O que é Built to Suit

Built to Suit é uma forma de locação imobiliária na qual o locatário define o formato da construção ou da reforma do imóvel a fim de atender seus interesses ou suas necessidades comerciais.

Em outros termos, esse modelo de contrato de locação privilegia o atendimento das demandas do cliente final ao construir um imóvel especificamente de acordo com suas necessidades.

O Built to Suit, em tradução livre “construído para servir”, é previsto na lei brasileira desde 2012, quando o Brasil introduziu a modalidade de contrato de construção ajustada.

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História Built to Suit

Essa modalidade específica de contrato, importada do direito norte-americano, se regularizou no Brasil com a Lei nº 12.744/12, sob o nome de contrato de construção ajustada.

O Built to Suit é considerado uma modalidade de contrato atípico, isto é, resultado de uma operação comercial complexa que envolve peculiaridades de locação e de empreendimento. 

Portanto, essa modalidade de contrato é permeada por características financeiras e imobiliárias, na qual o locador projeta e constrói um imóvel de acordo com os desejos e termos do locatário.

Seu objetivo inicial era dinamizar o mercado imobiliário brasileiro, mas os benefícios vieram de outras direções, como por exemplo a redução de litígios e a maior estabilidade na relação entre locador e locatário.

Como funciona Built to Suit

Esse tipo de contrato de locação necessita, primeiramente, que um futuro locatário, com um empreendimento em seu horizonte, procure construtoras ou imobiliárias que se interessem pelo projeto.

Vale ressaltar que esses termos valem tanto para a aquisição e construção de uma estrutura quanto reforma de imóvel.

Em seguida, o futuro locatário irá especificar para o empreendedor imobiliário, seu futuro locador, as necessidades particulares desse empreendimento, tanto estruturalmente quanto internamente.

Em troca do atendimento das especificações direcionadas, o locador será beneficiado com, além da quantia referente ao aluguel, um contrato com permanência no imóvel superior ao comum, portanto, um contrato de longa duração.

As diferentes funções não implicam distintos contratos. Em realidade, não há uma compra e venda do terreno separada da construção requisitada. Há uma interligação contratual entre compra, construção e locação.

Nesse sentido, se por um lado o locatário adquire um imóvel ajustado às suas necessidades, por outro lado o locador, além de realizar uma venda, ainda irá se prevenir do rompimento prematuro do contrato.

Exemplos Built to Suit 

Um contrato Built to Suit, em geral, é realizado por empreendimentos maiores, como instituições financeiras ou grandes empresas que precisam de uma sede ajustada à sua atividade-fim.

É comum encontrarmos agências bancárias com esse tipo de contrato de locação, pois são necessárias muitas adequações a um imóvel já existente para que ele se torne um banco, principalmente no que toca a segurança.

Na prática, uma pessoa A adquire, constrói ou reforma um imóvel conforme as recomendações da pessoa B. Em seguida, oferece o imóvel a B por um determinado período de tempo, mediante remuneração.

Vantagens Built to Suit 

A principal vantagem do Built to Suit para o locador é a permanência do locatário no imóvel enquanto o alto investimento não for recuperado. Isso trará mais estabilidade e segurança para o locador.

Para o locatário, as vantagens são maiores e podem ser listadas:

  • Imóvel com especificações necessárias para funcionamento
  • Possibilidade de alocação de recursos em outros ativos
  • Não envolvimento com a construção
  • Entrega em prazos menores que o habitual

Desvantagens Built to Suit 

Apesar das vantagens serem consideráveis, esse tipo de contrato também envolve riscos e desvantagens.

Para o locatário, a principal desvantagem vai ser o alto custo do aluguel, possivelmente acima do mercado. Isso porque a construtora terá que recuperar o alto investimento no imóvel.

Por outro lado, para o locador, esse imóvel demandará um alto investimento inicial e irá demorar para receber o capital, pois trata-se de um modelo de baixa liquidez.

Além disso, é possível que as instalações sejam tão específicas que dificultem sua locação por outro interessado futuro.