Me responda uma pergunta: o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) com o maior retorno de 2021 é realmente bom?

Antes de responder, me permita uma provocação: que atire a primeira pedra quem nunca olhou somente o rendimento de um fundo e logo pensou em comprar porque acreditava que os dividendos do mês seguinte seriam exatamente iguais ao que foi no mês anterior, né?  

E ainda, ousou em se planejar mentalmente a médio e longo prazo projetando receber os mesmos valores de rendimentos do último ano. 

Pois é, em se tratando de investimentos, muitos pensamentos (e erros derivados desses pensamentos) são iguais entre nós.

Dentre os 104 FIIs do índice de fundos imobiliários (IFIX), temos um campeão disparado em rendimentos no ano passado

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Só em dividendos foram aproximadamente 30% sobre o preço de cota atual. 

Se você tivesse aportado, por exemplo, R$ 1 mil teria R$ 300 somente de renda recebida em dividendos até final do ano. 

Nem estamos contabilizando o retorno com as amortizações realizadas. Se somados, a título de curiosidade, a rentabilidade total dobraria - para o mesmo período.

O SP Downtown, de código SPTW11, é um fundo do segmento de lajes corporativas com data de início em maço de 2013. 

Atualmente, o fundo conta com aproximadamente 21 mil cotistas e um patrimônio líquido de R$ 95 milhões. 

Recentemente, a gestão passou a ser de responsabilidade da Genial Investimentos.

Você já deve estar se perguntando qual o segredo desse fundo para ter tido tanto retorno, né? Eu explico. 

Ao longo do ano anterior, o fundo distribuiu, por meio de rendimentos e amortizações, o valor da venda de um outro imóvel, realizada em 2019, e os aluguéis do contrato de locação desse mesmo imóvel ainda vigentes, que se encerrou em setembro de 2021. 

Os valores de venda e aluguéis somados trouxeram um retorno de 50% acima do valor do laudo de avaliação da época.  

Desde então, o fundo possui somente um único imóvel sob gestão

É um prédio comercial localizado no centro de São Paulo, ao lado da estação de metrô São Bento. 

Além de um único imóvel, também possui um único inquilino, a empresa Atento Brasil, do setor de telecomunicações. 

São oito andares ocupados pela empresa e o vencimento do contrato de locação é em setembro de 2030.

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Apesar do ótimo rendimento, esse é um tipo de fundo que não recomendo aos assinantes do Canal Aluguel Inteligente

Perceba que há um risco grande nesse ativo.

Um fundo imobiliário com um único ativo e um único inquilino possui um risco muito elevado. 

Se acontecer alguma coisa com o imóvel ou com o inquilino, as chances desse fundo não ter mais o aluguel no mês seguinte é enorme. 

A diversificação deve ser essencial para a composição de uma carteira de fundos imobiliários e também para o portfólio individual de cada fundo. 

Dessa forma, a relação de risco e retorno ficará condizente a um investimento focado no longo prazo.  

Na carteira do Canal Aluguel Inteligente dispensamos FII monoativos e monoinquilinos, a fim de que os assinantes não corram riscos desnecessários.