resultados’ e então “Relatório Gerencial”. 

Como declarar o fundo imobiliário HABT11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário HABT11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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HABT11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário HABT11 investe essencialmente em CRIs de risco pulverizado, focando em loteamentos localizados em cidades em desenvolvimento e multipropriedades em lugares estratégicos do turismo. 

O HABT11  traz uma carteira que assume maior risco, com taxa média atrativa e boa diversificação, que vem gerando rendimentos interessantes e competitivos e vem atravessando a crise sem grandes problemas. 

Embora suas operações sejam consideradas de maior risco, como explico neste artigo, o HABT11 é um Fundo Imobiliário que vale a pena ter em carteira. 

Mas, não a qualquer preço! Cuidado para não investir mal em um bom ativo. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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