O que é Contrato Atípico de Aluguel?

Contrato atípico de aluguel é um termo usado para definir contratos de locação não enquadrados dentro do formato previsto na Lei 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Trata-se de um modelo de contrato amplamente utilizado em Fundos Imobiliários, seja por motivo de uma duração estendida ou de condições específicas para o aluguel.

Essa classe de contrato de locação é realizada quando existem motivos específicos, tais como a construção de um imóvel à medida ou a adequação para receber um determinado empreendimento. 

Ele surge como uma forma de resguardar o investimento no imóvel realizado por uma das partes, por exemplo. 

Embora aceitem condições diferentes e personalizadas, os contratos atípicos costumam possuir pontos em comum. 

Um deles é a duração, geralmente superior aos 10 anos. É costume, ainda, incluir uma multa rescisória de valor significativamente mais alto que em contratos típicos.

Outro aspecto comum desses contratos é um período de ausência de reajuste anual por índice inflacionário, onde o direito à revisional é suprimido. 

Em todo caso,os termos do contrato dependem do acordo entre as partes envolvidas.

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Como Funciona um Contrato Atípico de Aluguel

O contrato atípico tem a mesma função legal que qualquer outro contrato: estabelecer e regulamentar o acordo de duas partes. 

Sua diferença é permitir que os envolvidos estabeleçam as regras que melhor se adequam ao imóvel que estão negociando. 

Um exemplo são os imóveis desenvolvidos especialmente para atender a demanda de um locatário, modalidade conhecida como Built to Suit.

Nessa modalidade, o contrato atípico versa sobre o aluguel de um imóvel que será construído exclusivamente com o fim de atender a demanda do inquilino.

Assim, é natural que o locador queira resguardar seu investimento. 

Isso é feito através de regras que obriguem o interessado a manter-se no local por um tempo determinado ou desembolsar uma multa compensatória. 

Cabe ressaltar que, mesmo desobrigado de seguir a Lei do Inquilinato, o contrato atípico não é uma autorização para burlar a lei

De fato, muitas de suas cláusulas são dependentes do que a legislação permite. Prazos, regras e valores são abertos à discussão, porém as regras gerais são estabelecidas pela lei

Seja como for, do ponto de vista legal existe uma grande preocupação com a contestação dos contratos atípicos. 

A abertura permitida aos acordos privados e não previstos por Lei dá espaço para um possível enfraquecimento judicial. 

Por isso, é essencial contar com uma equipe jurídica forte assessorando o processo. 

Contrato Atípico de Aluguel em Fundos Imobiliários

Um fundo de investimento imobiliário (FII) é a união de recursos destinados ao investimento em empreendimentos imobiliários. 

Essa classe de investimento tem como vocação a geração de renda mensal através de aluguéis. 

É muito comum encontrar contratos de locação atípicos em Fundos Imobiliários, justamente porque essa classe de ativos trabalha com aluguéis em diferentes modalidades.

Para o investidor, o tipo de contrato realizado pelo Fundo faz toda diferença.

Sem muita observação é possível citar a questão do tempo de duração, consideravelmente maior nos contratos atípicos. 

Isso dá certa segurança ao investidor: ao menos durante aquele tempo, a renda proveniente daquele contrato está assegurada. Em seu defeito, há ainda a multa para cobri-la. 

Porém, um contrato atípico não garante um imóvel sempre locado. É possível que exista a ruptura durante sua vigência e a desocupação após seu vencimento. 

As vantagens de um contrato atípico são maiores durante a etapa de recessão do ciclo imobiliário, a chamada baixa do ciclo. 

Nesse momento, contar com um contrato que garanta rendimentos para ‘segurar’ até a retomada do mercado é de grande valia. 

Durante as etapas de alta, seus benefícios frente aos contratos típicos são questionáveis. 

Afinal, trata-se de um contrato de longa duração, muitas vezes sem revisional, o que gera possibilidade de perdas em um mercado aquecido. 

Por isso, a recomendação é que o investidor investigue os sinais do mercado e entenda o ciclo imobiliário para fazer melhores escolhas.