RBRR11: Fundo Imobiliário RBR High Grade Vale a Pena?
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RBRR11: Fundo Imobiliário RBR High Grade Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário RBR High Grade (RBRR11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 30/03/2020
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Fundo imobiliário RBR High Grade (RBRR11) distribui R$ 0,60 em dividendos no mês de fevereiro. 

Iniciado em 2018, o fundo imobiliário RBRR11 é focado em aquisição de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), com a finalidade de gerar rendimentos mensais e ganhos de capital a seus cotistas. 

No mês de janeiro de 2020, o fundo apresentava 36 ativos em carteira, somando um patrimônio superior aos R$ 681 milhões. 

O dividend yield nos 12 meses anteriores chegou a 7%, considerando o valor de cota da primeira emissão. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do RBRR11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é RBRR11;
  • Rendimentos do RBRR11;
  • Resumo da Carteira do RBRR11;
  • Liquidez do RBRR11;
  • Principais riscos do RBRR11;
  • Se o RBRR11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário RBR High Grade (RBRR11) Vale a Pena e deve entrar em sua carteira! 

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O que é RBRR11 FII?

O código RBRR11 identifica o fundo imobiliário RBR High Grade, gerido pela RBR Asset Management, responsável pela gestão de fundos como o RBRD11 e RBRF11.  

Iniciado em maio de 2018, o RBRR11 é um fundo do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em títulos de dívida imobiliária. 

Nele, o foco são os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Seu objetivo é gerar rendimentos e ganhos de capital na aquisição desses ativos. 

No entanto, o fundo admite investimentos em outros títulos de renda fixa e cotas de outros fundos imobiliários

Em sua primeira oferta pública, o fundo imobiliário RBRR11 trouxe ao mercado 1.480.482 cotas, vendidas a R$ 100 cada uma. 

Em fevereiro de 2020, seu patrimônio líquido superava os R$ 681,6 milhões. 

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RBRR11 Rendimentos

No mês de fevereiro de 2020 o RBRR11 distribuiu R$ 0,60 em dividendos por cota. O valor corresponde a 0,57% sobre o valor de cota no fechamento do mês. 

No mês anterior, os dividendos distribuídos foram de R$ 0,59, correspondendo a 0,55% da cota de fechamento no mês. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do RBRR11 somaram R$ 7,59, o correspondendo a 7,6% do valor de cota. 

O dividend yield acumulado no período foi de 7,0% considerando a cota no IPO (R$ 100) e 6,6% ao considerar a cota de fechamento em janeiro (R$ 106). 

Abaixo, veja os rendimentos mensais do RBRR11 (em preto) desde fevereiro de 2019. 

O gráfico mostra ainda o ganho de capital, receitas e liquidez, comparando os resultados com o CDI (Certificado de Depósito Interbancário). 

Rendimentos Mensais RBRR11
Rendimentos Mensais RBRR11. Fonte: Relatório Gerencial.

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RBRR11 Rentabilidade

Desde o início de suas operações até o mês de janeiro de 2020, o RBRR11 gerou um retorno total ajustado de 18,82%, o que representa 174,3% do CDI bruto no período.

Considerando o CDI líquido (livre de impostos), a rentabilidade foi de 191,6%.  

O gráfico abaixo demonstra a rentabilidade do RBRR11. Se considera a cota patrimonial (linha azul escura), a cota de mercado (azul claro) e compara o resultado com o CDI. 

Rentabilidade RBRR11
Rentabilidade RBRR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do RBRR11 

A carteira do RBRR11 é composta em maior parte por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles. 

Na prática, esses papéis são como empréstimos, gerando pagamento de juros aos investidores periodicamente ou em seu vencimento. 

No caso deste fundo, a gestão direciona recursos para operações exclusivas (ofertas ICVM 476), acessíveis apenas a investidores profissionais. 

Em fevereiro de 2020, a carteira apresentava 36 ativos e a seguinte composição: 

  • CRIs e cotas de FIIs de CRI: 95% 
  • Instrumentos de Caixa: 5%

A gestão do RBRR11 segue três estratégias de investimento: 

  • Core, a principal estratégia, que reúne CRIs High Grade com rating mínimo A e operações exclusivas off-market;
  • Tático, que visa operações em ofertas restritas tanto de CRIs como de FIIs de CRI, para potencializar o ganho de capital no curto prazo;
  • Liquidez, que são ativos destinados a manter o fluxo de caixa. Estes podem ser títulos do Tesouro Direto, fundos de renda fixa, LCI (Letra de Crédito Imobiliário), entre outros. 

O Core é o corpo do fundo, respondendo por 80% dos investimentos. Na sequência, a estratégia tática assume 15% do fundo e a liquidez se mantém em 5%, a fim de suprir necessidades de caixa. 

Na imagem abaixo, veja a evolução da alocação de ativos do RBRR11 segundo as estratégias, desde seu início. 

Evolução da Alocação de Ativos RBRR11
Evolução da Alocação de Ativos RBRR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Segmento

As operações do RBRR11 estão expostas a diferentes segmentos dentro do setor imobiliário, conforme se vê no gráfico abaixo. 

Alocação de Ativos por Segmento RBRR11
Alocação de Ativos por Segmento RBRR11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Os CRIs lastreados em lajes corporativas ocupam o maior percentual de carteira (43%). 

Quanto a isso cabe comentar que a maior parte das garantias do fundo se localiza em São Paulo, onde o mercado de lajes vem demonstrando caminhar para um ponto de equilíbrio.  

Alocação por Indexador

A alocação de ativos por indexador do RBRR11 se divide entre o IPCA (Índices de Preços ao Consumidor Amplo), IGP-M e ao CDI.

O IPCA, medido mensalmente pelo IBGE, é o índice que considera os preços – e suas variações – praticados ao consumidor final. 

O IGP-M, por outro lado, é medido todos os meses pela FGV de maneira independente, e reflete as variações de preços desde matérias-primas até bens e serviços prestados ao consumidor final. 

Já o CDI é a taxa praticada em empréstimos realizados entre instituições bancárias, comumente utilizado para cálculo de rentabilidade de grande parte dos investimentos de renda fixa, CRIs (ativos alvo no RBRR11) incluídos. 

Em fevereiro de 2020, a posição da carteira quanto ao indexador era a seguinte:

  • CDI +: 45%
  • IGP-M +: 29%
  • IPCA +: 24%
  • % do CDI: 2%
Alocação de ativos RBRR11 por indexador
Alocação de ativos RBRR11 por indexador. Fonte: Relatório Gerencial.

Diversificação 

O fundo RBRR11 apresenta uma carteira bem diversificada. A maior exposição é o CRI sobre o edifício Green Towers, que representa 10,0% do patrimônio líquido do fundo. 

Trata-se de uma operação com vencimento em dezembro de 2034, lastreada em um ativo classificado como AAA, onde funciona a sede do Banco do Brasil em Brasília. 

A alienação fiduciária é de 15% do edifício (25 mil m2). 

Cabe comentar que existe um fundo imobiliário sobre esse empreendimento: o GTWR11, gerido pela Votorantim Asset Management

Esse fundo detém 85% das participações do imóvel. 

Em janeiro de 2020, seus cotistas viram o patrimônio do fundo reduzir em mais de 4% devido à reavaliação do imóvel. 

Na tabela abaixo, veja os dados das 10 maiores exposições no portfólio do RBRR11. 

EstratégiaAtivoEmissorSegmento%PLIndexadorVencimentoDuration (anos)
CoreGreen TowersRB Capital SecuritizadoraLajes Corporativas10%IGPM +15/12/20343,8
CoreItaim BibiRB Capital SecuritizadoraLajes Corporativas8,8%CDI +02/10/20315,83
CoreFLBCRB Capital SecuritizadoraLajes Corporativas7,3%IGPM +20/12/20343,82
CoreBTG MallsVert SecuritizadoraShopping6,5%CDI +20/08/20315,09
TáticoJCC Iguatemi II SubHabitasecShopping6,1%CDI +**8,09
CorePatrifarmaISECLajes Corporativas5,8%IPCA +10/05/20304,55
CoreSetinHabitasecResidencial5,2%CDI +11/03/20221,89
CoreJFLÁpice SecuritizadoraResidencial4,8%IPCA +23/07/20313,01
CoreSDIHabitasecLogística4,6%IPCA +07/05/20315,61
CoreQuota CorporateÁpice SecuritizadoraLajes Corporativas3,3%IGPM +09/12/20295,7

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez RBRR11

No mês de janeiro de 2020 foram negociadas 434.919 cotas do RBRR11, totalizando um volume de R$ 47,48 milhões. 

A média diária do período foi de aproximadamente R$ 2,1 milhões. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total movimentado pelo fundo foi de R$ 517,39 milhões, o que corresponde a uma média mensal aproximada de R$ 43,11 milhões, ou R$ 2,05 milhões ao dia. 

No gráfico abaixo, veja a evolução da liquidez do RBRR11 desde seu IPO, em maio de 2018. No canto direito, assinalado em preto, o valor de cota no fechamento de janeiro/20. 

Gráfico Negociações RBRR11
Gráfico Negociações RBRR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do RBRR11

Os principais riscos do RBRR11 são: Risco de liquidez, concentração e de crédito. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomînio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o RBRR11 apresente uma boa liquidez no mercado secundário (aproximadamente R$ 2,1 milhão ao dia em janeiro/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de papel, como é o caso do RBRR11, esse risco é avaliado analisando a distribuição de capital entre ativos, em busca de concentrações excessivas entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

A maior exposição da carteira do RBRR11 é um CRI sobre o Edifício Green Towers, empreendimento corporativo de alto nível localizado em Brasília, que representa 10% do patrimônio do fundo. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do RBRR11. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

A gestão do fundo demonstra preferência por ativos lastreados em imóveis que apresentam fluxo de recebíveis sólidos, buscando minimizar os riscos.  

No entanto, caso exista a inadimplência, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo. 

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Dados do RBRR11

Veja agora os dados oficiais do RBRR11: 

  • Razão Social: RBR Rendimento High Grade Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 29.467.977/0001-03
  • Gestor: RBR Asset Management
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Ativa – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido (02/2020): R$ 681.615.147,04
  • Taxa de Administração: 0,20% a.a. (ao ano) sobre o  patrimônio líquido do fundo
  • Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder CDI 
  • Taxa de Gestão: 0,80% a.a. sobre o patrimônio líquido do fundo
  • Início do Fundo: 02 de maio de 2018
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (02/2020): 52.133
  • Número de Cotas do RBRR11: 6.942.557 
  • Regulamento do RBRR11
  • Relatório Gerencial  RBRR11
  • RBRR11 Site Oficial (RI)

RBRR11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas do RBRR11 com a oferta de subscrição aconteceu em março de 2019, sendo encerrada em abril do mesmo ano. As cotas foram comercializadas a R$ 101, valor com taxa de distribuição. 

Na ocasião, o fator de proporção para subscrição era de a 0,59981977875. Esse número é multiplicado pelo número de cotas que se possua na data de anúncio da oferta. 

Na prática, o cotista que possuía 100 cotas pode adquirir 59 novas cotas ao preço de emissão na ocasião. 

Após essa emissão, ocorreu uma outra emissão em outubro de 2019, destinada apenas a investidores profissionais.

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do RBRR11:

Dúvidas sobre RBRR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBRR11.

Como comprar RBRR11?

A compra de cotas do RBRR11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (RBRR11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RBRR11?

O informe de rendimentos do RBRR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Acesse a aba ‘Resultados’. 

Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do RBRR11?

Disponibilizei o relatório gerencial do RBRR11 neste mesmo artigo, na seção dados do RBRR11

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo, na aba ‘Resultados’. 

Como declarar o fundo imobiliário RBRR11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário RBRR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

Quais os Melhores FIIs para 2020? Clique Aqui e Veja Como Receber Dinheiro Extra Todos Os Meses Do Ano.

RBRR11 Vale a Pena?

O RBRR11 é um fundo de CRI, que em conta com 36 ativos em carteira e não apresenta grande concentração em um único devedor. 

Trata-se de um fundo novo no mercado, que vem demonstrando crescimento e consistência nos resultados. 

Além disso, é um fundo que apresenta boa liquidez (ao redor de 2 milhões ao dia nos últimos 12 meses) e diversificação inteligente, onde a maior exposição representa 10% do PL. 

A parcela mais significativa de seus CRIs são do segmento de lajes corporativas e a maioria das garantias (58%) está no estado de São Paulo, que hoje registra índices de ocupação crescentes no setor. 

Dito isso, o RBRR11 é um fundo que vale a pena ter em carteira, sem descuidar a alocação de ativos, nem pagar preço muito superior ao valor patrimonial

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Agora, me conte uma coisa: Qual é o fundo que você quer conhecer melhor? 

A próxima análise pode ser a sua! 

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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