No último dia 22, deu início na bolsa de valores a negociação do Fundo Kinea Creditas com o código KCRE11. 

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Ele chega no mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) para explorar ainda mais a modalidade de home equity.

Segundo sua política de investimento, "o Fundo investirá em CRI lastreados, prioritariamente, mas de forma não exclusiva, em créditos imobiliários originados pela Creditas

No entanto, o FII poderá também aplicar dinheiro em:

Pioneira na exploração da modalidade de concessão de empréstimo com garantia real (home equity), a gestora pretende se beneficiar ainda mais com a aprovação do novo marco legal das garantias.

Dar um imóvel próprio para obter empréstimo ficou mais flexível, portanto, é factível ao cidadão ter taxas mais baixas porque diminui o risco de quem concede.

No final dessa conta, aumenta o número do lastro imobiliário necessário para a emissão de novos certificados de recebíveis.

Com uma captação inicial de R$ 360 milhões, o KCRE11 chega com uma taxa de administração de 1,2%. 

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Não possui taxa de performance. Com uma parceira direta no negócio, haveria de se esperar um benefício imediato para os cotistas, principalmente em termos de taxas. 

Não faz sentido o fundo estrear com a mesma taxa que a do primo KNSC11 - apesar que este já possui várias operações em seu portfólio da Creditas. 

Todavia, não possui o nome da empresa parceira no título do fundo.

Em termos de rentabilidade, ainda é difícil fazer qualquer análise devido ao pouco tempo de existência. O último dividendo anunciado foi de R$ 1,43 por cota. 

No último relatório gerencial, foi informado que a gestão do fundo já alocou 90% do valor captado na oferta pública inicial em 20 certificados de recebíveis imobiliários originados pela Creditas. 

Em relação ao retorno, as taxas dos certificados ainda não me parecem ser um grande diferencial, principalmente quando comparo com os títulos que fazem parte da carteira do KSNC11.

Tipos de ativos do KCRE11
Tipo de ativos do fundo KCRE11. Fonte: Relatório gerencial (junho/22)

Em relação a risco, ainda faltam informações a respeito do perfil de renda dos proprietários dos imóveis dados em garantia, assim como os critérios de escolha da localização e qualidade dos ativos, por exemplo. 

Informações básicas retiradas do relatório gerencial de junho são importantes para entender se de fato essa parceria é boa para os futuros cotistas.

Carteira de ativos do fii KCRE11
Carteira de ativos do FII Kinea Creditas (KCRE11).

Como exemplo, vamos verificar o lastro desses certificados acima no site da emissora, a Vert Securitizadora

Dá trabalho encontrar, mas vou facilitar para vocês trazendo o caminho. 

Ao entrar no site da Vert, basta acessar “emissões”, e digitar o número da emissão (na tabela, ao lado da palavra “creditas”). 

Na sequência, no final da página, busque por “Documentos da operação” e baixe o “Termo de Securitização”

A relação dos imóveis começa a partir da página 101.

Pesquisa de ativo KCRE11
Pesquisa no site da Vert de garantias de ativos do fundo KCRE11.

Vou utilizar o primeiro certificado da carteira de ativos como referência, ok? Número 77. Aqui há um detalhe importante. 

Apesar de ter mencionado que há 20 CRIs no portfólio do fundo, essa é uma informação com uma “pegadinha”. O número 1 e 10 possuem o mesmo número 77, correto? 

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Isso porque a emissão é a mesma, uma vez que possuem as mesmas garantias, porém a série adquirida pelo fundo é diferente (o fundo assume riscos diferentes para o mesmo lastro).

Entendeu a sacada? Não tem nada de errado. É apenas uma maneira de comprar um ativo e divulgar as informações.

A maior exposição para essa emissão no KCRE11 está na série sênior (menor taxa de retorno e menos risco) e a outra, mezanino (mais risco, mais retorno).

Essa emissão possui 135 imóveis dados como garantias, formados por casas e apartamentos. 

Nas outras emissões, é possível encontrar terrenos também e uma quantidade muito inferior de imóveis.

Imaginando o pior cenário possível: todas as operações de empréstimos, com lastro nos 135 imóveis dados como garantias, se tornaram inadimplentes e será necessário então executar a garantia.

Todos aqueles que compraram a classe sênior receberão primeiro os valores investidos para só depois serem pagos aos detentores da classe mezanino

Essa é a lógica do pagamento em cascata de um certificado de recebível imobiliário em caso de inadimplência.

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Ao olhar as garantias, não está claro qual a lógica que se segue. 

Com relação à localidade, há imóveis em cidades do interior de São Paulo e em Goiás. Os valores financiados e os preços das parcelas sendo pagas também são bem diferentes. 

É necessário que se tenha no relatório gerencial todas essas explicações. Como o fundo é novo, pode começar do começo da melhor maneira possível para o cotista. 

Neste momento, não vejo nenhuma vantagem concreta para o investidor

Pode ser que no futuro a parceria traga vantagens mais claras, porém ainda não são perceptíveis. 

Eu prefiro aguardar e observar, permanecendo de fora desse ativo.

Um critério utilizado por mim no Canal Aluguel Inteligente é não entrar primordialmente em fundo com menos de dois anos de existência.

É uma relação de risco e retorno ainda muito desfavorável ao investidor.