O que é Renda Mínima Garantida (RMG)?

Renda Mínima Garantida (RMG) é um termo utilizado no ramo de fundos de investimentos imobiliários (FII), que consiste em um valor fixo das cotas pagas mensalmente durante um período de tempo.

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Esse mecanismo é muito comum em fundos que estão começando no mercado ou que adquiriram um imóvel recentemente.

Por iniciarem sem imóveis, em um primeiro momento, os FIIs oferecem a RMG como forma de atrair investidores e assegurar um retorno inicial para o investimento. 

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Para que serve a Renda Mínima Garantida (RMG)?

Antes de explicar como funciona a RMG é importante ter em mente algumas noções básicas sobre o que é um FII.

Um fundo imobiliário é um tipo de fundo de investimento que tem como característica o investimento em ativos imobiliários.

Geralmente os fundos de investimento imobiliário (FII) são voltados para a compra de imóveis de grande porte, como shoppings, prédios de lajes corporativas e galpões logísticos.

Há também os FIIs de papel, que são fundos que compram títulos de renda fixa atrelados à dívidas do setor imobiliário.

Os FIIs são constituídos por cotas que são negociáveis no mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores. Em outras palavras, os FIIs são fundos fechados.

Quem compra FIIs pode ganhar tanto na valorização da cota quanto através do recebimento mensal dos dividendos, que são os aluguéis pagos pelos inquilinos.

Dessa forma, quem compra um FII está interessado em ter uma fonte de renda mensal, embora possa desejar também a valorização das cotas.

Com isso, sem o mecanismo de Renda Mínima Garantida, alguns FIIs podem ter dificuldade de iniciar no mercado por não possuírem uma renda inicial, como aluguéis, para serem distribuídos aos cotistas.

Ao instituir a RMG, um FII iniciante consegue atrair investidores interessados em obter um fluxo constante de renda.

Agora resta saber, como funciona a RMG, e como os fundos conseguem elaborar esse instrumento?

Como funciona a Renda Mínima Garantida (RMG)?

Antes de tudo, é importante deixar claro que a Instrução 472 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) proíbe que administradores de fundos façam promessas de rendimentos. 

Dessa forma, a RMG só pode ser expressa nas regras do fundo porque quem oferece e paga esse valor é um terceiro agente envolvido na operação. 

O mecanismo de Renda Mínima Garantida é muito utilizado em fundos imobiliários do tipo desenvolvimento. Ou seja, aqueles que investem na construção e venda de imóveis.

Neste caso, para garantir uma renda mensal, o FII precisa captar um montante de recursos no mercado maior do que a quantidade que efetivamente gastará no desenvolvimento dos empreendimentos.

Muitas vezes, o que acontece é que um fundo de desenvolvimento contrata uma construtora para as obras dos seus imóveis e paga um valor extra para a construtora que deverá repassar esse dinheiro aos cotistas.

Para funcionar sem problemas, a RMG costuma ser estabelecida junto com um prazo predeterminado, pois a sua função é apenas a de atrair e segurar os investidores durante a fase pré-operacional. 

Com o tempo, é de se esperar que os FIIs tenham muitos imóveis e consiga gerar renda com a venda ou locação das propriedades, o que assegura o pagamento dos dividendos.

Para entender melhor como funciona a RMG vamos usar um exemplo.

Suponhamos que um FII de desenvolvimento precise de R$100 milhões para construir um prédio de escritórios para ser vendido posteriormente.

No início o FII não terá qualquer renda. Isso pode inibir a entrada de investidores. 

Para resolver isso, o FII poderá lançar cotas com um valor superior ao que precisa para construir o imóvel.

Digamos que, para cada cota de R$100,00 o FII queira garantir um dividendo de R$1,00 para os cotistas durante 36 meses (3 anos).

Para isso, em vez de emitir R$100 milhões em cotas no mercado financeiro, o gestor do fundo pode optar por emitir R$460 milhões.

Dessa forma, o FII garante os R$100 milhões para serem gastos no empreendimento, e os R$360 milhões, que dará R$1,00 de dividendo mensal por cota durante os 36 meses.

Por fim, é importante ter em mente que esses R$100 milhões investidos na construção do imóvel poderão se valorizar no final do processo, caso os escritórios sejam vendidos com valores maiores do que os custos de construção.

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