O que é Vacância?

O conceito da palavra vacância no dicionário significa algo que se apresenta vago, ou, algo que não está ocupado.

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No mercado financeiro o termo vacância é utilizado para identificar as proporções de um investimento imobiliário que não está gerando lucro nos tempos atuais.

A vacância imobiliária é o termo utilizado para calcular o espaço disponível de um imóvel ou de um prédio comercial. Normalmente, esse é o básico sobre vacância quando falamos sobre ele no mercado imobiliário.

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Geralmente para analisar este indicador utilizamos quatro características essenciais para o funcionamento correto, entre elas estão: vacância, taxa de ocupação, ocupação, taxa de vacância.

O indicador vacância também pode ser utilizado como um índice que mostra a interação da quantidade de imóveis à disposição para compra ou aluguel, contra o total de imóveis existentes numa cidade ou local.

Sendo assim, tendo diversos imóveis possíveis de locação, significa que há uma alta vacância naquela região, caso contrário o nome disso é a ocupação.

O outro termo essencial, a taxa de vacância, calcula a razão entre a área vaga de um espaço imobiliário sobre a área total dele mesmo.

A vacância é um importante índice para os investidores de fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma vez que a sua alta ou queda tende a flutuar no mercado, na mesma direção, o desempenho dos fundos.

O que é Vacância Física?

A vacância física é um dos dois termos do indicador de vacância que calcula o espaço não locado ou disponível de um imóvel.

A vacância física se trata de um indicador totalmente físico, referindo-se apenas à área vaga, não obtendo qualquer tipo de relação com o preço de aluguel dos imóveis.

Sendo assim, a vacância física refere-se apenas e exclusivamente ao ao metro quadrado (m2) de um imóvel. 

Geralmente é necessário que se saiba o total de metros quadrados de um empreendimento e o quanto ele está locado e quanto está disponível. Além de saber sobre a área de todos os imóveis que compõem o fundo. 

Normalmente para achar estes requisitos utilizamos a taxa de vacância no qual esclarece ao investidor os pré-requisitos para a vacância física.

Supondo que há um prédio de salas comerciais, por exemplo, e que possua tamanhos diversos e que possa ser locado a vários inquilinos.

Já um galpão industrial geralmente é um espaço grande destinado a um único inquilino.

Embora esse tipo de detalhe (o perfil dos ativos de um FII) seja importante para quem quer fazer uma análise mais aprofundada, o indicador de vacância física do fundo vai somar a área total desses imóveis e a área total vaga, sempre em metros quadrados.

O que é Vacância Financeira?

A vacância financeira é outro termo do indicador de vacância, no qual estima a renda que deixa de ter retorno com os imóveis de um fundo imobiliário que não geram renda por não estarem ocupados.

A vacância financeira é representada em forma percentual sendo o resultado da divisão entre o valor não contabilizado e a renda potencial do fundo imobiliário.

Supondo que uma loja em um bairro valorizado de uma grande cidade tenha 5.000 m2 disponíveis para locação. 

O valor que deixa de se obter com o aluguel dessa área é bem distinto à renda potencial com a locação de um galpão industrial de 5.000 m2 localizado em um distrito industrial da mesma grande cidade.

Ainda sim apesar de representarem exatamente a mesma metragem, são locais e empresas totalmente diferentes, para públicos e finalidades diferentes. Sendo assim, possuem valores de mercado diferentes.

Caso um fundo imobiliário tenha alta vacância financeira, isso significa que o retorno financeiro deste fundo está longe do que poderia ser ganho.

Tendo em vista este ponto, chegamos a uma conclusão óbvia de que o investidor deve investir nos fundos imobiliários com menor taxa de vacância financeira.

Por outro lado, a alta vacância financeira pode puxar o preço das cotas do fundo imobiliário para baixo, gerando oportunidade ao investidor que entende que futuramente a ocupação dos imóveis aumenta.