MORE11: Fundo Imobiliário More Real Estate FOF Vale a Pena?

Fundo imobiliário MORE11 finaliza a alocação de ativos da segunda emissão e aumenta suas posições em fundos de lajes comerciais, logística e CRI. 

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Até o final de março, o fundo imobiliário MORE11 mantinha em caixa parte dos recursos captados na última emissão, finalizada em janeiro. 

O montante era de 13% de seu patrimônio, cerca de R$ 30 milhões. 

O prazo previsto para a alocação era de 4 meses, mas já em abril todos os recursos foram destinados. 

A carteira do FII mudou pouco. A gestão segue apostando em lajes comerciais, imóveis logísticos e fundos de CRI para gerar rendimentos.

O estudo de viabilidade publicado em janeiro foi austero e previa distribuição de R$ 1,70 de fevereiro a maio. Positivamente surpreendidos, os cotistas receberam R$ 2,21 em dividendos. 

Finalizada a alocação, o percentual em caixa diminuiu 11,45%, passando a ser de 1,55% da carteira. 

A exposição em fundos de CRI aumentou 4,18% e a do segmento logístico, 4,62%.

No relatório gerencial, a gestora do MORE11 afirma que a próxima distribuição de dividendos mostrará a velocidade de cruzeiro do fundo, refletindo a carteira 100% alocada.

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Para isso, conhecer as características e o histórico do MORE11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

• O que é MORE11;
• Rendimentos do MORE11;
• Resumo da carteira do MORE11;
• Liquidez do MORE11;
• Principais riscos do MORE11;
• Se vale a pena investir no MORE11. 

Leia até o final e descubra se o MORE11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é MORE11 FII?

MORE11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário More Real Estate Fundo de Fundos, gerido pela More Invest Gestora de Recursos e administrado pela BTG Pactual. 

Trata-se de um fundo de fundos (FOF), que investe a maior parte de seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários. 

Na atualidade, a maioria dos fundos em sua carteira são FIIs fundos de CRI representam (24,88%). 

Na sequência, estão lajes comerciais (24,47%) e a terceira maior exposição é em FIIs logísticos (17,43%). 

O IPO do MORE11 aconteceu em janeiro de 2020. Foram comercializadas 583.842 cotas a R$ 100 cada, captando cerca de R$ 58,3 milhões. 

A segunda emissão aconteceu no primeiro mês de 2021. O montante captado foi de R$ 173 milhões, cotas comercializadas a R$ 99,70.

A terceira e mais recente emissão de cotas chegou em 2020, encerrando-se em dezembro. 

O preço das cotas foi de R$ 126,74 e foram captados R$ 119,42 milhões. 

Hoje, o patrimônio líquido do MORE11 é de R$ R$ 231.32 milhões e suas cotas fecharam maio em R$ 91,50. 

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MORE11 Rendimentos

No mês de maio, os rendimentos mensais do MORE11 foram de R$ 0,62 por cota, o equivalente a cerca de 0,68% do preço de fechamento no mês (R$ 91,50). 

A distribuição média mensal registrada nos 5 primeiros meses do ano é de R$ 0,64. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais do MORE11 desde abril de 2020. 

Como ocorre em todos os Fundos de Fundos, os rendimentos mensais do MORE11 tendem a flutuar.

Isso acontece em razão dos pilares da estratégia de investimento dessa classe de fundos: 

• Geração de renda recorrente,  os rendimento dos fundos em carteira; e
• Ganho de capital, obtido com a compra e venda de cotas.  

A depender de quanto a gestão aplique em cada um desses pilares, a renda gerada pelo fundo tende a ser mais ou menos estável. No entanto, oscilações sempre existirão.

Inclusive, é até possível que nenhuma distribuição aconteça em certos momentos. 

Além disso, é normal que a gestão busque manter certo equilíbrio, realizando distribuições maiores ou menores que o resultado por cota, como você pode conferir na imagem acima. 

Porém, a exigência legal obriga o fundo a distribuir 95% de seus lucros a cada seis meses. Para atendê-la, distribuições maiores ou menores podem ser feitas no último mês do semestre.

Na imagem abaixo, é possível verificar a composição dos resultados do MORE11. Em azul, são destacados os resultados gerados em operações de ganho de capital desde maio/20.  

Perceba que o resultado advindo de ganho de capital tende a ser mais volátil do que o vindo de rendimentos (em bege). No entanto, mesmo esses sofrem oscilações.

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MORE11 Rentabilidade

Desde o início (jan/20), o retorno total obtido pelo MORE11 foi de 11,98% contra -6,99% do IFIX (índice de fundos listados na Bolsa). 

A imagem abaixo mostra o desempenho do valor patrimonial somado aos dividendos do MORE11 em comparação com o IFIX.

Resumo da Carteira do MORE11

Ao final de abril, o MORE11 mantinha 88,78% de seus recursos alocados em cotas de fundos imobiliários, 9,67% em outros fundos estruturados e 1,55% em caixa.

Nesse mês, o fundo aumentou suas posições em lajes comerciais, fundos de CRI e do segmento logístico. 

Para isso, reduziu suas posições em outros tipos de fundos estruturados e alocou o dinheiro que mantinha em caixa desde a segunda emissão (13% no final de março).

No segmento de lajes comerciais, a gestão investiu 2,6% da carteira em cotas do CORM11 (Core Metropolis FII).

Em logística, a gestão do MORE11 alocou 1,7% de seus recursos em RBRL11 (RBR Log FII) e investiu também na emissão do NEWL11 (Fundo Imobiliário Newport Logística).

Essas novidades devem impactar de forma positiva os resultados do mês de maio, que serão distribuídos em junho.

Na imagem abaixo, veja a alocação de ativos do MORE11 ao final de abril de 2021.

Diversificação MORE11

O MORE11 possui cotas de mais de 26 fundos imobiliários de diferentes segmentos, além de cotas de outros fundos estruturados e CRIs. 

A maior exposição (9,67%) vem do investimento em outros fundos estruturados. Trata-se de um risco pulverizado entre vários papéis. 

Entre as posições em fundos imobiliários, a maior exposição (5,94%) é o FII TEPP11 (Tellus Properties Closed Fund), do segmento de escritórios comerciais. 

O fundo da Tellus é proprietário de 4 imóveis na cidade de São Paulo, em bairros como Pinheiros e Itaim Bibi. 

Cerca de 58% do patrimônio do fundo se concentra em suas 10 principais exposições, todas inferiores a 6%. 

A imagem abaixo mostra todos os ativos da carteira do MORE11 ao final de abril de 2021. 

Negociação e Liquidez MORE11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em maio de 2021 foram registradas 6.720 negociações de cotas do MORE11, totalizando um volume aproximado de R$ 10,19  milhões.

A média diária do período foi de cerca de R$ 463 mil.

Entre junho/2020 e maio de 2021, o total de negociações do fundo foi de 28.928, o correspondente a aproximadamente R$ 58,45 milhões. 

Em média, o volume mensal foi de R$ 4,87 milhões durante o período. A média diária aproximada é de R$ 221 mil. 

Riscos do MORE11

Os principais riscos do MORE11 são: a concentração, os riscos de mercado, de liquidez e um potencial risco de conflito de interesses. 

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII. Em um fundo de fundos, como MORE11, buscamos uma carteira balanceada. 

Em linhas gerais, é preferível que um FoF não tenha exposição muito acima de 10% ou 12% num único FII.

No MORE11, a maior exposição (o fundo TEPP11) representa 5,94% de seu patrimônio. 

Risco de mercado

O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou rentabilidade de um fundo imobiliário. 

Isso não apenas atinge o MORE11, mas todos os fundos nos quais investe. 

De fato, vivemos uma dessas situações em março de 2020, com a crise causada pelo coronavírus, que impactou todo o mercado de FIIs. 

A gestora do MORE11, assim como outras, busca minimizar esse risco diversificando seus investimentos entre diferentes segmentos e realizando uma gestão ativa. 

Ainda assim, o ganho de capital, que é gerado por operações de compra e venda de cotas, permanece exposto a possíveis impactos negativos. 

Além disso, o investimento em fundos imobiliários de tijolo oferece certos riscos próprios, como vacância, inadimplência, variação de preços dos imóveis e outros.

Mesmo sem imóveis em carteira, esses riscos impactam o MORE11, uma vez que investe em fundos que possuem imóveis e estão expostos a eles. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate. É preciso colocá-las à venda e aguardar que a operação seja efetivada. 

No geral, um volume de R$ 1 milhão por dia em negociações é uma posição confortável para o investidor. 

Na atualidade, o MORE11 ainda não atingiu esse volume. No mês de maio, o fundo apresentou uma média próxima aos R$ 463 mil por dia. 

Cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do MORE11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Potencial Risco de Conflito de Interesses

A administradora e a gestora do MORE11 exercem funções similares em outros fundos imobiliários. 

Cabe a possibilidade de que a gestão invista em fundos relacionados à ela própria ou a administradora do MORE11, gerando uma possível situação de conflito de interesses. 

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Dados do MORE11

Agora que você já conhece tudo sobre o MORE11, confira seus dados oficiais:

• Razão Social: More Real Estate Fundo de Fundos 
• CNPJ: 34.197.727/0001-22
• Gestor: More Invest Gestão de Recursos
• Público Alvo: Investidores em geral
• Segmento: Títulos e Valores Mobiliários - Gestão Ativa
• Patrimônio Líquido (04/21): R$ 231.328.974,76
• Taxa de Administração: 1,00% a.a.
• Taxa de Performance: 20% sobre a variação do IGPM + 3% ou 4,5% - o que for maior entre os dois no período de apuração (semestre) 
• Início do Fundo: janeiro de 2020
• Quantidade de Emissões: 2
• Número de Cotistas (04/21): 6.086
• Número de Cotas do MORE11: 2.319.115
• Regulamento do MORE11
• Relatório Gerencial  MORE11
• MORE11 Site Oficial (RI)

MORE11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas do MORE11 aconteceu em janeiro passado. Na ocasião, o fator de proporção para subscrição foi de 2,47680100. 

Na prática, para cada 100 cotas em carteira foi possível comprar 247 novas cotas. 

Confira datas e prospectos das emissões de cotas do MORE11: 

• Prospecto - 08/12/2020 - 2ª emissão

Dúvidas sobre MORE11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o MORE11.

Como comprar MORE11?

A compra de cotas do MORE11 é feita através de uma corretora de valores. 

Para isso, é preciso: 

• Abrir sua conta;
• Transferir o montante que deseja investir para ela;
• Buscar o fundo por seu código (MORE11, neste caso);
• Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
• Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do MORE11?

O informe de rendimentos do MORE11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo. 

Onde achar o relatório gerencial do MORE11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do MORE11. 

Como declarar o fundo imobiliário MORE11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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MORE11 Vale a Pena?

O MORE11 é um fundo de fundos, que investe seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários. Ele tem pouco mais de um ano de mercado e ainda não faz parte do IFIX. 

Com patrimônio modesto em comparação a outros de seu segmento, o MORE11 vem apostando em lajes comerciais, logística e CRIs e tem entregado rendimentos alinhados. 

O ponto que requer maior atenção é sua liquidez média, hoje próxima aos R$ 463 mil ao dia. 

Embora o volume de negociações do MORE11 venha ganhando fôlego, ainda falta um tanto para chegar a uma posição confortável. 

Considerando que existem outros FOFs no mercado (inclusive pagando mais), que já participam do IFIX e têm menor risco de liquidez, prefiro ficar de fora do MORE11 por enquanto.

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.