O que é contrato típico de aluguel?

Contrato Típico de Aluguel é um dos tipos de contrato que regulamentam a relação jurídica entre locador (senhorio) e locatário (inquilino) no mercado imobiliário 

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Esse tipo de contrato é chamado de típico pois está previsto na legislação.

O contrato típico de aluguel é determinado pelas disposições do Código Civil e da Lei 8.245 de 1991, também chamada de Lei do Inquilinato.

A Lei 8.245, ou Lei do Inquilinato, conta com 90 artigos, nos quais dispõe sobre muitos pontos do contrato típico de aluguel. 

Vejamos alguns pontos referentes às principais dúvidas como o prazo do contrato, a alienação do imóvel e valor do aluguel.

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Prazo do contrato típico de aluguel

Em relação ao prazo de duração do aluguel, conforme o artigo 3° da Lei do Inquilinato, o contrato típico pode ser ajustado para qualquer período de tempo. 

A única coisa que deve-se atentar é para prazos maiores a dez anos. Neste caso, é exigido a autorização do cônjuge do inquilino. 

Já o artigo 4° prevê que, durante o prazo vigente no contrato para o aluguel, o senhorio não pode pedir de volta o imóvel. 

Por outro lado, se for o inquilino quem queira romper o contrato, devolvendo o imóvel, este deverá pagar a multa estipulada no contrato. 

No contrato típico de locação o valor da multa é proporcional ao período restante para o vencimento do contrato.

O artigo 54-A, §2°, proíbe que a multa exceda o valor da soma dos aluguéis restantes até o final do contrato.

Por isso, é importante tanto o locador quanto o locatário planejarem o prazo de duração do contrato. 

Prazos muito grandes podem se tornar um empecilho para o dono do imóvel, caso este queira alugar para outro inquilino ou utilizá-lo para outra finalidade.

Por sua vez, o mesmo também pode gerar problemas ao inquilino, caso queira mudar de imóvel. Prazos muito grandes implicará em multas elevadas.

Entretanto, caso o proprietário não tenha pretensão de fazer outro uso do imóvel, prazos maiores podem ser interessantes pois é uma forma de gerar estabilidade de receita futura.

Já o inquilino pode preferir prazos maiores no contrato para garantir a sua estadia por tempo maior no imóvel.

Alienação do imóvel 

Outra previsão importante do contrato típico de aluguel é que, se o imóvel for alienado (vendido) enquanto estiver alugado, a pessoa que o recebeu poderá extinguir o contrato de locação. 

Nesse caso, a Lei do Inquilinato prevê que o novo dono deve comunicar o inquilino, o qual terá 90 dias para desocupar o imóvel.

No entanto, existe uma exceção a essa regra. 

O contrato do aluguel pode apresentar uma cláusula específica prevendo que ele continuará vigente mesmo com a alienação do imóvel.

Para isso, o contrato também deve apresentar prazo determinado para acabar e ser averbado (registrado) junto à matrícula do imóvel.

Assim, respeitando-se essas três condições, o locatário fica protegido até o final do prazo de contrato  mesmo que o proprietário venda o imóvel. 

Valor do aluguel no contrato típico

De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino e o senhorio são livres para negociar o valor do aluguel de forma que bem entenderem.

É permitido, por exemplo, mudar o valor do aluguel negociado inicialmente, além de colocar no contrato e modificar cláusulas prevendo reajustes, desde que haja um acordo entre as partes. 

No geral, o contrato típico de aluguel é bem flexível quanto à negociação do valor do aluguel. 

Entretanto, há algumas restrições que devem ser seguidas pelas partes.

Fica proibido estipular valor em moeda estrangeira ou vincular o valor à variação cambial ou ao salário mínimo. 

O locador não pode, de maneira unilateral, mudar a regra do reajuste.

É também proibido estipular regras sobre pagamento antecipado. 

As exceções são o caso de locação para temporada e a situação em que o locatário não apresentar nenhuma garantia.

Sobre o aluguel de sublocação, existe uma restrição que estabelece que esta modalidade não pode ser maior do que o aluguel da locação.