O TEPP11, Tellus Properties, é um fundo novo que traz uma tese de investimentos interessante.

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Ele fez seu IPO em setembro de 2019 com o ticker SDIP11.

A troca de ticker do fundo foi motivada pela troca de nome da gestora, que inicialmente se chamava SDI e hoje é Tellus, no FII mesmo nada mudou.

A Tellus é uma gestora que nasceu de dentro de uma incorporadora, talvez isso ajude a explicar a forma como eles gostam de lidar com os imóveis: mão na massa.

Sua estratégia é comprar ativos bem localizados, mas que estão “meio jogados” e por consequência subavaliados.

Sua compra busca sempre trazer consigo o controle do empreendimento, para que eles possam colocar em prática as melhorias que gostam de implementar.

Eles deixam claro que gostam de casos de turnarounds de empreendimentos.

Segundo a gestora, eles possuem uma espécie de receita de bolo para melhorar os imóveis. 

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O objetivo é sempre agregar valor, tornar o ativo mais competitivo, moderno e diminuir o custo condominial sempre que possível.

Eles entram em imóveis para ter postura administrativa de dono no condomínio, que é bem diferente da postura de uma administração de múltiplos proprietários onde o prédio fica na mão de uma gestão terceirizada.

O padrão é tomar o controle do empreendimento, seja comprando mais de 50% ou se aliando a outros proprietários, trocar a administração e síndico, reavaliar todos os contratos e políticas do condomínio de forma a torná-lo mais atrativo para os inquilinos.

Dentre os empreendimentos contidos no fundo, vale destaque para 3 deles.

O Torre Sul, na região da Berrini, em São Paulo, está numa região boa mas que não chega a ser uma Faria Lima da vida.

O gestor explica que não há mais CEPACs à venda para construir prédios comerciais na região e que isso a longo prazo joga muito a favor pois não haverá mais novos empreendimentos além daqueles que já estão a caminho.

Dessa forma, este ativo tem potencial de, a longo prazo, capturar aumento no valor de seus aluguéis.

Claro que estamos falando isso em condições normais de temperatura e pressão, coisa que não é o que está acontecendo agora em tempos de pandemia. 

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Outro empreendimento do TEPP11 é o Condomínio São Luiz, que é extremamente bem localizado e tem uma carinha de patinho feio.

O prédio é, nas palavras do gestor, rústico. 

Por outro lado, tem um potencial de melhoria via retrofit muito interessante. 

O fundo já começou obras de melhorias no condomínio e de equipamentos como geradores, bicicletário, transformação de um antigo teatro numa espécie de mercadinho para o prédio, entre várias outras iniciativas.

Apesar de uma construção mais antiga, o prédio é um dos que têm as maiores lajes de toda região e, em função de sua idade, o IPTU é cerca de um terço do valor dos mais novos.

Esses e outros aspectos combinados conferem uma excelente relação custo-benefício para os inquilinos.

O Edifício Passarelli já é um empreendimento de 1978 e, até pouco tempo atrás, tinha coisas completamente defasadas como ascensoristas nos elevadores.

Havia também algumas regras que hoje seriam irritantes para os inquilinos, como a proibição de você transitar com malas nos elevadores e corredores. 

Para fazer isso sem ser multado, era preciso uma autorização da administração do prédio. Algo surreal para os tempos atuais. 

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Naturalmente que a gestora já corrigiu muita coisa e aprovou outras em assembleia como a troca dos elevadores, o restauro da fachada e a construção de um café no térreo do edifício.

Outras melhorias estão no radar, mas serão feitas mais adiante e que podem dar um tom promissor ao ativo.

Esse fundo ainda é daqueles que ficam de fora do radar de muitos investidores, por isso tem uma liquidez ainda baixa.

Além do mais, a tese é interessante, mas nada óbvia e, por consequência, também incorpora um grau adicional de risco.

No Canal Aluguel Inteligente há vários outros bons fundos de lajes e todos eles com boa liquidez para que você tenha tranquilidade na hora de comprar ou vender suas cotas.

Me atrai a tese de TEPP11 e admiro a gestão, mas para os assinantes do Aluguel Inteligente ainda me sinto mais confortável em recomendar FIIs muito bons que hoje estão cotados a preços irracionalmente baixos.

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