SDIL11: FII SDI Rio Bravo Renda Logística Vale a Pena?
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SDIL11: FII SDI Rio Bravo Renda Logística Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 21/05/2020
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Fundo imobiliário SDIL11 cancela 5ª emissão devido à instabilidade de mercado. 

Os fundos imobiliários enfrentam um desafio e tanto no atual cenário de incertezas do mercado. 

Agora em março (9), o fundo imobiliário SDIL11 anunciou sua 5ª emissão de cotas, buscando captar recursos para o desenvolvimento do fundo. 

No entanto, a crise causada pela pandemia do coronavírus mudou o cenário econômico. Apenas 9 dias após o anúncio, foi comunicado seu cancelamento. 

A atitude visa minimizar os danos. Desde o dia 02 de março, a variação negativa da cota do SDIL11 passou dos 30%. 

Março trouxe ainda outra notícia relevante: No dia 06, o fundo assinou um Compromisso de Compra e Venda de um empreendimento classe AAA localizado em Jundiaí, São Paulo. 

O valor da negociação ascende a R$ 248,16 milhões. O imóvel acrescentará uma área bruta locável de 91.310,72 m² ao fundo. Além disso, há capacidade para construção de mais 8.717 m² de mezaninos.

A negociação deve impactar os rendimentos SDIL11 já nos próximos 15 meses, através de um contrato temporário de locação com o vendedor. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do SDIL11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é SDIL11;
  • Rendimentos do SDIL11;
  • Resumo da Carteira do SDIL11;
  • Liquidez do SDIL11;
  • Principais riscos do SDIL11;
  • Se o SDIL11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11) Vale a Pena e deve entrar em sua carteira! 

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O que é SDIL11 FII?

O código SDIL11 se refere ao Fundo Imobiliário SDI Rio Bravo Renda Logística, gerido e administrado pela Rio Bravo Investimentos, responsável por outros fundos, como o RBVA11

Seu início foi em 2012, comercializando suas cotas a R$ 100 cada uma. 

O SDIL11 é um fundo do tipo tijolo. Essa classe de fundos direciona os investimentos para imóveis físicos, lucrando com sua exploração comercial em aluguéis, compra e venda. 

O foco do fundo imobiliário SDIL11 são os galpões logísticos. Fundo multiativo, ele conta com 3 imóveis localizados no Rio de Janeiro e em São Paulo. 

Com eles o fundo gera rendimentos mensais isentos de imposto de renda para seus cotistas, e ganho de capital com a valorização de suas cotas e dos ativos. 

Em fevereiro de 2020 a área bruta locável (ABL) total do SDIL era de 177.971 m2 e o valor de cota no fechamento do mês foi de R$ 110,40.  

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SDIL11 Rendimentos

No mês de fevereiro, o fundo distribuiu dividendos de R$ 0,58/cota, o que significa 0,52% sobre o preço da cota de fechamento do mês. 

A distribuição do mês foi linearizada em R$ 0,52 por cota, em linha com o resultado recorrente do fundo. 

Os rendimentos mensais do SDIL11 somaram R$ 7,83 desde fevereiro de 2019. O valor significa 7,09% da cota. 

Na imagem abaixo, veja o resultado e a distribuição por cota a partir de fevereiro de 2019. O gráfico mostra ainda a evolução do número de cotas no período. 

Rendimentos Mensais SDIL11
Rendimentos Mensais SDIL11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do SDIL11 

A carteira do SDIL11 é maiormente composta por imóveis, porém conta com investimento em renda fixa e diminuta parcela mantida em outras aplicações. 

Em fevereiro, a posição era a seguinte: 

  • Imóveis: 67,3%
  • Renda Fixa: 32%
  • Outros: 0,08%
Alocação de Ativos SDIL11
Alocação de Ativos SDIL11. Relatório Gerencial.

A estratégia de compra de ativos é focada na região sudeste, apostando em imóveis em eixos de acesso a grandes capitais e metragem ampla.

A carteira do fundo conta com imóveis em Anchieta (SP) e Duque de Caxias (RJ), além de compromissos de compra e venda assinados sobre imóveis em Guarulhos e Jundiaí, SP. 

Em total, são 177.971 m2 de área bruta locável e contratos com 10 inquilinos distintos.

Seu maior locatário é a BRF (BRFS3), indústria avícola que atualmente ostenta a posição de maior exportadora global de frango. Ela responde por 48,38% da ABL do fundo.  

Presente em mais de 140 países, a indústria é dona de marcas populares no Brasil, como Sadia e Perdigão. 

A BRF, assim como todo o mercado, enfrenta os desafios da crise atual. Em mau momento, ela chega depois de um  prejuízo líquido de R$ 384,2 milhões registrado no final de 2019. 

As ações da empresa enfrentam um momento de instabilidade. Seu preço, que já vinha em queda, chegou a cair aos R$ 13,01 em 18 de março, com uma queda de 52% em relação ao dia 02 do mesmo mês. 

O restante do espaço locável do fundo se divide entre inquilinos de diversos setores. Veja no gráfico abaixo a posição no final de fevereiro. 

Alocação de Ativos SDIL11 por Segmento
Alocação de Ativos SDIL11 por Segmento. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário SDIL11 detém 100% de três imóveis. Além disso, em fevereiro contava com dois compromissos de compra e venda firmados. 

Seus ativos são galpões logísticos, localizados nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. A vacância na data era de 4,7%. 

Na tabela abaixo, conheça os dados dos imóveis do SDIL11. 

AtivoLocalizaçãoEspaços LocáveisABL Total ABL Vaga
Multimodal Duque de CaxiasDuque de Caxias – RJ2 galpões/ 22 módulos44.131 m28.277m2
International Business ParkDuque de Caxias – RJPátio 52.040 m20,00 m2
One ParkAnchieta – SP7 galpões81.800 m20,00 m2
ABL Total177.971 m2
ABL Vaga8.277 m2
Vacância Geral4,7%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez SDIL11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 33.616 cotas do SDIL11, totalizando um volume de R$ 41,24 milhões.A média diária foi de aproximadamente R$ 2,3 milhões. 

Em relação ao mesmo período de 2019, o aumento de negociações foi de 486%. O volume médio diário registrou crescimento de 588%. 

Nos 12 meses anteriores, o volume de negociação superou os R$ 772,85 milhões, com 356.409 cotas negociadas. 

Cabe comentar que o valor de mercado do Fundo teve aumento de 38% em 12 meses.

Na imagem abaixo, veja a evolução das negociações do SDIL11 desde fevereiro de 2019. Os volumes mais elevados foram registrados entre novembro de 2019 e janeiro de 2020.

Negociação e Liquidez SDIL11
Negociação e Liquidez SDIL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do SDIL11

Os principais riscos do SDIL11 são: risco de liquidez, de vacância, do prazo de contratos, do inquilino e de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de suas cotas em dinheiro e afeta com maior intensidade os fundos com baixo nível de negociação.  

Esse processo depende do mercado secundário, pois os fundos imobiliários não permitem o resgate antecipado de cotas. 

Embora as negociações de cotas do SDIL11 venham registrando um aumento crescente, cabe salientar que o mercado secundário no Brasil nem sempre apresenta grande liquidez. 

Com isso, não existem garantias sobre as condições de venda, ou o tempo para ela. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel, ou parte dele, permaneça desocupado por um período. 

Apesar da inexistência da renda, que já afeta os rendimentos, ainda existem os custos naturais do imóvel que seguem correndo e devem ser pagos pelo fundo. 

No quarto trimestre de 2019, a vacância total do fundo era de 4,7%, subindo 1,2 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior. 

A taxa de vacância se concentra essencialmente no imóvel Multimodal, em Duque de Caxias, RJ. A vacância ali é de 18,8%, algo abaixo das taxas de mercado na região. 

No gráfico abaixo, veja a evolução da taxa de vacância do fundo em 2019 (em preto). 

Para efeito de comparação, as barras laranjas e vermelhas apresentam os índices médios do mercado em Duque de Caxias e Anchieta, respectivamente. 

Gráfico Vacância SDIL11
Gráfico Vacância SDIL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância: existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No SDIL11, a maioria de contratos (49%) vence a partir de 2022. 

Segundo o informe trimestral apresentado em dezembro de 2019, 47,36% de todos eles têm vencimento superior a 36 meses. 

Na imagem abaixo, o cronograma do vencimento de contratos do SDIL11.

Gráfico Vencimento de Contratos SDIL11
Gráfico Vencimento de Contratos SDIL11. Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Sempre existe a possibilidade de que ele não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

O SDIL11 apresentava 100% de adimplência em dezembro de 2019. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do SDIL11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Quantidade e localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

Poucos ativos e altas concentrações de locação para apenas um inquilino geram riscos para quem investe. A inadimplência ou evento intempestivo afetam de forma mais intensa os rendimentos do fundo. 

O SDIL11 tem 3 ativos em sua carteira e caminha para a aquisição de 2 novos imóveis igualmente localizados em eixos logísticos relevantes na região Sudeste.  

Porém, apresenta uma concentração de contratos de locação em nome da BRF, indústria alimentícia avícola. A empresa responde por 48,38% da ABL total do fundo.

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Dados do SDIL11

Veja agora os dados do SDIL11: 

  • Razão Social: Fundo de investimento Imobiliário SDI Rio Bravo Renda Logística
  • CNPJ: 16.671.412/0001-93
  • Gestor: Rio Bravo Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda – Logística
  • Patrimônio Líquido  (02/2020): R$ 455.315.266,72
  • Taxa de Administração: 0,84% a.a. (mínimo R$ 80 mil/mês)
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 16 de novembro de 2012
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (02/2020): 35.667
  • Número de Cotas do SDIL11: 4.770.100
  • Regulamento do SDIL11
  • Relatório Gerencial  SDIL11
  • SDIL11 Site Oficial (RI)

SDIL11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última distribuição de cotas do SDIL11 com subscrição aconteceu julho de 2018. As seguintes foram ofertas restritas a investidores profissionais. 

Agora em março (09), a administradora do fundo divulgou a aprovação da nova emissão (5ª). No entanto, se retratou 9 dias depois, anunciando seu cancelamento. 

A gestão comentou em comunicado que o motivo para o cancelamento da emissão é o cenário incerto e a instabilidade do mercado secundário no momento presente. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do SDIL11:

Dúvidas sobre SDIL11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o SDIL11.

Como comprar SDIL11?

A compra de cotas do SDIL11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (SDIL11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do SDIL11?

O informe de rendimentos do SDIL11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do SDIL11?

Disponibilizei o relatório gerencial do SDIL11 neste mesmo artigo, na seção dados do SDIL11

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.  

Como declarar o fundo imobiliário SDIL11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário SDIL11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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SDIL11 Vale a Pena?

O  fundo imobiliário SDIL11 tem foco em galpões logísticos localizados na região Sudeste. 

Sua estratégia de investimentos é focada em eixos logísticos relevantes dentro do setor de atuação. 

A gestão planeja o crescimento, que deve contar com 2 novos imóveis em carteira em futuro próximo, o que impactará os rendimentos do fundo já nos próximos meses.

Desde o início, os rendimentos mensais do SDIL11 vem sendo consistentes e o índice de vacância é baixo. Além disso, não há inadimplência. 

No entanto, há uma concentração a ser considerada: o maior inquilino detém aproximadamente 50% da área bruta locável do fundo, e isso gera certo risco para quem vai investir. 

Cabe comentar ainda que se trata de uma empresa sólida, porém que enfrenta instabilidade no momento. 

O SDIL11 é um bom fundo, que pode ter algum espaço em sua carteira. Porém, não esqueça de que existem outros do mesmo segmento igualmente ou mais interessantes. 

Assim, mantenha foco em uma alocação de ativos saudável se for comprar e cuide com o preço que vai pagar pela cota.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Agora me conte: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

A próxima análise pode ser a sua!

Análise de FIIs


Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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