No mercado há 3 meses, fundo imobiliário BTAL11 segue processo de alocação de ativos e adquire novo imóvel.
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Fundo imobiliário novo no mercado, o BTAL11 começou suas operações em fevereiro deste ano.
Focado por completo no segmento logístico e industrial do agronegócio, o fundo gera renda para seus cotistas através de aluguel de imóveis adquiridos em operações estruturadas e CRIs.
Em seu IPO, em janeiro passado, o fundo levantou aproximadamente R$ 598 milhões e iniciou o processo de alocação de forma quase que imediata.
Assim, já no mês de março, seus cotistas receberam os primeiros rendimentos do fundo e observam uma linha ascendente até o presente momento.
A alocação dos recursos do FII segue em ritmo acelerado. Em maio (26), a gestora comunicou a assinatura do compromisso de compra e venda de um novo imóvel.
Trata-se de um galpão graneleiro localizado no Mato Grosso. O preço de compra é de R$ 75.50 milhões.
Com essa aquisição, a gestão estima um impacto de R$ 0,09 nos rendimentos por cota.
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Por isso, conhecer as características e o histórico do BTAL11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é BTAL11;
- Rendimentos do BTAL11;
- Resumo da carteira do BTAL11;
- Liquidez do BTAL11;
- Principais riscos do BTAL11;
- Se vale a pena investir no BTAL11.
Leia até o final e descubra se o BTAL11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é BTAL11 FII?
BTAL11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário BTG Pactual Agro Logística, gerido e administrado pela BTG Pactual e com consultoria imobiliária da Funchal Investimentos.
Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda.
O foco do BTAL11 é exclusivamente no segmento logístico e industrial do agronegócio, em imóveis com finalidade principal de produção, armazenagem e processamento de produtos primários, intermediários e finais.
Esse foco inclui ainda terminais de transbordo intermodal (áreas de passagem/troca rápida de modo de transporte) e retro área de portos.
Esses imóveis são adquiridos em operações sale & leaseback, built to suit e buy & lease, e geram contratos de locação atípicos com duração igual ou superior a 10 anos.
No IPO, em janeiro deste ano (2021), o BTAL11 levantou R$ 598,27 milhões, com a subscrição de 5.982.736 cotas a R$ 100 cada uma.
Em seguida, no começo de fevereiro, iniciou a alocação dos recursos. Agora em junho, o fundo conta com 8 imóveis em carteira.
Com o aluguel desses imóveis, o BTAL11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
As cotas do fundo fecharam abril/21 em R$ 105. Na data, o patrimônio líquido do fundo era de aproximadamente R$ 600,98 milhões.
Até a data de publicação deste artigo, o Fundo ainda não fazia parte do IFIX (índice dos FIIs listados na Bolsa).
BTAL11 Rendimentos
Em maio/21, os rendimentos mensais do BTAL11 foram de R$ 0,47 por cota.
Até o presente momento, os rendimentos gerados pelo fundo somam R$ 0,98, incluindo a distribuição feita no mês de maio (dia 26).
A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do BTAL11 desde seu início.
Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
2021 | - | - | 0,16 | 0,35 | 0,47 |
Fonte: Relatório Gerencial.
É interessante notar que os rendimentos começaram a ser distribuídos em março deste ano, logo após o IPO do fundo, e mostram uma linha ascendente.
Isso se deve a uma alocação de recursos acelerada, conforme prometido pela gestora no prospecto preliminar da oferta.
Como comento abaixo, no resumo da carteira, o FII começou a adquirir seus ativos logo após o encerramento da 1ª emissão, o que favoreceu um pronto início da distribuição.
A perspectiva é de crescimento paulatino nos rendimentos mensais do BTAL11, conforme a alocação de ativos seja finalizada.
De fato, já ocorreram novidades: um fato relevante foi publicado em 26 de maio, comunicando a assinatura do compromisso de compra e venda de um imóvel no Mato Grosso.
De acordo com a gestora, o impacto positivo sobre os rendimentos do fundo será de aproximadamente R$ 0,09 por cota.
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Resumo da Carteira do BTAL11
O BTAL11 é um fundo focado em investimento no segmento logístico e industrial do agronegócio.
Até o final de abril, sua carteira era composta por 10 ativos, sendo 8 imóveis e 2 CRIs.
Em maio, o fundo comunicou a assinatura de um compromisso de compra e venda de um novo imóvel: um galpão graneleiro localizado no Mato Grosso.
A estratégia do fundo é investir em regiões da cadeia onde o déficit de infraestrutura/armazenagem é mais intenso e zonas próximas das principais rotas de escoamento de produção agro.
A gestão do fundo iniciou a alocação imediatamente após a captação de recursos.
Foram adquiridos 3 imóveis em fevereiro: Um complexo industrial de sementes e um centro de recebimento de grãos no Paraná, e um terminal de transbordo intermodal em Minas Gerais.
No mês seguinte, foi a vez de um terminal portuário no Espírito Santo e três outros centros de recebimento de grãos, também no Paraná.
Ainda em março, o fundo adquiriu os dois CRIs que possui.
Um deles foi emitido com foco na conclusão de uma usina de açúcar e etanol na Bahia e o outro para o desenvolvimento de um terminal ferroviário em Goiás.
Em abril, o fundo investiu em um armazém refrigerado em Goiás, a fim de atender a demanda da Comfrio, empresa que atua no segmento de defensivos e sementes.
O relatório de abril mostrava a alocação de R$ 465 milhões dos aproximadamente R$ 598 milhões captados na primeira emissão de cotas do BTAL11.
O valor restante permanecia dividido em caixa (17%) e um fundo de contingência, que corresponde a 5% do patrimônio líquido do fundo.
Esse cenário já mudou. O dinheiro em caixa é ao redor de R$ 60 mil.
Na imagem abaixo, o status da alocação de ativos do fundo, conforme publicado no relatório gerencial de março/21. Não considera a nova aquisição.
Diversificação
O BTAL11 busca diversificação de ativos dentro de seu escopo, o segmento logístico e industrial do agronegócio.
Até o final de abril, 68% de sua receita contratada era proveniente de imóveis de diferentes tipos e 32% são CRIs.
A Serpasa, empresa do grupo Paranhos, responde pelo CRI Serpasa, que representa R$ 60 milhões do patrimônio do fundo.
Trata-se de uma usina sucroenergética já em andamento. O CRI visa sua conclusão.
O empreendimento, localizado na região do Médio São Francisco (BA), já possui 12 pivôs de 110 hectares operando e 1,3 mil hectares dedicados à plantação de cana de açúcar.
Já o segundo ativo do tipo presente na carteira do BTAL11 é o CRI Andali, cujo devedor é a empresa de fertilizantes Andali.
O objetivo do investimento é promover a construção de uma ferrovia em Rio Verde, Goiás, com a finalidade de movimentar cargas do Porto de Santos (SP) até o estado.
Em maio, a Andali fechou um acordo com a Rumo Logística. Segundo a imprensa, a Andali responderá pelo investimento, operacionalização e gestão, enquanto a parceira cuidará do transporte propriamente dito.
Quanto aos imóveis, 5 deles se localizam no Paraná, e estão locados ao I. Riedi, grupo focado em transporte e insumos agrícolas.
Fundado em 1955, o I.Riedi atua em mais de 90 municípios e tem sede em Cascavel, PR. Em março, o grupo entrou no ranking Forbes das 100 maiores empresas do agronegócio brasileiro em 2020 (83º lugar).
A receita dos imóveis locados à empresa representa 28% da receita total contratada pelo fundo, o que gera uma concentração significativa.
Quantidade e Localização dos Ativos
O BTAL11 possui 8 imóveis localizados no Paraná, Minas Gerais, Espírito Santo e Goiás. Além disso, o fundo possui dois CRIs, conforme detalhado na tabela abaixo.
Imóveis | ||||||
Ativo | Localização | Locatário | Montante | Contrato | Cap Rate | Prazo |
Complexo de sementes | Toledo/PR | I.Riedi | 42 milhões | Atípico | 9,25% | 10 anos |
Terminal intermodal | Iturama - MG | Coruripe | 84 milhões | Atípico | 9,10% | 15 anos |
Centro de Recebimento | Ibema - PR | I. Riedi | 21 milhões | Atípico | 9,25% | 10 anos |
Terminal Portuário | Vila Velha - ES | TPES | 48 milhões | Atípico | 9,55% | 10 anos |
Centro de Recebimento | Maripá - PR | I.Riedi | 12 milhões | Atípico | 9,25% | 10 anos |
Centro de recebimento | Palotina - PR | I.Riedi | 20 milhões | Atípico | 9,25% | 10 anos |
Centro de recebimento | Cascavel-PR | I. Riedi | 27 milhões | Atípico | 9,25% | 10 anos |
Armazém refrigerado | Itumbiara - GO | Comfrio | 45 milhões | Atípico | 9,10% | 8 anos |
CRIs | |||||
Devedor | Localização | Montante | Garantia real | Taxa | Prazo |
Serpasa | Muquém-BA | 60 milhões | sim | IPCA+9,3% | 10 anos |
Andali | Rio Verde - GO | 106 milhões | sim | IPCA-6,75% | 10 anos |
Fonte: Relatório Gerencial.
Note que seis de seus oito contratos de locação vencerão em 10 anos, trazendo uma concentração importante de vencimentos para o ano de 2031.
Embora seja um prazo considerado longo, a concentração dos vencimentos deve ser observada.
Falamos de imóveis específicos. Se ocorrer uma desocupação, a readequação desses imóveis para novos inquilinos tende a ser mais complexa.
Além disso, o momento do ciclo imobiliário impulsiona os valores de aluguel.
Cabe a possibilidade de excelentes negócios, com aumento do preço por metro quadrado e valorização dos imóveis, porém o contrário é igualmente possível.
Vencimentos em um momento menos favorável do ciclo são capazes de gerar negociações menos interessantes para o investidor.
Note, ainda, que o vencimento dos CRIs do fundo - que representa hoje 32% de sua receita contratada - é também de 10 anos.
Isso significa mais possíveis impactos sobre os rendimentos gerados pelo fundo no mesmo período.
Negociação e Liquidez BTAL11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em abril de 2021 foram registradas 34.367 negociações do BTAL11, somando um volume de cerca de R$ 23,23 milhões. A média diária aproximada é de R$ 1,05 milhão ao dia.
No gráfico abaixo, a cotação histórica e volume mensal de negociações do BTAL11, conforme publicado no relatório gerencial de março/21.
Riscos do BTAL11
Os principais riscos do BTAL11 são: a vacância, o prazo e tipo dos contratos, o risco dos inquilinos, de concentração e riscos de estratégia.
Vacância
Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada.
Ela se divide em duas situações:
- Vacância física, contada em área desocupada; e
- Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo.
O BTAL11 não registra vacância neste momento. Seus imóveis, adquiridos em operações atípicas, estão 100% ocupados.
Tipo de Contratos
O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada.
Todos os contratos de locação do BTAL11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.
Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes.
Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.
No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.
Prazo do Contrato
Assim como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo.
No BTAL11, todos os contratos vencem a partir de 2031, sendo 21% deles para 2035.
Abaixo, o gráfico de vencimento de contratos do BTAL11 apresentado no relatório gerencial de março de 2021.
Perceba que existe uma grande concentração de vencimentos, o que é algo digno de atenção.
Os imóveis que compõem a carteira do BTAL11 são muito específicos, o que é capaz de dificultar a adaptação para um novo inquilino.
Além disso, o momento da renovação do contrato nem sempre é favorável ao investidor. A possibilidade de aumento no preço por metro quadrado é tão real quanto a de baixa, de acordo com o ciclo imobiliário.
Risco do Inquilino
O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento.
Com 8 imóveis e 4 diferentes inquilinos que desfrutam de boas referências creditícias no mercado, o risco parece diluído à primeira vista.
No entanto, cabe comentar que 5 de seus 8 imóveis atuais (28% da receita contratada) estão nas mãos de um só inquilino, o grupo I.Riedi.
Essa posição é menos favorável para a segurança de quem investe e deve ser considerada ao avaliar o investimento.
Risco de Concentração
O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também:
- Localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Prazos e tipos de contrato.
Como comentei, 28% da receita contratada do BTAL11 vem de apenas um inquilino, que responde por 5 de seus 8 contratos de locação.
Em adição, todos esses ativos estão localizados no Oeste do Paraná, na região da cidade de Cascavel.
As considerações continuam: o segundo maior inquilino do fundo, a alagoana Usina Coruripe, responde por outros 19% da receita.
Além disso, muitos dos contratos de locação do FII vencem em 10 anos e 32% da receita do FII vem de seus dois CRIs.
É importante considerar essas informações na hora de investir.
Confira o gráfico abaixo, onde a gestora mostra a concentração presente no BTAL11 ao final de março, tanto em relação ao valor patrimonial como sobre a receita.
Risco estratégico
Quando falo sobre risco estratégico no BTAL11, me refiro ao risco de uma estratégia focada no segmento agro e em operações específicas.
No ano passado, apesar da retração econômica, o setor agro brasileiro registrou um crescimento ao redor de 2%.
Em parte, isso se deve a um maior consumo por parte dos países asiáticos, que respondem por grande parcela das exportações brasileiras.
Só a China, por exemplo, respondeu por 73% da exportação de soja.
Para este ano, a perspectiva é positiva.
A Conab espera um novo recorde de produção e a soja e o milho continuam impulsionando a alta de preços, alavancada em grande parte pela taxa de câmbio.
No entanto, o mercado nem sempre se comporta de maneira previsível. O risco, mesmo que diluído, sempre está presente.
O segmento agro conta, ainda, com seus riscos próprios, especialmente difíceis de prever e controlar.
Falo de riscos climáticos e fitopatológicos, por exemplo, capazes de prejudicar os cultivos e afetar a produtividade.
Ademais, existem riscos de ordem sanitária, práticas de organismos internacionais de regulação e tantos outros que podem impactar o setor.
Novamente, considerar esses riscos no momento de investir é essencial para alcançar bons resultados e manter sua segurança.
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Dados do BTAL11
Agora que você já conhece tudo sobre o BTAL11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: BTG Pactual Agro Logística Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 6.642.244/0001-15
- Gestor: BTG Pactual
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Renda - Outros (logístico e industrial do agronegócio)
- Patrimônio Líquido (04/2021): R$ 600.980.508,82
- Taxa de Administração: 1,10% ao ano sobre PL ou valor de mercado (caso o Fundo integre o IFIX)
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: Janeiro/2021
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (04/2021): 9.611
- Número de Cotas do BTAL11: 5.982.736
- Regulamento do BTAL11
- Relatório Gerencial BTAL11
- BTAL11 Site Oficial (RI)
BTAL11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A única oferta pública de distribuição de cotas do BTAL11 até o presente ocorreu em janeiro de 2021.
Confira datas e prospectos das emissões de subscrição do BTAL11:
Dúvidas sobre BTAL11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BTAL11.
Como comprar BTAL11?
A compra de cotas do BTAL11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (BTAL11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do BTAL11?
O informe de rendimentos do BTAL11 é disponibilizado pela gestora, a BTG Pactual, na página oficial do fundo.
Consulte a aba Resultados.
Onde achar o relatório gerencial do BTAL11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial da gestora do BTAL11.
Consulte a aba Resultados > Relatórios mensais de resultados.
Como declarar o fundo imobiliário BTAL11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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BTAL11 Vale a Pena?
O BTAL11 é um fundo debutante, que acabou de chegar ao mercado e se dedica a um segmento novo para os fundos imobiliários no Brasil.
Embora seja um segmento interessante, e a estratégia de investir nas regiões onde seus imóveis encontram - com o perdão do trocadilho - solo fértil para desenvolvimento, há pontos a considerar:
- A alocação dos ativos da primeira captação ainda não foi finalizada, já que 17% do montante ainda está em caixa;
- O que já foi alocado parece promissor, mas está significativamente concentrado em uma única região do Paraná e nas mãos de um mesmo inquilino;
- Existe uma concentração de vencimentos de contratos considerável;
- A posição em CRIs (36% do valor patrimonial) é bastante relevante; e
- O fundo ainda é muito novo e precisa mostrar sua resiliência.
Tive a oportunidade de conversar com a gestão do BTAL11 recentemente, e a impressão foi positiva.
É provável que vários desses riscos sejam mitigados com novas emissões, que virão para diversificar a carteira e pulverizar os vencimentos dos contratos.
Investir antes e contando com isso, é um risco relevante. Aguardar e ver como isso se torna concreto é uma atitude saudável.
Caso opte por investir, mantenha o foco em uma alocação de ativos equilibrada e verifique o preço de compra antes de aplicar.
Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.
Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.