HABT11: Fundo Imobiliário Habitat II Vale a Pena?
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HABT11: Fundo Imobiliário Habitat II Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Habitat II (HABT11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 12/01/2021

Fundo Imobiliário Habitat II (HABT11) fecha março com desvalorização de -22,30% da cota. 

Março foi um mês desafiador para os fundos imobiliários, que viram suas cotas caírem vertiginosamente com a crise iniciada pela pandemia do coronavírus. 

O fundo imobiliário HABT11, no auge de seus sete meses de operação, não escapou ileso. 

A cota de fechamento no mês ficou em R$ 89,20, uma queda de -22,30% em relação a fevereiro, quando a cota bateu os R$ 114,80. 

A gestão do fundo se mantém positiva, porém cautelosa. Os recursos captados na 2ª emissão, finalizada em fevereiro, permanecem aguardando alocação, em ativos de liquidez. 

Segundo o gestor, a decisão é baseada na necessidade de preservar uma posição robusta de caixa, de olho em oportunidades que possam ser geradas pelo cenário atual. 

Fundo do tipo papel, o HABT11 investe a maior parte de seus recursos em títulos de dívida imobiliária.

Hoje, conta com 18 ativos distintos e um patrimônio líquido de mais de R$ 383 milhões. Sua participação no IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa) é de 0,538%.

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de imposto de renda, deve investir nos melhores fundos imobiliários

Por isso, conhecer as características do HABT11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é HABT11;
  • Rendimentos do HABT11;
  • Resumo da Carteira do HABT11;
  • Liquidez do HABT11;
  • Principais riscos do HABT11;
  • Se o HABT11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Habitat II (HABT11) vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos! 

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O que é HABT11 FII?

O código HABT11 identifica o fundo imobiliário Habitat II, gerido pela  Habitat Capital Partners

Este fundo imobiliário do tipo papel, que investe a maioria de seus recursos em títulos de dívidas imobiliárias, é administrado pela Vórtx DTVM, responsável por fundos como o TGAR11

Seu objetivo é a aquisição de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Seu diferencial é um enfoque quase que exclusivo em carteiras de recebíveis pulverizados, com risco diversificado. 

A carteira apresenta 18 títulos diferentes, maiormente relacionados ao setor de multipropriedade em zonas turísticas consolidadas no país. 

O HABT11 é um fundo novo, com apenas 7 meses de operação. Sua primeira oferta pública aconteceu em julho de 2019 e trouxe ao mercado 2,4 milhões de cotas, vendidas a R$ 100 cada. 

Em março de 2020, o patrimônio líquido do fundo superava os R$ 383,3 milhões. 

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HABT11 Rendimentos

O HABT11 distribuiu R$ 0,83 em dividendos em março de 2020. O valor significa 0,93% sobre o valor de cota no fechamento do mês, que foi de R$ 89,20. 

Desde seu início (julho/19), os rendimentos mensais do HABT11 somaram R$ 6,51, o correspondente a 7,29% do valor da cota em março. 

Considerando o valor da primeira emissão (R$100), o Dividend Yield (DY) acumulado é de 9,77%. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos do HABT11 desde seu início. A tabela mostra ainda do Dividend Yield mensal e anualizado, com base no preço de cota do IPO. 

PeríodoDividendo (R$)DY MensalDY anualizado
Ago/190,490,49%5,61%
Set/190,610,61%7,32%
Out/190,780,78%8,55%
Nov/190,780,78%9,83%
Dez/190,930,93%11,72%
Jan/201,291,29%14,78%
Fev/200,800,80%11,20%
Mar/200,830,83%9,51%
Acumulado6,516,51%9,77%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Cabe comentar que a primeira distribuição de rendimentos do fundo aconteceu em setembro de 2019, no valor de R$1,10. Ela se refere aos dividendos dos meses de agosto e setembro. 

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Resumo da Carteira do HABT11 

A carteira do HABT11 é composta em maior parte por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles. 

Na prática, esses papéis são como empréstimos, gerando pagamento de juros aos investidores periodicamente ou em seu vencimento. 

Em março de 2020, a carteira do HABT11 apresenta 18 diferentes CRIs, o que corresponde a 56,51% de seu patrimônio líquido (PL). 

O restante de seus recursos estão alocados momentaneamente em dois fundos: o FII RBR Private (RBRY11) e o Fundo de Renda Fixa Caixa Soberano. Esses investimentos totalizam 43,49% do PL do fundo. 

Captados na segunda emissão de cotas, que finalizou a finais de fevereiro, esses recursos aguardam sua alocação futura em CRIs. 

No gráfico abaixo, veja a alocação de ativos do HABT11. Os 40,41% discriminados como Liquidez da 2ª emissão correspondem ao Fundo Soberano, ativo de liquidez principal no portfólio.  

Alocação de Ativos HABT11
Alocação de Ativos HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Indexador

A alocação de ativos por indexador do HABT11 se divide entre o IPCA (Índices de Preços ao Consumidor Amplo), IGP-M e ao INPC.

O IPCA e o INPC são medidos mensalmente pelo IBGE. Esses índices consideram os preços – e suas variações – praticados ao consumidor final. 

Sua diferença é a população estudada. O INPC abrange famílias que tenham rendimentos entre 1 e 5 salários mínimos, onde o chefe de família seja assalariado.

Já o IPCA, estuda os efeitos da inflação na população com rendimentos de 1 a 40 salários mínimos, seja qual for sua fonte de renda. 

O IGP-M, por outro lado, é medido todos os meses pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) de maneira independente. 

Esse índice reflete as variações de preços desde matérias-primas até bens e serviços prestados ao consumidor final. 

O principal indexador utilizado no HABT11 é o IGP-M, que responde por 62,39% da carteira, como se vê no gráfico abaixo. 

Alocação por Indexador HABT11
Alocação por Indexador HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

A taxa de juros média de aquisição ao ano, ponderada pelo valor dos CRIs, corresponde a: 

  • IGP-M: 13,09%
  • IPCA: 11,11%
  • INPC: 11,80%

Diversificação 

Ao final de março, a carteira do HABT11 apresentava 18 CRIs, com lastro imobiliário em 10 estados brasileiros, nas regiões Sul, Sudeste, Centro-Oeste e Nordeste. 

A maior parte dos títulos em carteira são do segmento de multipropriedade, em regiões de grande afluência turística. A carteira ainda tem títulos sobre loteamentos condomínios residenciais. 

A maior exposição corresponde a 6,91% do patrimônio líquido (PL) do fundo. Trata-se de um CRI sobre o Resort do Lago, complexo turístico localizado em Caldas Novas, Goiás. 

As 5 principais exposições somam 24,45% dos recursos do fundo. Observando as 10 principais, chegamos a  40,10% do patrimônio líquido. 

É uma concentração bastante aceitável em um fundo desse tipo. No entanto, apenas pouco mais de 56% dos recursos da carteira do HABT11 correspondem a CRIs atualmente. 

A taxa média geral sobre os 18 CRIs é de 12,40%, com um duration médio de 2,7 anos. 

Em relação ao percentual de obras concluídas, temos a média geral de 74%. Para as vendas, a média é de 78%.

Na tabela abaixo, veja o detalhamento dos 18 CRIs que compõem a carteira do HABT11. 

Ativo EmissorTaxaIndexadorVencimento% PLObras Vendas
Resort do LagoFortesec12%
14%
IGP-Mabr/27
jun/27
6,91%66%66%
My MabuFortesec13,68%
22,32%
IGP-Mago/236,63%91%80%
Gramado Buona Vitta Resort SpaFortesec9,50%IPCAmai/256,08%31%67%
Solar das Águas Park ResortFortesec9,5%
16,64%
IGP-Mnov/255,02%64%89%
Residencial Monte LíbanoFortesec11,80%INPCnov/294,81%100%100%
Ondas Praia Resort IIFortesec10,55%IGP-Mmar/274,43%70%98%
Solar Pedra da IlhaFortesec11,25%
18,91%
IPCAset/243,75%56%67%
Urbanes EmpreendimentosFortesec11,50%
15,54%
IGP-Mjul/262,83%87%60%
Maui Home Club & HealthFortesec12,68%IPCAjun/272,28%100%63%
Thermas São Pedro Park ResortFortesec12%IGP-Mago/262,36%23%75%
Ibis Style São Paulo DowntownFortesec11,32%IGP-Mnov/222,16%100%91%
Gramado BVFortesec12%IPCAfev/261,74%91%97%
Olímpia Park ResortFortesec8%IPCAfev/261,54%100%95%
EldoradoFortesec14%IGP-Mjul/291,53%81%57%
Wyndham Gramado Termas Resort & SpaFortesec16%IPCAmai/241,05%99%95%
Grupo CEMCibrasec10,50%
11,28%
IGP-Mabr/27
out/33
1,12%99%83%
Loteamento TerrazulFortesec10,50%
11,10%
IGP-Mjun/291,32%100%74%
Carvalho LoteamentosFortesec11,10%
16,15%
IGP-Mmai/27
mai/29
0,94%67%51%
Overview da carteira de CRI12,4%
Duration Médio:2,7 anos74%78%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez HABT11

No mês de março de 2020 foram negociadas 483.571 cotas do HABT11, totalizando um volume de 47,27 milhões. Esse é o maior volume de negociações do fundo desde seu IPO, em julho de 2019. 

A média diária no período foi de 2,62 milhões aproximadamente. 

O valor médio por cota fechou em R$97,76, registrando mínima de R$ 75,61 e máxima de R$ 113,75. 

No gráfico abaixo, veja a evolução das negociações do HABT11 desde seu início. A imagem mostra ainda a variação do preço de cota, em vermelho. 

Negociação e Liquidez HABT11
Negociação e Liquidez HABT11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do HABT11

Os principais riscos do HABT11 são: Liquidez, concentração, crédito e os riscos próprios do setor de atuação. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o HABT11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 2,62 milhões ao dia em março/20), não existem garantias sobre o preço ou tempo para venda. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de papel, como é o caso do HABT11, esse risco é avaliado analisando a distribuição de capital entre ativos em busca de concentrações entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

A carteira do HABT11 tem uma alta exposição em títulos relacionados à ativos em zonas turísticas.

Sua maior posição é o CRI sobre o complexo Resort do Lago, que responde por 6,91% do patrimônio no fundo. 

Cabe ressaltar porém, que o risco é pulverizado entre diversos de investidores.

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do HABT11. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

A gestão do fundo foca em CRIs com risco pulverizado, onde existem vários devedores e não apenas um. Assim, o risco é minimizado. 

Caso os pagamentos não sejam efetuados, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão das garantias em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo.

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Dados do HABT11

Veja agora os dados do HABT11: 

  • Razão Social: Fundo Imobiliário Habitat II
  • CNPJ: 30.578.417/0001-05
  • Gestor: Habitat Capital Partners
  • Público Alvo: Investidores em Geral 
  • Segmento: Gestão Ativa – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido (03/2020): R$ 383.339.559,07
  • Taxa de Administração: 0,20% a.a (ao ano)
  • Taxa de Gestão: 1,30% a.a.
  • Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder 100% do CDI 
  • Início do Fundo:29 de julho de 2019
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (03/2020): 9.564
  • Número de Cotas do HABT11: 3.828.572 
  • Regulamento do HABT11
  • Relatório Gerencial  HABT11
  • HABT11 Site Oficial (RI)

HABT11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário HABT11 ainda não teve ofertas com subscrição. Após o IPO, o fundo efetivou apenas uma distribuição de cotas destinada a investidores profissionais, em fevereiro passado. 

Dúvidas sobre HABT11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o HABT11.

Como comprar HABT11?

A compra de cotas do HABT11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (HABT11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do HABT11?

O informe de rendimentos do HABT11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Acesse a aba ‘Relatórios’ e selecione “Informes”. 

Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do HABT11?

Disponibilizei o relatório gerencial do HABT11 neste mesmo artigo, na seção dados do HABT11

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo., acessando a aba ‘Resultados’ e então “Relatório Gerencial”. 

Como declarar o fundo imobiliário HABT11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário HABT11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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HABT11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário HABT11 investe essencialmente em CRIs de risco pulverizado, focando em multipropriedades em lugares estratégicos do turismo e em loteamentos e condomínios residenciais em cidades em desenvolvimento. 

Ele traz uma carteira em construção, com taxa média atrativa e rendimentos mensais competitivos.  

No entanto, o fundo opera há 7 meses. E sua gestora, embora venha se mostrando competente, tem apenas pouco mais de 3 anos no mercado. 

Além disso, tem uma concentração importante em CRIs canalizadas para o setor turístico. 

Com os efeitos da recente crise do coronavírus atingindo em cheio o mercado, é a hora de provar a resiliência. 

Assim, o HABT11 não é um fundo que eu recomende neste momento

Existem outros fundos imobiliários focados em CRI no mercado. Até pagando mais! O BCRI11, sobre o qual falei há alguns dias, é só um deles. 

Agora, me conte: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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