O Habitat 2 (HABT11) é um fundo imobiliário de papel de alto risco, mas também de alto potencial de retorno.
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O fundo investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) estruturados por eles mesmos.
São CRI pulverizados, com lastro em financiamento imobiliário de projetos de incorporação.
Esse tipo de CRI é considerado de alto risco pois ele tem como devedor final uma pessoa física (bem mais suscetível a calote do que uma grande empresa), além do risco de desenvolvimento da obra e das vendas do empreendimento.
Isso até pode ter um cheiro de crise do subprime de 2008, mas fique tranquilo que não é para tanto.
É importante entender que o risco por si só não é ruim.
Se você souber lidar, ele pode ser minimizado enquanto o seu retorno permanece elevado.
O fundo se defende do risco, entre outras formas, por meio de uma alta relação entre a garantia exigida e o empréstimo feito.
O gestor gosta de exemplificar que se de 100 clientes, 40 deixarem de pagar, ainda assim os CRIs continuarão adimplentes e a operação do fundo não seria afetada.
Como isso é possível?
A gente só conhece mesmo o ativo que estamos investindo quando somos capazes de explicar como o fundo ganha dinheiro.
Então lá vai a minha versão, para que você entenda e depois possa passar o SEU conhecimento adquirido adiante.
O que a gestora faz, no frigir dos ovos, é emprestar dinheiro.
Mas para quem?
A gestora procura incorporadores que já estejam com o projeto em andamento, ou seja já investiram um bom dinheiro no negócio, já estão vendendo e com construção também avançada.
Por que essa incorporadora pegaria esse dinheiro emprestado?
Pense numa incorporadora que já vendeu 400 unidades e está recebendo este valor a prazo dos clientes.
Digamos que sejam R$ 1 mil por mês de cada unidade, então ela vai receber R$ 400 mil mensais.
Acontece que ela gasta bem mais do que isso para tocar a construção. É daí que vem o interesse da incorporadora no que a gestora vai oferecer.
De um lado a gestora vai oferecer dinheiro para a incorporadora terminar a obra e de outro vai ficar com parte relevante desses 400 mil por mês.
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Quanto dinheiro o fundo vai emprestar?
O quanto a gestora vai dar de dinheiro para a incorporadora precisa ser o suficiente para ela terminar a obra.
Ela é esperta o suficiente para não correr o risco de colocar dinheiro em um negócio que pode não terminar.
Como o fundo libera o dinheiro?
A gestora não libera todo o dinheiro de uma vez só.
Ela vai liberando de acordo com o andamento da obra.
Basicamente ela vai medir o quanto de obra foi feito no mês e vai liberar o equivalente ao que foi gasto nela. Isso vai se repetir todos os meses até o fim.
Portanto se der qualquer problema no negócio, uma parte do dinheiro sequer foi alocado no negócio.
Como o fundo recupera o seu dinheiro?
Ficando com uma parte relevante daqueles R$ 400 mil por mês.
Aqui é que está uma parte interessante de como a gestora minimiza os riscos do CRI.
Primeiro que esses 400 mil por mês passam a ser pagos não mais na conta da incorporadora, e sim numa outra conta controlada pelo próprio CRI.
Daqueles 400 que entram, 300 ficam com o CRI e 100 vão para a incorporadora.
Ele não fica com todos os 400 mil para alinhar o interesse do incorporador em manter a inadimplência controlada e resolver por si quando fugir ao controle, já que qualquer inadimplência vai ser suportada pelo incorporador antes de atingir o CRI.
Imagine que dos 400, só 360 tenham sido pagos.
Nesse cenário o CRI recebe a sua parcela de 300 integralmente e a incorporadora recebe apenas 60 dos 100 que deveria.
Ou seja, uma inadimplência de 10%, significa uma redução de 40% no recebimento da incorporadora.
Isso vai fazê-la correr atrás desses devedores e regularizar a situação imediatamente.
Agora imagine se fosse diferente e o CRI ficasse com os 400 todos para ele. Se houvesse inadimplência, qual seria o incentivo da incorporadora em regularizar os devedores, já que ela não receberia nada desse valor recuperado?
Ainda existem vários outros dispositivos de segurança que a gestora utiliza nos seus CRI para lidar com os riscos desse negócio, como fundo de reserva e garantias adicionais.
Mas enfim, é isso que ela faz para ganhar dinheiro.
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Agora voltando a falar do fundo propriamente dito: ele é relativamente recente, já que fez seu IPO no final de julho de 2019.
Mas é importante dizer que a gestora tem um outro fundo que faz a mesma coisa que está no mercado desde 2017, portanto sua estratégia já pode ser acompanhada a bastante tempo.
Depois do IPO, em 6 meses todo o recurso captado já tinha sido alocado em CRI como os explicados aqui.
Em janeiro deste ano, o fundo fez nova captação no mercado, que na prática foi finalizada só no final de fevereiro.
Foi bem quando começou a ficar óbvio o tamanho da bronca chamada coronavírus que teríamos pela frente.
De forma conservadora o gestor esperou para entender melhor o que viria pela frente antes de sair alocando esse novo recurso. Isso explica por que 25% do patrimônio do fundo ainda está em renda fixa, aguardando uma alocação mais adequada.
Coisa que volta e meia é motivo de reclamação de alguns cotistas.
Eu sempre digo, é melhor ficar de fora de bons negócios do que dentro de maus.
Concluindo: o fundo é bom, entrega resultado e passou muito bem pela crise até agora, com uma carteira considerada arriscada, sem ter problemas.
Apesar da qualidade do fundo, hoje há coisa melhor, mais barata e com menos riscos no radar.
HABT11 é muito interessante, mas a baixa liquidez gera aquela clássico problema do tamanho da porta de entrada (e saída).
Exige algum estômago do investidor.
O segredo é pagar pouco por FII bom.
O resto é o resto.
