Fundo imobiliário PVBI11 realiza pagamento da primeira parcela de novo imóvel na região da Faria Lima, SP. Renda mínima garantida eleva a distribuição em R$ 0,04 por cota. 

O Fundo Imobiliário PVBI11 investe em lajes corporativas localizadas nas principais regiões de negócios do país. 

Agora em junho (1), o Fundo Imobiliário PVBI11 divulgou um Fato Relevante onde comunicou o pagamento da primeira parcela (40%) do Ativo Union Faria Lima. 

O imóvel está localizado no coração da região da Avenida Faria Lima, que historicamente se mostra resiliente e com baixo histórico de vacância.

A operação tem valor total de R$ 176,46 milhões. Nela, o Fundo adquire 50% do imóvel. O primeiro pagamento se refere a 40% do montante. 


O contrato garante renda mínima de 6,9% ao ano até 12 meses após a entrega do Habite-se do imóvel. 

Aplicada sobre o percentual já pago, a renda mínima gerada pela operação é equivalente a R$ 0,04 por cota. 

As duas últimas parcelas serão quitadas em  janeiro/22 (20%) e após a emissão do Habite-se (40%), prevista para outubro de 2023.

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do PVBI11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é PVBI11;
  • Rendimentos do PVBI11;
  • Resumo da carteira do PVBI11;
  • Liquidez do PVBI11;
  • Principais riscos do PVBI11;
  • Se vale a pena investir no PVBI11. 

Leia até o final e descubra se o PVBI11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é PVBI11 FII?

PVBI11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário VBI Prime Properties, gerido pela VBI Real Estate e administrado pela BTG Pactual

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. Seu foco são as lajes corporativas. 

Com o aluguel desses imóveis, o PVBI11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

O PVBI11 iniciou suas atividades em julho de 2020, com a captação de R$ 972 milhões. O preço de emissão foi de R$ 100 por cota. 

Ao final de abril de 2021, o  patrimônio líquido do fundo alcançava R$ 937,4 milhões e o PVBI11 tinha participação de 0,939% no IFIX.  

PVBI11 Rendimentos

No dia 30 de abril, o Fundo comunicou a distribuição de rendimentos equivalente a R$ 0,50 por cota. O pagamento aconteceu em 07 de maio. 

Este montante representa dividend yield de 6,2% sobre o preço de fechamento das cotas no mercado secundário (R$ 96,65).

A tabela abaixo apresenta os rendimentos mensais do PVBI desde seu início. 

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
2020--------0,450,480,470,47
20210,490,500,500,50

Fonte: Relatório Gerencial.

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PVBI11 Rentabilidade

O valor de mercado da cota do Fundo era de R$ 96,65 no final de abril, enquanto o valor patrimonial era de R$ 96,44. 

Esses valores representam uma variação de -3,6% em relação ao preço de emissão (R$ 100). 

Até abril, a rentabilidade total obtida pelo PVBI11 foi de 0,2%, considerando a variação de cota e os dividendos distribuídos. 

O gráfico abaixo apresenta o resultado do PVBI11 desde a primeira emissão e compara o valor da cota e os rendimentos distribuídos com o CDI acumulado e o IFIX.

Rentabilidade PVBI11
Rentabilidade PVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do PVBI11

O PVBI11 investe em lajes corporativas localizadas nas principais regiões de negócios da cidade de São Paulo.

Na atualidade, existem 3 imóveis em seu portfólio, somando 38.438 m2 em área bruta locável própria. 

Além da propriedade direta, o fundo tem ainda 3,1% de seu PL investido em cotas do Fundo Imobiliário HAAA11, que é proprietário de um imóvel na Chácara Santo Antônio. 

A região, no distrito de Santo Amaro, é proeminente no segmento de negócios  em São Paulo. 

Em agosto/20, o Fundo adquiriu  50% da fração ideal do Edifício Faria Lima 4.440 (representando 50% de todos os andares do edifício).

Construído em 2008, o FL 4440 fica no coração do maior centro de negócios do país, e tem ABL de 22.112 m2 divididos em 15 pavimentos de lajes corporativas. 

O imóvel é classificado como Triple A e está 100% locado para grandes locatários dos segmentos financeiro, tecnologia, seguros e advocacia.

O Edifício Park Tower, na Av. Brigadeiro Luís Antônio, foi adquirido pelo Fundo na mesma época. 

Com uma ABL de 22.340 m², o edifício possui 13 pavimentos de lajes corporativas e tem classificação Triple A. 

Após 90 dias da conclusão da construção, o edifício foi 100% locado para a Prevent Senior, que permanece inquilina. 

A mais recente aquisição veio em abril passado. O Fundo adquiriu 50% da fração ideal do Edifício Union Faria Lima, situado no Itaim Bibi. A emissão do Habite-se do imóvel está prevista para outubro de 2023. 

A imagem abaixo detalha a carteira do PVBI11 ao final de abril/21, sem considerar a aquisição do Edifício Union Faria Lima. Valores em milhões de reais. 

Ativos PVBI11
Ativos PVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Diversificação PVBI11

O PVBI11 possui 3 imóveis localizados na cidade de São Paulo. Todos eles estão em regiões de alta relevância para o segmento de lajes corporativas.

A tabela abaixo mostra detalhes dos ativos do fundo imobiliário PVBI11.

AtivoEndereçoABL total (m2)% do FundoÁrea do terrenoQuadro de áreasVacância
FL 4440Av. Brigadeiro Faria Lima, 4.440 Vila Olímpia - SP22.111m250%6.925m21.161m2 a 2.213m20%
PARK TOWERAv. Brigadeiro Luís Antônio, 3.521 Paraíso - SP22.340m2100%6.567m21.570m2 a 1.850m2 0%
UNION FARIA LIMASanto André, SP10.083m²50%1.808m²319,09m2 a 602,76m2  -

Fonte: Relatório Gerencial

Como outros fundos de tijolo, o PVBI11  busca diversificar o risco com variedade de inquilinos. Isso ocorre no Edifício FL 4440, que conta com 10 contratos de aluguel. 

Já o Park Tower tem apenas um. A inquilina é a Prevent Sênior, operadora de saúde especializada no atendimento de idosos. 

No local, funcionam escritórios e medicina diagnóstica. 

A imagem a seguir detalha os inquilinos do PVBI11 por percentual de receita. 

Inquilinos PVBI11
Inquilinos PVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

A Prevent Sênior é a principal fonte de receita do Fundo (59%). 

A empresa reportou um crescimento de 9% no número de clientes em 2020 e crescimento de 18% nas receitas líquidas em comparação com 2019. 

Negociação e Liquidez PVBI11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em maio de 2021 foram registradas 78.735 negociações de cotas do PVBI11, totalizando um volume aproximado de R$ 43.49 milhões

A média diária do período foi de cerca de R$ 1,98 milhão.

Entre dezembro/20 e maio/21, o total de negociações do fundo foi de 503.631, o correspondente a aproximadamente R$ 557.30 milhões. 

Em média, o volume mensal foi de R$ 31,53 milhões durante o período, o que leva a uma média diária aproximada a R$ 2.1 milhão.

A imagem abaixo mostra a evolução das cotas do PVBI11 entre julho de 2020 e abril de 2021. 

Liquidez PVBI11
Liquidez PVBI11. Fonte: Relatório Gerencial

Riscos do PVBI11

Os principais riscos do PVBI11 são: a vacância, a concentração, o prazo dos contratos e o risco dos inquilinos.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

Ao final de abril de 2021, os imóveis do PVBI11 permaneciam 100% locados e adimplentes. 

É interessante notar que o histórico de vacância nas regiões onde o PVBI11 investe é baixo, o que reduz o risco de vacância do Fundo. 

Riscos dos Contratos

O tipo, prazo de vencimento e outros detalhes dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo. 

A maior parte dos contratos de aluguel do PVBI11 (93%) são típicos, enquadrados dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91)

Contratos típicos trazem como característica principal a revisão de valores anual, seguindo um índice de reajuste, como o IPCA ou o IGP-M

Os 7% restantes correspondem ao contrato do Edifício Union Faria Lima, que oferece renda mínima garantida por até 12 meses após a emissão do Habite-se do imóvel. 

Quanto aos vencimentos, o contrato de maior peso (60%) vence a partir de 2030, enquanto os 10 outros contratos de locação que o fundo possui vencem entre 2022 e 2027. 

Abaixo, o gráfico de vencimento de contratos do PVBI11 apresentado no relatório gerencial de abril de 2021. 

Vencimento dos Contratos PVBI11
Vencimento dos Contratos PVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

A concentração representa certo risco, já que o momento de rever o contrato de aluguel nem sempre é favorável ao locador. 

Os resultados de uma negociação são afetados pelo ciclo imobiliário, que em diferentes etapas favorece mais ou menos o cotista do Fundo. 

Assim, cabe a possibilidade de altas e baixas no preço por metro quadrado, desocupação do imóvel e demora na nova locação, entre outras. 

O PVBI11 foi pelo caminho óbvio no investimento, escolhendo imóveis de altíssimo nível em localização ideal para lajes corporativas com um histórico de resiliência e baixa vacância.

A qualidade dos imóveis da carteira suaviza o possível impacto negativo de certos momentos do ciclo e otimiza os benefícios de outras etapas.   

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

O PVBI11 busca diversificação deste risco através de locações para empresas de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado. 

Ainda assim, cabe comentar que 60% de sua renda vem de uma única fonte: a operadora de saúde Prevent Sênior. 

Trata-se de uma empresa que se mantém adimplente até o momento e desfruta de reconhecimento creditício.

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também: 

  • Localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Prazos e tipos de contrato. 

Embora os imóveis do PVBI sejam concentrados na cidade de São Paulo, foram escolhidas localizações privilegiadas, cujas características principais são resiliência e baixa vacância. 

Quanto aos inquilinos, existe uma concentração digna de menção: 60% das receitas do fundo são geradas por um único ativo, locado a apenas um inquilino. 

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Dados do PVBI11

Agora que você já conhece tudo sobre o PVBI11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: VBI Prime Properties Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 35.652.102/0001-76
  • Gestor: VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda 
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Renda - Lajes Corporativas 
  • Patrimônio Líquido  (04/2021): R$ 937,4 milhões
  • Taxa de Administração: Até 1,00% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo, sendo desconto de 100% na taxa de gestão no 1º ano e no 2º ano cobrança sujeita a rentabilidade das cotas no mês ser superior a 0,542%. 
  • Início do Fundo: Julho de 2020
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2021): 30.253 
  • Número de Cotas do PVBI11: 9.720.000 
  • Regulamento do PVBI11
  • Relatório Gerencial  PVBI11
  • PVBI11 Site Oficial (RI)

PVBI11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A única oferta pública de distribuição de cotas do PVBI11  em julho de 2020. 

Dúvidas sobre PVBI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o PVBI11.

Como comprar PVBI11?

A compra de cotas do PVBI11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (PVBI11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do PVBI11?

O informe de rendimentos do PVBI11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo

Onde achar o relatório gerencial do PVBI11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do PVBI11

Consulte a aba Informações aos investidores > Relatórios.

Como declarar o fundo imobiliário PVBI11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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PVBI11 Vale a Pena?

O PVBI11 é um fundo recente, que ainda não completou seu primeiro ano de distribuições. 

Ele já participa do IFIX  (0,939) e conta com 3 imóveis em carteira. O mais recente, adquirido em junho, tem entrega prevista para outubro de 2023. 

Trata-se de um FII com imóveis localizados de maneira estratégica, com inquilinos de boa qualidade creditícia e que vem se mantendo firme nos resultados entregues em seus primeiros meses. 

A concentração do investimento na capital paulista faz sentido. Especialmente considerando a localização dos imóveis, no epicentro dos negócios do país. 

O principal risco que percebo é que a maior parte da renda atual do PVBI11 vem de um único imóvel, locado para somente um inquilino.  

No entanto, trata-se de um contrato longo, com ao menos mais 12 anos pela frente. Não que seja uma garantia, mas é ponto a considerar. 

Com a entrega do imóvel recém-adquirido, a concentração tende a diminuir. Porém, isso só ocorrerá em 2023.

Cabe comentar, ainda, que a partir do mês de junho a renda mínima garantida pelo vendedor do imóvel em questão (R$ 0,04 por cota) começa a impactar o fundo. 

Com base nisso, minha opinião é de que o PVBI11 vale a pena para compor bem um portfólio, mas não para ser a maior exposição em lajes corporativas da carteira. 

Existem outros Fundos de lajes há mais tempo no mercado, com carteira maior e até rendendo mais.

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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