RBRP11: Fundo Imobiliário RBR Properties Vale a Pena?

Fundo imobiliário RBRP11 anuncia venda de dois conjuntos por R$ 5,83 milhões. Ganho de capital estimado da operação é de R$ 0,07 por cota. 

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O fundo imobiliário RBRP11 investe em lajes corporativas localizadas nas principais regiões de negócios do país. 

No mês de junho (11), o Fundo Imobiliário RBRP11 divulgou um Fato Relevante onde comunicou a venda dos conjuntos 131 e 132 do Ed. Mykonos, localizados na Vila Olímpia, SP.

A operação tem valor total de R$ 5,83 milhões. O acordo prevê um sinal de R$ 1,5 milhão e saldo restante pago em 60 parcelas com juros de 9% ao ano. 

Considerando o recebimento de todas as parcelas, a gestão estima o ganho de capital em R$ 0,07 por cota, equivalente a uma Taxa Interna de Retorno de 11,13%. 

De acordo com a gestora, o desinvestimento está em linha com a estratégia de renovação de seu portfólio e foco em ativos onde a gestão tenha controle do condomínio.

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do RBRP11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

• O que é RBRP11;
• Rendimentos do RBRP11;
• Resumo da carteira do RBRP11;
• Liquidez do RBRP11;
• Principais riscos do RBRP11;
• Se vale a pena investir no RBRP11. 

Leia até o final e descubra se o RBRP11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é RBRP11 FII?

RBRP11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário RBR Properties, gerido pela RBR Asset Management e administrado pela BRL Trust. 

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo com estratégia de investimento híbrida. 

Embora a maior parte de seus recursos seja destinada aos imóveis, ele investe em cotas de outros fundos e em desenvolvimento imobiliário. 

Com o aluguel e venda desses ativos, o RBRP11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas e eventual ganho de capital.

O RBRP11 foi constituído em 2015 e realizou três Ofertas 476, destinadas somente a investidores profissionais e qualificados. 

A oferta pública para investidores em geral chegou apenas em 2019, e gerou uma captação de R$ 480 milhões com cotas comercializadas a R$ 87,45 com taxas. 

Uma nova emissão (5 ͣ) veio em 2021, finalizando-se em abril passado. Com cotas vendidas a R$ 88,27 foram captados R$ 321,6 milhões. 

Ao final de maio de 2021, o  patrimônio líquido do fundo RBRP11 alcançava R$ 1,05 bilhão. Sua participação no IFIX era de 1,029%.  

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RBRP11 Rendimentos

Em maio, o Fundo distribuiu rendimentos de R$ 0,32 por cota. Esse valor equivale a 135,71% do CDI. 

O dividend yield é equivalente a 4,49% a.a. considerando a cota de mercado no fechamento de maio (R$ 87,23) e 4,52% a.a. sobre a cota patrimonial. 

Entre jun/20 e maio/21, os rendimentos médios gerados pelo Fundo foram de R$ 0,43. Na imagem abaixo, confira a composição dos rendimentos do RBRP11.

Note que os rendimentos mensais do RBRP11 foram de R$ 0,52 por cota nos três primeiros meses do ano e sofreram queda em abril e maio. 

Os proventos foram afetados pelo valor alocado em caixa após a 5ª emissão de cotas, finalizada em abril. 

A maior parte do montante (78%) já estava comprometida com o pagamento final do empreendimento River One, em junho. 

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Resumo da Carteira do RBRP11

Ao final de maio de 2021, o Patrimônio Líquido do Fundo era principalmente composto por seus 11 ativos imobiliários. 

A imagem abaixo mostra a composição completa do PL do Fundo. 

Na data, o Fundo ainda mantinha boa parte dos recursos captados na última emissão de cotas, encerrada em abril. 

O cenário mudará em breve, já que o pagamento do recentemente adquirido Edifício River One tomará aproximadamente 78% do montante. 

A carteira do Fundo é estruturada com base em quatro pilares estratégicos: 

• Core (70% a 100% do PL): Investimento direto em imóveis ou FII exclusivo com ênfase nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro;
• Tática (0% a 30% do PL): Via FIIs listados, buscando “arbitragens” para ganho de capital;
• Liquidez (0% a 20% do PL): Renda Fixa, LCIs, CRIs;
• Desenvolvimento/Retrofit (0% a 10% do PL): Direto ou via FIIs, quando identificadas oportunidades de construir muito abaixo do preço que o mercado negocia os ativos no público/privado.

A imagem abaixo detalha a carteira do Fundo em maio/21 por participação do ativo no PL do Fundo e estratégia de investimento. 

É interessante comentar que certos planos para a carteira são detalhados no relatório de maio. 

A gestora comenta as negociações de um terreno na Vila Olímpia (SP) e prevê um primeiro projeto de desenvolvimento comercial no RBRP11. 

Também afirma acreditar que o projeto de desenvolvimento no pipeline será um gerador de alfa -  rendimento acima do esperado pelo mercado - para o Fundo ao longo do tempo. 

Carteira de Imóveis

Até maio, a carteira de imóveis do RBRP11 é composta por 11 ativos, sendo 9 edifícios comerciais e 2 instituições de ensino. A posição considera a Torre River One.

Dois desses imóveis estão localizados na cidade do Rio de Janeiro e os demais em São Paulo, capital.

A tabela abaixo mostra os imóveis do RBRP11 e seu percentual em relação à receita do Fundo. Não contempla a venda de parte do Edifício Mykonos, ocorrida em junho. 

A maior exposição do portfólio é a Torre River One, em São Paulo, que hoje gera 32% das receitas do FII. 

Adquirido em dezembro de 2020, a aquisição está em fase final. Segundo o relatório de maio, seu HABITE-SE já foi emitido e mais de 98% das obras estão concluídas. 

A transação foi estruturada para gerar renda imobiliária para o fundo de 7% ao ano desde o primeiro desembolso. 

Após o pagamento final, a renda mínima garantida durará 15 meses.

No relatório de maio, a gestão comenta que já está em contato com interessados na locação. 

Sua previsão é de ocupação de 100% em até 12 meses após a entrega do imóvel. Nenhum contrato foi firmado até a data de publicação deste artigo.

Carteira de Fundos Imobiliários

A carteira de Fundos Imobiliários do RBRP11 representa 18,7% de seu patrimônio investido. 

A principal exposição do RBRP11 em Fundos Imobiliários é no Fundo RBRL11, também gerido pela RBR Asset. 

O RBRP11 detém 29% das cotas do RBRL11, e representa 15,8% do capital investido pelo Fundo. 

O RBRL11 é fundo de tijolo, focado em imóveis logísticos. Em abril, os rendimentos do Fundo foram de R$ 0,70 por cota com um DY de 8,21%. 

Outros Fundos, como XPML11, TEPP11 e TRTN11, respondem juntos por 2,9% dos investimentos do RBRP11. 

Negociação e Liquidez RBRP11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em maio de 2021 foram registradas 79.038 negociações de cotas do RBRP11, totalizando um volume aproximado de R$ 74,75 milhões. 

A média diária do período foi de cerca de R$ 3,39 milhões.

Entre junho/20 e maio/21, o total de negociações do fundo foi de 841.887, o correspondente a aproximadamente R$ 833,6 milhões. 

Em média, o volume mensal foi de R$ 69,46 milhões durante o período, o que leva a uma média diária aproximada a R$ 3,15 milhões.

A imagem abaixo mostra a evolução das cotas do RBRP11 entre outubro de 2019 e maio de 2021. 

Riscos do RBRP11

Os principais riscos do RBRP11 são: a vacância, a concentração, o prazo dos contratos e o risco dos inquilinos.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

• Vacância física, contada em área desocupada; e 
• Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

Ao final de maio de 2021, O RBRP11 apresentava vacância física de 10% e vacância financeira de 7%. 

A imagem abaixo mostra a evolução da vacância do RBRP11 entre junho de 2020 e maio de 2021. 

Riscos dos Contratos

O tipo, prazo de vencimento e outros detalhes dos contratos são informações relevantes para a previsão de resultados do fundo. 

A maior parte dos contratos de aluguel do RBRP11 (53%) são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações estruturadas.

Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos, que costumam ser mais longas.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia de renda. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.

Os demais contratos do Fundo (47%) são típicos, enquadrados dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91). 

Contratos típicos trazem como característica principal a revisão de valores anual, seguindo um índice de reajuste, como o IPCA ou o IGP-M. 

Cada tipo de contrato favorece mais ou menos o investidor de acordo com o momento do ciclo imobiliário em que aconteçam as revisões e vencimentos de contratos. 

No RBRP11. 29,2% de seus contratos vencem entre 2021 e 2024. Os 70,8% restantes, a partir de 2025. 

A imagem abaixo mostra os vencimentos de contratos do RBRP11 (70,8% a partir de 2025).

Quanto às revisionais, as maiores concentrações estão em 2023 (19,7%) e 2025 (51,3%), conforme mostra a imagem abaixo. 

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

É natural que os Fundos Imobiliários busquem minimizar este risco com diversificação de inquilinos e garantias contratuais. 

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também: 

• Localização dos ativos;
• Inquilinos;
• Prazos e tipos de contrato. 

A maior exposição do Fundo é o Edifício River One, que em maio/21 respondia por 32,7% dos recursos investidos pelo RBRP11.

Risco Potencial de Conflitos de Interesses

A gestora e a administradora do FII RBRP11 exercem as mesmas funções em outros fundos imobiliários, o que pode colocá-las em uma potencial situação de conflito de interesses. 

Hoje, mais de 15% dos recursos investidos pelo RBRP11 estão alocados em outro fundo gerido e administrado pelas entidades. 

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Dados do RBRP11

Agora que você já conhece tudo sobre o RBRP11, confira seus dados oficiais:

• Razão Social: RBR Properties Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 21.408.063/0001-51
• Gestor: RBR Asset Management 
• Público Alvo: Investidores em geral
• Segmento: Renda - Outros 
• Patrimônio Líquido  (04/2021): R$ 1.055.098.676,95
• Taxa de Administração:  1,12% ao ano
• Início do Fundo: Novembro 2019
• Quantidade de Emissões: 5
• Número de Cotistas (04/2021): 88.346
• Número de Cotas do RBRP11: 12.179.186,94
• Regulamento do RBRP11
• Relatório Gerencial  RBRP11
• RBRP11 Site Oficial (RI)

RBRP11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última oferta pública de distribuição de cotas do RBRP11 finalizou em abril de 2021. Na ocasião, o fator de proporção aplicado foi de 0,46360827160. 

Na prática, para cada 100 cotas que possuía na data de anúncio da emissão, o cotista pode adquirir 46 novas cotas. 

Veja abaixo as emissões com oferta de subscrição do RBRP11: 

• Quarta emissão de cotas RBRP11: 04/12/2019
• Quinta emissão de cotas RBRP11: 19/02/2021

Dúvidas sobre RBRP11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBRP11.

Como comprar RBRP11?

A compra de cotas do RBRP11 é feita através de uma corretora de valores. 

Para isso, é preciso: 

• Abrir sua conta;
• Transferir o montante que deseja investir para ela;
• Buscar o fundo por seu código (RBRP11, neste caso);
• Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
• Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RBRP11?

O informe de rendimentos do RBRP11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo. 

Onde achar o relatório gerencial do RBRP11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do RBRP11. 

Consulte a aba Informações aos investidores > Relatórios.

Como declarar o fundo imobiliário RBRP11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.

RBRP11 Vale a Pena?

O RBRP11 é um fundo de tijolo com uma estratégia de investimentos híbrida e que acumula um patrimônio superior ao R$ 1 bilhão. 

Trata-se de um fundo com uma carteira de imóveis interessante, que vem marcando baixos índices de vacância e geram rendimentos recorrentes. 

Mas, a carteira do RBRP11 não se resume apenas a ‘tijolo’. O Fundo investe em outros FIIs, e promete desenvolvimento para um futuro não muito distante. 

Hoje, a maior exposição é em outro fundo gerido pela casa, o RBRL11. 

A posição faz sentido pensando em liquidez e desinvestimento parcial. Já chegou a ocupar 26,5% da carteira do Fundo, e hoje está reduzida a 15,8%. 

Seja como for, o futuro do Fundo está atrelado ao Edifício River One, que hoje representa mais de 32% da carteira.

Esse ativo chega ao mercado sem nenhum contrato de locação assinado. É preciso ver como o mercado se comporta. 

A perspectiva da gestora é positiva. Ela afirma que prevê locação completa nos primeiros 12 meses após a entrega. 

Cabe comentar que a renda mínima gerada pela operação é de 15 meses e trata-se de um imóvel AAA muito próximo da principal região de negócios de São Paulo.

No entanto, ele fica do outro lado do Rio Pinheiros, na margem contrária à Avenida Faria Lima. Trata-se de um detalhe que faz alguma diferença para as lajes na cidade. 

Além disso, os negócios em São Paulo se movimentam também em outras regiões. Há várias entregas para a região da Av. Chucri Zaidan até 2023, e o mercado volta os olhos para além da Faria Lima. 

Há ainda outras questões. 

Afetada pela pandemia, a taxa de vacância das lajes corporativas em São Paulo fechou 2020 em torno de 18% e vem subindo em 2021. O primeiro trimestre do ano já marcava ao redor de 20%. 

E, pelo quarto trimestre seguido, foram registradas mais devoluções de imóveis do segmento que locações. 

Com base nisso, minha opinião é de que o RBRP11 é um Fundo que pode compor parte cautelosa de sua carteira. 

Existem outros Fundos de lajes mais puros, com imóveis ainda melhor localizados, já locados e rendendo. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.