Que o “agro é pop” todo mundo já sabe, mas quando falamos isso nos referimos àquele do plantio, da colheita, da pecuária... 

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O que vamos analisar aqui ainda não é tão popular, pois é algo recente no mercado de fundos imobiliários. 

O setor de FIIs de agronegócio está em fase de crescimento. 

Aos poucos, esse setor vai aumentando seu espaço com a oferta de novos fundos e chegando ao conhecimento do investidor. 

No momento, a relevância desse segmento se dá com a participação de quatro ativos no Índice de Fundos Imobiliários (IFIX).

Existem muitas outras opções de fundos do agronegócio, mas como só recomendamos FIIs contidos no IFIX no Canal Aluguel Inteligente, vamos dar um zoom nesses quatro ativos.

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RZTR11

Dentre as quatro opções, o maior deles, com valor patrimonial acima de R$ 1 bilhão, é o Riza (RZTR11). 

Com a gestão da Riza, o portfólio é composto por 14 propriedades rurais espalhadas entre Mato Grosso, Maranhão, Bahia, Goiás e Piauí. 

O cultivo principal das fazendas está voltado para soja, milho e sorgo (cereal originário da África).  

Para a utilização das terras, é feito contratos de arrendamento com diversas empresas. 

O portfólio do fundo possui contratos com prazo médio de 11,5 anos. 

Em troca, o fundo compra as fazendas solicitadas (Buy and Lease) por potencial inquilino ou adquire as terras do futuro arrendatário (Sale & leaseback). 

Dessa forma, é garantido para o fundo que haverá o pagamento de aluguel por um determinado período.

Apesar de dividendos constantes e regulares em 2022, o negócio está altamente associado ao ciclo dos preços das commodities.

Os seus dividendos estão por volta de R$ 1,25 por cota, com um dividend yield dos últimos 12 meses de 12,77% (até maio).

Nesse momento, vemos as cotações em máximas históricas.

Além disso, a guerra entre Rússia e Ucrânia, têm dificultado a importação dos fertilizantes russos e pressionado as margens do negócio. 

O insumo é fundamental para o início do plantio, que se inicia em setembro.

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BTRA11

Nessa lista, sob a mesma gestão do BTG Pactual, temos dois FIIs:

O BTRA11 é dono de seis fazendas localizadas na região de Mato Grosso com foco na produção de grãos. 

O prazo médio dos contratos para utilização das terras é de 10 anos e segue a mesma estratégia de aquisição do RZTR11.

Por isso, compartilham dos riscos de plantio devido à dificuldade em importar fertilizantes. 

Esse fundo, com menos de um ano de existência, distribui rendimentos de R$ 0,94 por cota, porém seu dividend yield atual é de 7,53% (em 10 meses de rendimentos e preço de maio). 

O retorno mensal tem sido por volta de 0,9% aos preços atuais.

BTAL11

O outro fundo é o BTAL11 (BTG Pactual Agro Logística). 

Com um portfólio de 11 ativos, ele está presente praticamente em quase toda a cadeia do cultivo de grãos:

  • Armazém; 
  • Centro de recebimento;
  • Terminal portuário;
  • Terminal de transbordo;
  • Complexo industrial. 

No entanto, sua maior exposição está em dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que representam quase 30% do patrimônio do fundo. 

A diversificação de inquilino também é outro ponto positivo, além do prazo médio dos contratos ser acima de 10 anos. 

Com pouco mais de um ano e meio de existência, possui um dividend yield de 9,3%. 

Os rendimentos mensais atuais estão em R$ 0,83, um dividend yield mensal de 0,85%.

O BTRA11 possui patrimônio de R$ 350 milhões, enquanto o BTAL11 apresenta quase o dobro. 

Ambos possuem uma liquidez média diária de R$ 900 mil.

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QAGR11

Por último, o Quasar Agro FII (QAGR11) é o mais antigo entre os quatro citados, tendo iniciado as suas atividades em novembro de 2019. 

No entanto, é o de menor valor patrimonial entre eles, R$ 300 milhões. 

O portfólio é caracterizado basicamente por centro de recebimentos de grãos, sendo proprietário de onze unidades, além de um centro de distribuição. 

Aproximadamente 60% da receita do fundo é proveniente da BRF Foods (BRFS3). 

O dividend yield anual está próximo de 10%, com um retorno mensal de R$ 0,40 por cota. 

A cota hoje é negociada abaixo de R$ 50.

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A minha visão sobre os FIIs do agronegócio, que já foi revelada para os assinantes do Aluguel Inteligente,continua sendo a mesma.

Ainda é muito cedo para adicionar este segmento a uma carteira de Fundos Imobiliários. 

Temos o ciclo atual das commodities com preços em máximas históricas. 

Por isso, não me sinto confortável em começar a investir nesse tipo de fundo nesse momento.

Isso sem falar na baixa liquidez, tamanho dos fundos e tempo de existência não passarem nos critérios que também utilizo para recomendar novos ativos para compra.

Como comparação, em se tratando de rendimentos e com exposição direta à inflação, temos os fundos de recebíveis entregando retornos superiores e tendo uma carteira mais diversificada. 

Em questão de oportunidades de investimento, hoje temos uma variedade enorme de fundos e segmentos que já se provaram com o tempo. 

Nessas horas, preferimos ficar com FIIs mais tradicionais e não render ao agro apenas porque “é pop”.

Essa é a nossa diretriz para tocar o Canal Aluguel Inteligente.

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