Tem mais uma novidade do agro chegando no mercado de FIIs.
→ Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.
O BTG Pactual vai fazer IPO do seu segundo FII nesse segmento, o BTRA11.
Quem estará à frente desse fundo é a Funchal Investimentos, como consultora imobiliária.
Os sócios da Funchal são os idealizadores do primeiro FII do agronegócio, o QAGR11, e que saíram da gestora Quasar deixando o fundo numa situação muito ruim.
Eles eram o cérebro por trás do negócio e, de um dia para o outro, não estavam mais lá.
O resto da história do QAGR11, você já sabe.
O BTRA11 comprará terras agrícolas, numa estratégia diferente do primeiro fundo do BTG, o BTAL11, que comprava imóveis que serviam à logística do agronegócio.
Esse novo FII pode comprar até mesmo terras degradadas, mas que possam ser recuperadas e desde que compradas com expressivo desconto.
Nesse primeiro momento, o fundo não sinalizou que haja algum ativo com esse perfil de turnaround no seu pipeline.
Mas no futuro, se o fundo comprar um ativo assim, saiba que ele pode.
O modelo de negócio é uma espécie de sale and leaseback.
O fundo vai comprar a terra do produtor, com descontos da ordem de 30% do valor de mercado, arrenda de volta para ele e dá uma opção para ele recomprar essa terra no final do contrato.
O produtor tem todo interesse em conseguir recomprar a terra no final, pois ele a vendeu muito barato para o FII.
O produtor também tem todo interesse do mundo em permanecer adimplente com o seu contrato pois se deixar de pagar, não só ele perde o direito de recompra da terra como não poderá mais usá-la para plantar.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
O que me chama atenção é que não tem mais detalhamento sobre como e quanto é o custo desse arrendamento.
No agronegócio esses arrendamentos costumam ser pagos em quantidade de sacas de seja lá o que for plantado por hectare. Enfim, é pago em mercadoria.
Daí vem o drama de quem quer uma renda em reais com isso. Essa mercadoria oscila de preço.
No prospecto do BTRA11 não é informado como será essa mecânica de funcionamento do arrendamento.
Só tem a expectativa de cap rate por cada ativo a ser adquirido e a expectativa de Dividend Yield do fundo.
Me faltam subsídios, até agora, para fazer uma avaliação mais crítica desse FII.
Veremos se essa informação chega durante o roadshow do fundo, mas por ora estamos de fora no Canal Aluguel Inteligente.
Preferimos esperar e ver mais essa novidade começar a operar e dar resultado.
No futuro, quem sabe. BTRA11 pode figurar na lista de recomendações do canal Aluguel Inteligente.
