O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) fechou fevereiro com uma queda de -0,45%.
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O mês foi marcado pela volatilidade nos preços das cotas dos fundos de tijolos devido aos desdobramentos do pedido de recuperação judicial das Lojas Americanas realizado na metade do mês de janeiro.
A indefinição da política fiscal e a recorrente contestação da independência do Banco Central realizada pelo governo federal também serviram de plano de fundo para aumentar a projeção da curva de juros futura e trazer pressão vendedora aos Fundos Imobiliários.
Com o pagamento parcial dos aluguéis dos imóveis alugados pela empresa varejista, a medida trouxe - e ainda traz - muita insegurança ao mercado de FIIs.
A necessidade de despejo do inquilino (dos respectivos imóveis) é um desejo óbvio dos locatários, porém ainda carece de uma definição clara da justiça.
Uma breve ressalva: o movimento acima não traz qualquer aversão ao segmento de Galpões Logísticos e, tampouco, recomendação de venda para os ativos.
A estratégia em priorizar a alocação em FIIs com imóveis de qualidade, bem localizados e com diversidade de inquilinos serve justamente para momentos como esse.
Para saber como fazer isso da melhor forma, você pode aproveitar para baixar gratuitamente o relatório com detalhes do melhor Fundo de Investimento em Imóveis (FII) que a equipe da GuiaInvest Wealth selecionou para você receber aluguéis já no próximo mês.
Além das Americanas, as Lojas Marisa e Tok&Stok também se mostraram em dificuldades financeiras e deixaram de honrar seus compromissos mensais.
Com a falência das financeiras BRK e Portocred em paralelo, o efeito iminente no mercado de crédito foi a diminuição da liquidez.
Um aumento do prêmio já é visto, por exemplo, nos títulos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Debêntures Incentivadas (FI-Infra), porém sem que haja um aumento no perfil de risco.
Os fundos de Papel também não ficaram de fora do efeito cascata.
Apesar da volta da inflação e da retomada dos rendimentos, os preços continuam sofrendo com o aumento dos riscos de crédito e de liquidez.
Nesse momento, FIIs de menor tamanho (pouca diversificação de inquilino e geográfica) tendem a apresentar um risco ainda maior.
Uma tese de crescimento, sendo FII de papel ou de tijolo, necessita de captação, por meio de nova emissão, para poder aumentar a sua diversificação, amortizar dívidas, realizar novos investimentos, etc.
No entanto, com o desconto dos preços no mercado secundário em relação ao valor patrimonial dos fundos, a janela se torna pouco propícia para esse movimento.
Dessa forma, permanecer nesses ativos requer uma adequação de alocação frente ao portfólio como um todo, além de uma análise ainda mais aprofundada.
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Com fundos imobiliários de patrimônio e histórico relevantes entregando retornos próximos ou até superiores, não se justifica correr mais risco.
Outro ponto relevante é com relação à estratégia específica de alguns fundos.
Olhar somente o retorno passado pode esconder um movimento pontual de ganho de capital.
Nesse momento - com o atual ciclo econômico e perspectivas futuras incertas, o giro da carteira tende a trazer mais risco a um portfólio.
O momento atual do Brasil já nos traz desafios mais que suficientes.
