O sexto maior fundo imobiliário da bolsa de valores confirmou recentemente uma notícia que talvez não seja a mais agradável aos atuais cotistas à primeira vista.
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O tal FII possui um patrimônio líquido de R$ 3,4 bilhões e o segundo em número de cotistas, com aproximadamente 330 mil investidores
O fundo, nos últimos relatórios gerenciais, já vinha alertando sobre essa mudança.
A vacância do fundo irá mais do que dobrar, saindo do patamar de 7% para aproximadamente 15,3%, no mês de outubro.
Fato dito pela própria gestora no relatório gerencial divulgado há alguns dias.
Será um aumento de 118,5%.
Para o investidor de fundos imobiliários, o indicador de vacância costuma causar arrepios.
Isso porque, quando surge algo que faz com que esse número aumente, automaticamente significa menos receita para o fundo e, consequentemente, menos rendimentos para o bolso do cotista.
Mas, calma, deixa eu contar um pouco sobre o momento do fundo antes de comentar sobre essa nova informação...
Apesar da novidade, o fundo HGLG11 vem dando alegrias aos seus investidores.
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Ao final dos últimos quatro semestres, a gestão distribuiu valores superiores aos dividendos recorrentes mensais em função da venda de imóveis.
Para o investidor de longo prazo do fundo, o patamar atual representa a melhor realidade em termos de rendimentos mensais na história do ativo.
A condição foi atingida há pouco mais de um ano, quando o fundo saiu de R$ 0,78 para uma distribuição de R$ 1,10 por cota.
Focado em galpões logísticos de boa qualidade técnica e de relevância para o locatário, o fundo vem reciclando o seu portfólio comprando ativos com preços em linha ou abaixo do custo de reposição.
Ao longo dos últimos dois anos, é evidente o movimento de saída de localizações distantes e pouco estratégicas no quesito agilidade de logística para se concentrar mais próximo a regiões metropolitanas.
Destaque para a cidade de Betim, em Minas Gerais, localizada no raio de até 30 km de Belo Horizonte.
O fundo concluiu, no último mês, duas aquisições com o intuito de se aproveitar da alta demanda e pouca oferta existente por lá.
O fato mais recente se deu com a compra de participação em um parque composto por 8 galões logísticos - construídos e alugados - pelo valor aproximado de R$ 200 milhões, o que deve representar um aumento imediato de R$ 0,06 por cota para os atuais cotistas.
Com esse movimento, o fundo espera uma valorização dos ativos ao longo do tempo e o aumento dos preços dos aluguéis na revisional dos contratos de locação dos imóveis.
Uma outra estratégia da gestora é aumentar o patrimônio por meio da construção e desenvolvimento de novos empreendimentos, além da expansão dos galpões presentes no portfólio.
O fundo conseguiu o Habite-se do HGLG Itupeva, galpão que vinha sendo construído e está muito perto de ficar pronto (conclusão prevista para esse mês).
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No entanto, com o certificado da prefeitura, o galpão passa a ter as garantias estruturais e jurídicas necessárias para que um inquilino o ocupe.
Por isso, a área bruta do ativo (90 mil m²) passa a integrar a contagem disponível de locação do fundo.
Apesar do medo do aumento de vacância, aqui não estamos lidando com rescisão ou término de contrato de aluguel.
É a adição de um imóvel novo ao portfólio, com potencial de trazer uma nova receita para o fundo no curto prazo.
O ativo é bem localizado e as chances são boas de vermos as primeiras locações até o final do ano.
Só resta aguardar, aproveitando-se dos rendimentos recorrentes mensais e o não recorrente do final do(s) semestre(s).
Não há necessidade de alarmismo sobre HGLG11. Pelo contrário.
