A pandemia de covid-19 segue dando o que falar no mundo dos fundos de investimentos (FIIs).

Um dos assuntos mais requisitados nos últimos dias foi por que o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNRI11) caiu tanto? 

Vale a pena investir em KNRI11 ainda? O que está acontecendo com KNRI11?

Talvez a enxurrada de questionamentos sobre ele se deva ao fato de que ele é tido como um “porto seguro” por muitos investidores, assim como é por mim. 

Porém isso não significa, para mim, que ele não vá oscilar para cima ou para baixo.

Afinal, estamos falando de renda variável e isso é perfeitamente normal de acontecer.

Eu considero o KNRI11 seguro por diversos motivos: 

  • É um gigante com R$ 3,7 bilhões de patrimônio e mais de 230 mil cotistas;
  • Existe desde 2010, portanto já provou capaz de passar por muita coisa desde lá;
  • Seu patrimônio é diversificado, composto meio a meio por lajes corporativas e galpões logísticos;
  • Metade da sua receita vem de contratos atípicos, o que lhe confere boa estabilidade de geração de renda;
  • São 840 mil m² de área bruta locável (80 campos de futebol!), distribuídos em 9 galpões (65 campos) e 11 edifícios corporativos (15 campos).
  • Toda essa área é locada para 80 inquilinos diferentes em 110 contratos de locação.

Enfim, é um fundo imobiliário de superlativos.

Mas isso não o torna imune a crises e intempéries de nossa economia. 

O Brasil já é complicado quando está tudo bem, quando não está então…

Estamos vivendo um momento conturbado de pandemia que tornou o cenário especialmente para as lajes corporativas bastante incerto.

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Não se sabe ao certo quanto tempo esses lockdowns e a restrição de mobilidade e aglomerações vão durar. Isso é um desafio e tanto para o uso de uma laje corporativa.

Pois bem, quase todos os FIIs de lajes estão sofrendo com isso e estão passando por momentos de alta das taxas de vacância e consequente diminuição de seus rendimentos.

Os números superlativos do KNRI11 não o colocam numa bolha aonde esses problemas não chegam, portanto é normal que suas cotas reflitam essa desconfiança de grande parte do mercado com as lajes.

É possível creditar esse movimento de baixa integralmente a isso? Lógico que não.

Aliás é impossível afirmar com certeza qual é a causa exata dessas quedas.

Há ainda alguma influência da alta que vimos no cupom da NTN-B.

Portanto eu convido você a olhar primeiro para o ativo e depois para seu preço. 

Conheça o fundo, entenda seu portfólio, como ele ganha dinheiro, como ele cresceu desde que foi criado entre outras coisas.

Então você formará uma opinião sobre ele: gostará ou não do KNRI11.

A partir daí tudo é uma questão de achar um bom ponto de entrada (compra) nele.

Ou, se você já o possui cotas, é preciso decidir se é hora de vender, manter ou comprar mais.

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Observe esse gráfico do P/VP do KNRI11 desde sua criação, que ele poderá te ajudar.

Gráfico de preço sobre valor patrimonial do ativo KNRI11
Gráfico de preço sobre valor patrimonial do ativo KNRI11.

Perceba que logo que foi criado ele logo começou a ser negociado com ágio muito grande. 

Um exagero que saiu caro para os compradores da época.

Logo em seguida ele passou longo tempo negociando com deságio grande também.

Foram anos de oportunidade de ir comprando um pouco todo mês de um excelente fundo com desconto, ou de desesperança para quem comprou e não tinha convicção da qualidade do fundo.

De 2017 para cá, o KNRI11 quase nunca mais negociou com deságio, salvo raros momentos.

Estamos num raro momento desses agora.

Se vai ser como foi no passado recente ou se vai ser aquele marasmo desgraçado de 2013 a 2016, isso eu não tenho como afirmar.

Mas como o preço é bom e o ativo também, KNRI11 figura como uma das nossas principais recomendações no Canal Aluguel Inteligente.

Negócio bom e preço bom não tem essa conversa de momento: é buy.